Mgr. Lenka Černošková Dolní Prostějov. Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí. Karla Čapka Hradec Králové 2

Transkript

1 ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/4 na nemovitých věcech - bytové jednotce číslo 4, ve vícebytovém zděném domě, číslo popisné 22, s podílem 83/2000 na společných částech domu, na stavební parcele číslo 220, na pozemkové parcele číslo 1004/92 a na venkovních úpravách a trvalých porostech v katastrálním území Kočí, obci Kočí, kraj Pardubický. Objednavatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková Dolní Prostějov Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí Spis: Sp. zn. 18 EX 04215/13 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Oceněno ke dni: 1.července 2016 Posudek vypracoval: Jiří Melich Karla Čapka Hradec Králové 2 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 6.července 2016

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcech OBSAH: 1. NÁLEZ - bližší údaje o nemovitých věcech ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitých věcí v Kč - porovnávací metoda nemovitých věcí - cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpisy z katastru nemovitostí 3. Snímky katastrálních map 4. Polohová mapa 5. Porovnávané nemovitosti Oceňovaný vícebytový zděný dům, číslo popisné 22, s bytovou jednotkou číslo 4 a s podílem na stavební parcele číslo 220 a pozemkové parcele číslo 1004/92 se nalézá ve vlastním zastavěném území obce Kočí, jako objekt bydlení, přístupný z místní veřejné asfaltové komunikace, mezi zástavbou samostatně stojících objektů rodinných a bytových domů. Nemovité věci tvoří a předmětem ocenění je: - bytová jednotka číslo 22/4; * spoluvlastnický podíl na společných částech domu, na stavební parcele číslo 220 a pozemkové parcele číslo 1004/92 o velikosti 83/2000, - stavební parcela číslo 220, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 190m 2, - pozemková parcela číslo 1004/92, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, s výměrou 819m 2, - venkovní úpravy, - trvalé porosty. - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ - 2 -

3 Struktura popisu a stavu nemovitých věcí: a) označení: ============ Oceňované nemovité věci jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 597 a 534 pro katastrální území Kočí, obec Kočí, kraj Pardubický. * Bytová jednotka číslo 4, o velikosti se nachází ve druhém nadzemním podlaží v objektu vícebytového zděného domu. Objekt je bez podzemního podlaží a se čtyřmi nadzemními podlažími pod plochou střechou. Objekt vícebytového typového domu byl dostavěn v roce Dům vícebytový zděný, číslo popisné 22, je součástí zástavby samostatně stojících bytových domů v zastavěné části obce. Společné části bytového domu, stavební parcela číslo 220 a pozemková parcela číslo 1004/92 je oceněna ve výši spoluvlastnického podílu 83/2000. Celková plocha bytové jednotky s příslušenstvím je 77,62m 2. Společnými prostory jsou chodby a schodišťové prostory. b) přípojky: - funkční napojení na elektrickou přípojku, ============ vodovodní přípojku a kanalizační přípojku c) příslušenství: - venkovní úpravy; spoluvlastnický podíl: ================= (inženýrské sítě - elektrická přípojka, vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, plynovodní přípojka v domě), zpevněná plocha z betonových desek 60 x 45 cm, zpevněná plocha betonová monolitická, betonové obrubníky, ocelové venkovní předložené schody do objektu d) součásti: - trvalé okrasné porosty (smrk stříbrný, ============ thúje, okrasné javory, okrasné listnaté keře) e) inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení na veškeré =================== veřejné inženýrské sítě včetně plynovodní přípojky f) klady a zápory nemovitých věcí: ================================== + bytová jednotka ve vícebytovém domě v osobním vlastnictví + veškeré veřejné inženýrské sítě v domě - bytová jednotka v podstandardním stavebně technickém stavu - objekt bez výtahu - povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí kupujícím - prodej - 3 -

