ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /17. Havlíčkovo nábř. 1167/ Ostrava. Poděbradova 1442/ Ostrava-Moravská Ostrava

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /17 o ceně bytové jednotky č.716/8, umístěné v domě č.p.716 na parc.č.345/81, ul.krhanická 31, katastrální území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 464/37699 na společných částech domu č.p.716, pozemku parc.č.345/81 a ceny obvyklé. (LV č.607, 538) Objednavatel posudku: IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábř. 1167/ Ostrava Vlastník nemovité věci: Go To housing s.r.o. Poděbradova 1442/ Ostrava-Moravská Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb. a č.443/2016 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 1.prosince 2017 Posudek vypracoval: Ing.Jiří Ignačík Edisonova 111/ Ostrava - Hrabůvka Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 1.prosince 2017

2 A. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Praze, dne 15.listopadu 2017, LV č.604, 538. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace bytu. Doplňující údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí, LV č.607. Kopie katastrální mapy. Letecký snímek. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Jednotka č.716/8 dle

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Jednotka č.716/8 dle 38 Oceněno podle 38 vyhlášky. 1.1) Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Oceněno podle 2 vyhlášky. Popis K bytové jednotce č.716/8 náleží i spoluvlastnický podíl o velikosti 464/37699 k pozemku parc.č.345/81. Výčet pozemků: Parc.č.345/81 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 382 m 2 Na území Prahy je v platnosti cenová mapa stavebních pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 3000,- Kč/m 2. Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 3.000,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Započtení spoluvl.podílu 464/37699 = Kč ,99 Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Cena celkem Kč ,- 1.2) Bytová jednotka č.716/8 Oceněno podle 38 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.716/8 o velikosti 46,40 m 2 s dispozicí 2+kk, umístěná ve 3.nadzemním podlaží domu č.p.716. Součástí bytu je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 464/37699 na společných částech domu a pozemku. Bytový dům je montované konstrukce z plošných panelů, se zateplením fasády, čtrnáctipodlažní, s technickým podlažím a plochou střechou. Dveře bytu hladké plné, nebo prosklené, okna plastová. Podlahy obytných místností plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramická dlažba nebo podlahové krytiny PVC. Vnitřní obklady chybí. Vytápění je ústřední z centrálního zdroje. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajištěn rovněž z centrálního zdroje. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován plynový sporák. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC, situované do původního umakartového bytového jádra

4 Vybavení náležející k jednotce: - dle skutečného stavu - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, ÚT, el.instalace, odpady), kromě stoupacích vedení vč.uzavíracích ventilů. Bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do bytu vč.zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep), hlavními uzavíracími ventily přívodu vody, plynu a hlavním bytovým jističem (pojistky)v přívodu el.energie. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 464/37699 na společných částech domu č.p.716 a pozemku parc.č.345/81. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - chodby a schodiště - rozvody vody, kanalizace, plynu, elektřiny, domovní rozvody (zvonek), rozvody telekomunikací Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 9. Vnitřní obklady keramické chybí % * Okna nadstandard % Povrchy podlah nadstandard % Instalační prefabrik.jádra podstandard %

5 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko - správní význam obce Znak není posuzován 8. Poloha obce Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Celkem 1. až 5. znak 0.00 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = ( ) x 1.05 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - 5 -

6 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 45 let) Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x =

7 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč ,81 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,35 Bytová jednotka č.716/8 Cena celkem Kč ,- Jednotka č.716/8 dle 38 Cena celkem Kč ,

8 C. REKAPITULACE 1) Jednotka č.716/8 dle 38 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmiliončtyřistadvacettřitisícetřistadeset Kč - 8 -

9 Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.607 pro katastrální území Kamýk, obec Praha vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Zástavní právo smluvní pro Heřman Jiří, Třešňová 5110/4, Ostrava Třebovice. Toto omezení se však dražbou ruší a při ocenění proto není uvažováno. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v Praze, katastrální území Kamýk, v panelovém bytovém domě na ulici Krhanická. Dům čp.716 s jednotkou č.716/8 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 14 nadzemních podlaží a technické podlaží. Podle databáze znalce a internetové nabídky z prosince 2017 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 2+kk (54 m2) Praha 4, Kamýk, ul.pavlíkova, 2.nadzemní podlaží, panel, okna plastová, byt je v původním, udržovaném stavu, dům prošel revitalizací, lodžie a sklep, (58 300,- Kč/m2) cena ,- Kč 2. Byt o velikosti 2+kk (47 m2) Praha, ul. Novodvorská, 2.nadz.podlaží, panel, byt v dobrém technickém stavu, vytápění ústřední z centrálního zdroje, dům prošel revitalizací, parkování před domem, (60 600,- Kč/m2) cena ,- Kč 3. Byt o velikosti 2+1 (68 m2) Praha 4, Kamýk, ul.cílkova, 2.nadzemní podlaží, panel, dům po revitalizaci, byt je ve velmi dobrém technickém stavu, po celkové rekonstrukci, součástí bytu je lodžie a sklep, (61 750,- Kč/m2) cena ,- Kč 4. Byt o velikosti 2+kk (56 m2) Praha 4, Kamýk, ul.vnoučkova, 2.nadz.podlaží, panel, byt udržovaný po částečné rekonstrukci, dům po celkové revitalizaci, okna plastová, nový výtah, (66 000,- Kč/m2) cena ,- Kč - 9 -

10 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že bytový dům je revitalizován, avšak bytová jednotka se nachází v původním technickém stavu s umakartovým jádrem a potřebou větších oprav a modernizace, když ceny obdobných nemovitostí v lokalitě jsou nabízeny v rozpětí až ,- Kč/m2, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti vzhledem k technickému stavu ve výši ,- Kč/m2, tj. celkem 46,40 m2 x ,- Kč/m ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. Ing.Jiří Ignačík Edisonova 111/ Ostrava Hrabůvka tel D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 4689/87, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -