ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.78 s pozemky p.č.st.92,p.č.124/14 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Kbel, k.ú. Kbel u Ratboře Adresa nemovité věci: Kbílek 78, Kbel Vlastník stavby: Miloslav Štus, Kbílek 78, Kbel, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Miloslav Štus, Kbílek 78, Kbel, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483, Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: p.štusa Počet stran: 7 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.92 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 271m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby rodinného domu čp.78 stojícího na pozemku p.č.st.92 - pozemku p.č.124/14 zahrada o výměře 775m 2, to vše v KN zapsáno na LV č.464 pro obec Kbel, k.ú. Kbel u Ratboře, část obce Kbílek. Ocenění provést jako podklad pro konání dražby. Přehled podkladů - LV č.464 pro k.ú.kbel u Ratboře - místní šetření konané dne za účasti p. Štusa - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 621/2016-A Místopis Kbel je obec ležící v okrese Kolín asi šest kilometrů jihozápadně od Kolína. Má 217 obyvatel (rok 2006) a jejich katastrální území má rozlohu 202 ha. V roce 2011 zde bylo evidováno 96 adres. Kbel leží v katastrálním území Kbel u Ratboře o rozloze 2,02 km2.územím obce prochází silnice II/125 Kolín - Kbel - Uhlířské Janovice - Vlašim. Obcí vedou autobusové linky jedoucí do těchto cílů: Kolín, Uhlířské Janovice, Vlašim (dopravce ČSAD Benešov, a.s.), Kolín, Zásmuky (dopravce ČSAD POLKOST, s. r. o.), Kolín, Kořenice, Uhlířské Janovice, Zásmuky. V obci je prodejna smíšeného zboží. Všechny ostatní potřebné služby jsou v nedalekém Kolíně (základní škola, mateřská školka, pošta, lékař atd.) Přístup k oceňovaným nemovitostem je z veřejné komunikace na pozemcích p.č.201/1 ostatní plocha ostatní komunikace a p.č.502 ostatní plocha silnice, oboje ve vlastnictví Obce Ratboř, Komenského 8, Ratboř. Jedná se o vedlejší silnici vedoucí z Kbílku směrem k Ratboři. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou tyto nemovité věci: - pozemek p.č.st.92 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 271m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby rodinného domu čp.78 stojícího na pozemku p.č.st.92 - pozemek p.č.124/14 zahrada o výměře 775m 2, to vše v KN zapsáno na LV č.464 pro obec Kbel, k.ú. Kbel u Ratboře, část obce Kbílek. Ve skutečnosti se jedná o samostatně stojící rodinný dům čp.78, jež stojí na pozemku p.č.st.92, a dále o pozemek p.č.124/14, jež tvoří zahradu rodinného domku čp.78. Zákres stavby rodinného domku v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu. Rodinný dům má jiný půdorysný tvar, a zřejmě jeho část stojí i na pozemku p.č.1024/14. Na pozemku p.č.st.92 je navíc zakreslena samostatná vedlejší stavba, ta však již na pozemku p.č.st.92 nestojí. Rodinný dům čp.78 je cca z roku 1925, a v roce 1987 byla převážně svépomocí provedena jeho přístavba a nástavba. Domek je nyní půdorysného tvaru písmene L, na převážně části domku je sedlová střecha, na části domku je však i střecha plochá. Ta je jednak nad přízemní částí domku do zahrady, a též nad vstupní - 2 -