4 minoritního spoluvlastnického podílu 1/4 - zástavní právo exekutorské pro ČEZ Prodej, s.r.o. - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti g) nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek není ke dni místního šetření předmětem žádného nájemního smluvního vztahu, h) věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" žádná věcná břemena, která by nemovitý majetek znehodnocovala, i) movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné využívání oceňované bytové jednotky (předměty sociálních zařízení, zdroj vytápění a ohřevu vody, sporák, předměty ostatních konstrukcí). 1.2 Vlastnictví 1) Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitých věcí na listu vlastnictví číslo 597 pro katastrální území Kočí, obec Kočí, kraj Pardubický, evidováni: - pan Pavel Slúka, rodné číslo /1603, trvale bytem Kočí, číslo popisné 22, PSČ , Kočí, vlastnickým podílem 1/2, - paní Alena Slúková, rodné číslo /3433, trvale bytem ulice Svobody, číslo popisné 2494, Zelené Předměstí, PSČ , vlastnickým podílem 1/4 a! paní Pavlína Slúková, rodné číslo /3399, trvale bytem Náměstí, číslo popisné 1, PSČ , Chrast, vlastnickým podílem 1/4. 2) Podle údajů z katastru nemovitostí je jako spoluvlastník nemovitých věcí na listu vlastnictví číslo 534 pro katastrální území Kočí, obec Kočí, kraj Pardubický, evidována: - paní Pavlína Jandová, rodné číslo /3399, trvale bytem Resselovo náměstí, číslo popisné 77, PSČ , Chrudim, vlastnickým podílem 83/ Přílohy posudku Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 018 EX 04215/ ze dne o nařízení exekuce na majetek povinné, kterou je paní Pavlína Jandová, rodné číslo /

5 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Kočí, obec Kočí, kraj Pardubický, list vlastnictví číslo 597, vyhotovený soudním exekutorem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Kočí, obec Kočí, kraj Pardubický, list vlastnictví číslo 534, vyhotovený soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne Snímky katastrálních map pro katastrální území Kočí, obec Kočí, kraj Pardubický, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne z mapových listů DKM. Polohová mapa obce Kočí. Porovnávané nemovitosti - aktuální nabídky v době ocenění. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitých věcí bylo provedeno dne , a opakovaně dne na místě samém. * Tento znalecký posudek byl vypracován znalcem na základě všech dostupných informací a sdělení otce povinné, které měl k dispozici v době místního šetření a při jeho písemném vyhotovování tak z nich přímo vycházel. Znalec si proto vyhrazuje právo na korekci závěrů, pokud by byly zjištěny jakékoli jiné podstatné skutečnosti, které mu nebyly známy při vypracování tohoto ocenění nebo by bylo shledáno, že údaje a tvrzení poskytnutá otcem povinné byla neúplná, nepravdivá či jinak účelová. 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č. 4, v domě vícebytovém č.p. 22 2) Stavební a pozemková parcela 3) Součásti a příslušenství - 5 -

6 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Bytová jednotka č. 4, v domě vícebytovém č.p Popis Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 4, ve druhém nadzemním podlaží v objektu vícebytového zděného typového domu, číslo popisné 22. Stavba je bez podzemního podlaží a se čtyřmi nadzemními podlažími pod plochou střechou. Objekt byl dostavěn v roce 1970 na stavební parcele číslo 220. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v bytové jednotce i v objektu původní, z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice bytové jednotky 3 + 1, číslo 4: - předsíň 6,29 m 2 - chodba 1,52 m 2 - kuchyň 8,35 m 2 - obývací pokoj 18,78 m 2 - ložnice 10,86 m 2 - dětský pokoj 12,00 m 2 - koupelna 2,19 m 2 - WC 0,85 m 2 - komora s kotelnou 2,67 m 2 - lodžie 3,50 m 2 - sklep 4,08 m 2 - sklep 6,53 m Plocha celkem 77,62 m 2 Základové konstrukce stavby jsou zhotoveny jako betonové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z pálených cihel a z tvárnic. Stropní konstrukce jsou nespalné, s rovným podhledem. Krov je železobetonový montovaný. Střecha je plochá, vyspádovaná. Střešní krytina je z vícevrstvé svařované asfaltované lepenky. Oplechování je osazeno z pozinkovaného plechu a dále jsou provedeny vnitřní svody. Vnitřní úpravy povrchu tvoří dvouvrstvé hladké vápenné štukové omítky. Fasádní omítka je provedena dvouvrstvá hladká, ze škrábaného břízolitu. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček v prostoru kuchyně a v koupelně včetně obložení vany. Schodiště je betonové s teracovými nášlapnými stupni, zábradlí je osazeno ocelové s dřevěným madlem. Dveře jsou osazeny dřevěné hladké plné vstupní, dřevěné částečně prosklené a dřevěné plné, vstupní dveře do objektu jsou dřevěné částečně prosklené. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlahy v místnostech jsou betonové s nášlapnými vrstvami z PVC a s keramickou dlažbou. Vytápění je zajištěno z osazeného etážového kotle na tuhá paliva umístěného v bytové jednotce, v místnostech jsou osazené ocelové deskové radiátory. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V, s pojistkovými automaty. Bleskosvod je na objektu osazen. V bytové jednotce je proveden rozvod studené vody i teplé vody v ocelovém i v plastovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický bojler. Instalace plynu není v bytové jednotce provedena, plynovodní přípojka je však do objektu zavedena. Kanalizace je standardní, v plastovém potrubí a v novodurovém potrubí, se svodem do veřejného kanalizačního řadu. V kuchyni je umístěn elektrický sporák

7 Z vnitřních hygienických vybavení je osazeno umyvadlo a ocelová vana. WC je osazeno standardní splachovací. Výtah není v objektu osazen. Z ostatních konstrukcí je provedeno odvětrávání části vnitřních prostor a na chodbách jsou umístěné hasící hydranty. Objekt je celkově ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a prováděné základní údržbě. Bytová jednotka je v podstandardním stavebně technickém stavu s prováděnou mnohaletou pouze nejzákladnější údržbou Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Zděné Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha Předsíň 3,42*1, m 2 Chodba 1,52*1, m 2 Kuchyň 3,41*2, m 2 Obýv.pok. 5,54*3, m 2 Ložnice 3,47*3, m 2 Dětský p. 3,52*3, m 2 Koupelna 1,49*1, m 2 WC 1,12*0, m 2 Komora (2,35*0,99)+(0,81*0,42) 2.67 m 2 Lodžie 3,27*1, m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2 K bytu náleží nebytové prostory: Sklep 2,40*1, m 2 Sklep 4,21*1, m 2 Podlahová plocha bytu a nebytových prostor m 2-7 -

8 4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Popis Způsob ocenění: =============== V případě stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí, je nutno konstatovat skutečnost, že se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu tržní hodnoty, se stala metoda porovnávací a metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitých věcí a s ohledem na možné dosažitelné výnosy po dobu, po kterou bude investor nemovité věci vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daných nemovitých věcí, je v daném případě velmi obtížně reálné. Oceňovaný soubor majetku povinné není ke dni stanovení tržního ocenění pronajat. Soubor nemovitých věcí je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitých věcí s popisem stavby, stavebních konstrukcí, velikostí jednotky, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovité věci uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovité věci zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. V katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" žádná věcná břemena, která by nemovité věci znehodnocovala. Nemovitý majetek povinné je z 1/4 ideálního spoluvlastnického podílu vlastnictvím fyzické osoby. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě - 8 -