3 verandou, jež je patrová. Jedná se tedy o rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími - 2.nadzemní podlaží je převážně podkrovím, domek je i částečně podsklepen. Dům k datu ocenění je opatřen izolací základů proti zemní vlhkosti (nadzemní část zdiva), část izolace však buď chybí, či je nefunkční (vzlínání vlhkosti ). Nosné zdivo je smíšené - střední nosná zeď je převážně původní z plných pálených cihel, obvodové zdivo je z plynosilikátových a siporexových tvárnic. Na části obvodového zdiva jsou použity i hurdisky (půdní nadezdívka). Stropní konstrukce jak nad suterénem, tak nad přízemím je hurdisková. Sedlový krov je opatřen krytinou z hliníkových šablon, na ploché střeše jsou živičné natavitelné pásy (lepenka IPA). Klempířské prvky jsou jen částečně (žlaby a svody - chybí u ploché střechy). Parapety u oken nejsou. Vnitřní omítky v domku jsou hladké, vápenné štukové, v suterénu, ve kterém je i kamenné zdivo, omítky nejsou, či je jen proveden vápenocementový prostřik stěn. Fasádní omítka na domku není. Schody do sklepa jsou jen provizorní, ocelové konstrukce s dřevěnými stupnicemi, v téměř havarijním stavu. Na půdu jsou dřevěné stupnice uloženy na kovové úhelníky zabetonované do schodišťového ramene,celá konstrukce je však nedokončená. Oboje schody jsou jen provizorní, na konci životnosti. Dveře v domku jsou hladké, lakované do ocelových zárubní. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí laminátové,v kuchyni je keramická dlažba stejně jako v ostatních místnostech. Vytápění v domku je ústřední, deskové radiátory, kotel na tuhá paliva (Dakon). V domku je proveden rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Odkanalizování je v plastových rourách. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem na propan- butan. V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo není, klozet je splachovací s nádržkou nahoře. V domku není jiné další vybavení. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do dvoukomorové jímky na vyvážení objem cca 16m 3, voda je z vrtané studny o hl. 21m, průměr 110mm - na vlastním pozemku. Zemní plyn není zaveden. Rodinný dům zevně ani zevnitř nepůsobí nijak atraktivním dojmem. Jedná se o dům postavený jako slepenec různých stavebních stylů, materiálů, a především není zcela dokončen - na domku chybí fasádní omítka, část klempířských prvků (parapety, ale i žlaby a svody). V suterénu domku chybí omítky. Schodiště na půdu i do sklepa jsou zcela na konci životnosti, provizorního charakteru. Nedokončená je rekonstrukce koupelny (byly zde odstraněny obklady, není zde ani umyvadlo), v místnosti WC chybí stropní omítka. V domku se projevuje i vliv částečně chybějící či nefunkční izolace zdiva proti zemní vlhkosti (zvětrání omítek, plísně - ložnice). Vstupní veranda je jen s hrubou vápennou omítkou, obdobně stěny ve WC, i dalších některých prostorách domku. Plovoucí laminátové podlahy byly zjevně provedeny svépomocí z laciných lamel, a v podlahách již nejsou trvale pevně propojeny. Zastavěná plocha domku činí: 7,35*2,30+11,22*11,13= 141,78m 2. V domku se nachází byt velikosti 4+1 s příslušenstvím

4 Dispoziční řešení: 1.PP: sklepní chodba s hliněnou podlahou 15,37m 2,uhelna 10,94m 2, vodárny 6,15m 2, kotelna 3,83m 2, tj. celkem 36,29m 2 podlahové plochy. 1.NP: vstupní veranda 4,35m 2, chodba 9,46m 2,WC 0,90m 2, kuchyně 12,74m 2, spíž 0,69m 2, koupelna 4,74m 2, obývací pokoj 31,90m 2, ložnice 14,34m 2, pokoj 10,19m 2, pokoj 9,91m 2, tj. celkem 99,22m 2. Tj. tzv. započitatelná plocha domku (pojem užívaný u bank) činí 99,22+36,29/2= 117,37m 2. Společně s rodinným domem čp.78 je užívána zahrada - pozemek p.č.124/14, a ním i nezastavěná část pozemku p.č.st.92. Jedná se o pozemky od příjezdové silnice neoplocené, oplocená je zadní část a boční strany pozemků. Na zahradě se nachází 1ks vzrostlého vlašského ořešáku, a dále již zmiňovaná vrtaná studna, a též již už nevyužívaná kopaná studna o hl. 9m (pro ztrátu vody). Celková výměra pozemků činí = 1046m 2. Silné stránky Velikost pozemku. Slabé stránky Nedokončená rekonstrukce vnitřních prostor, chybějící fasáda, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, chybějící omítky v suterénu, chybějící podlaha v suterénu, schodiště na půdu i do sklepa v havarijním stavu, a jen provizorní. Celkově architektonicky nijak vydařený objekt. Chybějící služby - za vším nutno dojíždět do Kolína