9 vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitých věcí, jejich situování a stav současného spoluvlastníka. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací a metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitostí. Daný soubor nemovitých věcí je úzce specifikován jeho stavebně technickým charakterem, a proto je jiné využití nemovitostí sice možné, vždy však za předpokladu nutnosti velkého množství finančních investic do oceňovaného souboru nemovitých věcí, a to s ohledem na jejich stávající podstandardní konstrukční a stavební stav. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - technický, konstrukční a stavební stav objektu - konstrukční a stavební stav bytové jednotky - místní poloha - vlastnictví a velikost pozemků - využitelnost stavby - využitelnost bytové jednotky - energetická náročnost prostorů - náklady na provoz objektu - náklady na provoz bytové jednotky - nejlepší využití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva 4.2 Věcná hodnota nemovitých věcí - definice Popis Věcná hodnota nemovitých věcí je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti byla zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, snížených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitých věcí. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitou věc, nebo vybudovat nemovitou věc novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve spoluvlastnictví povinné. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a možností jejich využití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitých věcí také použitelné, neboť se jedná o bytovou jednotku ve stavebním objektu s podstandardní konstrukční vybaveností se základním příslušenstvím a věcná hodnota je tak reálná pro zjištění ceny obvyklé. 4.3 Věcná hodnota nemovitostí - bytová jednotka Podlahová plocha Podlahová pl. 6,29+1,52+8,35+18,78+10,86+12,

10 2,19+0,85+2,67+3,50+4,08+6,53 = m Opotřebení stavby Při stáří 46 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 46% Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč ,- Index přepočtu základní ceny x Cena za celou výměru m 2 = Kč ,51 Snížení ceny za opotřebení 46% - Kč ,05 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,46 Věcná hodnota nemovitostí - bytová jednotka Cena celkem Kč ,- 4.4 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 700,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Započtení spoluvl.podílu 83/2000 = Kč 5.519,50 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 220 Cena celkem Kč 5.520,- 4.5 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková par. 1004/ Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 500,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Započtení spoluvl.podílu 83/2000 = Kč ,25 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková par. 1004/92Cena celkem Kč ,- 4.6 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá Popis Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku *************************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitých věcí, lokalita, celková využitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inženýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitých věcí, polohu v místě, účel možného současného i budoucího využití jednotlivých částí nemovitých věcí, ale hlavně jeho stavebně

11 technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda porovnávací" a "Metoda věcné hodnoty." Zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s nabídkovými prodeji obdobných nemovitostí a jejich možnými dosažitelnými prodejními cenami. Tato metoda je založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými nemovitými věcmi, jejichž úplatný převod vlastnictví co nejblíže odpovídá oceňovanému majetku a je srovnatelný s nabídkami na trhu nemovitostí. Ocenění i porovnání je prováděno z hlediska substance (podlahová plocha, zastavěná plocha, užitná plocha, počet podlaží, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost a tvar pozemků, vlastnictví parcel, využitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.). METODA POROVNÁVACÍ: =================== Dle porovnávací metody jsou srovnatelné pozemky v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízený pozemek v blízkém okolí oceňovaného nemovitého majetku v katastrálním území Kočí: A) v ploše 947 m 2 za 690,- Kč / 1m 2, k.ú. Kočí. Dle porovnávací metody nejsou srovnatelné bytové jednotky v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízené bytové jednotky v blízkém okolí oceňovaného nemovitého majetku katastrálního území Kočí: A) bytová jed , 74 m 2 za ,- Kč v k.ú. Chrudim, (přepočet ceny na 1 m 2 plochy ,- Kč bez opotřebení). Nabídky jsou aktuální, avšak požadované ceny nereálné s ohledem na to, že v jejich ceně jsou zahrnuty i provize a poplatky. Dále dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, že ceny nabídkové byly od roku 2012 v průměru o 20 % vyšší než ceny skutečné realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 až 2015 a přetrvává i v roce Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na stavební a konstrukční stav objektu a bytové jednotky, velikost podlahové plochy, tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou využitelnost a stav oceňovaných nemovitých věcí. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,

12 Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá cena ¼ nemovitých věcí odvozená z výše uvedených hodnot = Kč ,- Cena ¼ nemovitých věcí v místě a čase obvyklá Cena celkem Kč ,

13 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena ¼ nemovitých věcí Kč ,- Slovy: Jednostodevadesáttisíc Kč V Hradci Králové, dne 6.července vypracoval

14 - 14 -