5 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům čp.78 s pozemky p.č.st.92,p.č.124/14 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 117,37 m 2 Zastavěná plocha: 141,78 m 2 Plocha pozemku: 1046,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Porovnání je provedeno se třemi aktuálními nabídkami na prodej domků v okolí Kbílku. Název: Prodej rodinného domu 150 m2, pozemek m2 Prodej prostorného rodinného domu 5+1, o obytné ploše 150 m2, na pozemku o celkové ploše 1946 m2 v obci Lošany okr. Kolín. Částečně podsklepený dům je v původním, ale zachovalém stavu, izolovaný proti zemní vlhkosti. Nová střešní krytina. Na prostorné půdě je možnost vybudovat obytné podkroví. Dispozičně je tvořen prostornou chodbou se vstupem do jednotlivých pokojů, kuchyně a koupelny s vanou. Na pozemku garáž a stodola. Zdroj vody vlastní studna. Odpady jsou svedeny do jímky, které jsou již v plastu. Elektřina 230/400W. V obci je částečná občanská vybavenost. Dobrá dopravní dostupnost do Kolína 6 km. V případě hypotečního úvěru, Vám rádi pomůžeme. Více informací v RK. Lokalita Lošany, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - veliký pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům udržovanější; Celkový koef. K C 0,56 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 80 m2, pozemek m2 Zprostředkujeme Vám prodej rodinného domu s garáží, který se nachází v obci Kbel u Kolína. Dispozice domu je 2+1 s užitnou plochou 80 m2. Dům je vhodný k rekonstrukci. Dispozice domu jsou: vstupní chodba, obývací pokoj s krbem, kuchyně s jídelní částí a obytná místnost. Koupelna s WC je umístěna vedle domu. Dům má prostornou půdu. Dále k němu náleží technická místnost, dvougaráž (touto jde projet na zahradu), sklep. Zdrojem vody pro dům je vlastní studna, kanalizace je svedena do jímky. Vytápění je zajištěno krbovými kamny. Zahrada o výměře 859 m2 má svažitý ráz a je osazena ovocnými stromy. Vzdálenost do - 5 -

6 Kolína je 6 km, v obci je zastávka BUS. Doporučujeme prohlídku. Zajistíme výhodné financování. Ev. číslo: Lokalita Kbel, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - dům k rekonstrukci obdobně jako oceňovaný, ovšem v horším stavu, menší dům; Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 100 m2, pozemek 259 m2 Exkluzivní prodej rodinného domu v obci Nebovidy u Kolína. Dispozice 3+1, garáž, půda se započatou výstavbou obytného podkroví. Vytápění kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV bojlerem, nové radiátory, rozvod v mědi. Zánovní střešní krytina, krovy v pořádku. Okna plastová, elektroinstalace v mědi, vodovod obecní, plyn zaveden, odpady do septiku (kanalizace ve výstavbě). Celkově velmi dobrý stav. Vhodné k okamžitému užívání. Pozemek malý, ale na auto a posezení postačí. Vhodné pro rodinu s dětmi. Vzdálenosti: Kolín 6km, Praha 60km. Financování zajistíme. Lokalita Nebovidy, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,75 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - domek v lepším stavu s malým pozemkem; Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2-6 -

7 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7558 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7930 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8521 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7930 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 117,37 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Devětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena těsně pod úrovní porovnávací hodnoty. Rodinný dům čp.92 je dům s bytem velikosti 4+1 s příslušenstvím, s chybějící řádnou údržbou, nedokončenou rekonstrukcí vnitřních prostor a bez fasádní omítky. Celkově objekt nepůsobí nijak příznivým dojmem. S domkem je užíván rovinný pozemek (zahrada) o celkové výměře 1046m 2. V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace ze dne Kopie katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 92 v k.ú. č

14 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 92 v k.ú. č ortofoto

15 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č. 92 v k.ú. č Pozemek p.č. 92 v k.ú. č