ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3147/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3147/2012 o ceně obvyklé - 1/2 domu č.p. 21 umístěném na pozemku parc. č. St. 91 a 1/2 pozemku parc. č. St. 91 v kat. úz. Horní Houžovec, obec Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí, ve vlastnictví Hurtové Silvie. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 8682/11-30 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 - Košíře Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 82, vedené Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, kat. úz. Horní Houžovec, obec Ústí nad Orlicí. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: Horní Houžovec Ústí nad Orlicí Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Ústí nad Orlicí Katastrální území: Horní Houžovec Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti Hurtové Silvie. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 82, kat. úz. Horní Houžovec, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Žamberk 9-7/31, měřítko 1:1000, kat. úz. Horní Houžovec - kopie kupní smlouvy ze dne , právní účinky vkladu ke dni exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8682/11-30 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 8682/11-59 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Roman Hurt, Horní Houžovec 21, Ústí nad Orlicí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Silvie Hurtová, Horní Houžovec 21, Ústí nad Orlicí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Roman Hurt, Horní Houžovec 21, Ústí nad Orlicí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Silvie Hurtová, Horní Houžovec 21, Ústí nad Orlicí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 2

3 Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 82, kat. úz. Horní Houžovec, obec Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Hurt Roman, Horní Houžovec 21, Ústí nad Orlicí 1 1/2 Hurtová Silvie, Horní Houžovec 21, Ústí nad Orlicí 1 1/2 oddíl B - nemovitosti: rodinný dům č.p. 21 umístěný na pozemku parc. č. St. 91 pozemek parc. č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 259 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: -Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí - 0Nc 6171/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Ústí nad Orlicí - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Plzeň - město, 094-EX 06084/ (0Nc 6171/2008-5) ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí - 0Nc 7306/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Ústí nad Orlicí - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno-město čj. 006-EX 1012/ (0Nc 7306/2008-5) ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí, 0Nc-16566/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Ústí nad Orlicí - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Přerov č.j. 103-Ex 22056/ (0Nc 16566/2008-5) ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí - 0Nc 8244/ ze dne ; uloženo na prac. Ústí nad Orlicí - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno - venkov čj. 59EX-1638/ (0Nc 8244/2009-4) ze dne Brno - město, 006-EX 1012/ (0Nc 7306/2008-5) ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí, EXE-8359/ ze dne ; uloženo na prac. Ústí nad Orlicí - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Ústí nad Orlicí, EXE 3277/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Ústí nad Orlicí - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice č.j. 124EX- 944/ (č.j. 0EXE 3277/ ) ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Ústí nad Orlicí č.j. 0 EXE-4562/ ze dne ; uloženo na prac. Ústí nad Orlicí Litoměřice č.j. 124EX-944/ (č.j. 0EXe 3277/ ) ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí č.j. 0EXE-5398/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Ústí nad Orlicí 3

4 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Přerov č.j. 103Ex / (č.j. 0EXE 5398/ ) ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice č.j. 124EX- 8682/ (č.j. 0EXE 4562/ ) ze dne Právní moc ke dni Litoměřice č.j. 124EX-8682/ (č.j. 0EXE 4562/ ) ze dne Právní moc ke dni Přerov č.j. 103EX-24914/ (č.j. 0EXE 5398/ ) ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Chrudim č.j. 129-EX 4433/ (Č.J. 0exe 6268/ ) ze dne oddíl D - jiné zápisy: Praha 10 č.j. 167 EX-5185/ (0Nc 10559/2009-6) ze dne Praha-východ č.j. 081EX-45448/2010-M (č.j. 0EXE 8359/2010-7) ze dne Chrudim č.j. 129EX-4433/ (č.j. 0EXE 6268/ ) ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutečnost Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. 7. Celkový popis nemovitosti Horní Houžovec se nachází v Pardubickém kraji, východně od okresního města Ústí nad Orlicí. Horní Houžovec je bez občanské vybavenosti, kompletní občanská vybavenost v Ústí nad Orlicí (cca 5,5 km). Doprava je zajišťována autobusy. Oceňovaná nemovitost je situována u komunikace vedoucí z Knapovce do Dolního Houžovce. Jedná se o zděný, nepodsklepený, jednopodlažní rodinný dům s půdními prostory. Dle majitelky je dům napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy, vytápěn ústředně kotlem na tuhá paliva. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. stavební pozemek 4

5 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům Popis: Oceňovaný rodinný dům č.p. 21 je situován východně od okresního města Ústí nad Orlicí, u komunikace vedoucí z Knapovce do Dolního Houžovce a nachází se na pozemku parc. č. St. 91. Rodinný dům je nepodsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zděná, stropy dřevěné. Krov sedlové konstrukce na jižní straně s polovalbou je dřevěný, krytina pálená taška. Klempířské konstrukce s povrchově ošetřeným pozink. plechem, okna a vchodové dveře dřevěné. Úprava venkovních i vnitřních povrchů vápennou omítkou. Dle spolumajitelky je rodinný dům napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy, vytápění ústřední tuhými palivy, ohřev vody elektrickým bojlerem. Zádveřím v západní části nemovitosti se vchází do domu se vstupní chodbou, třemi pokoji, kuchyní, samostatným WC a koupelnou. Stáří nemovitosti a užitná plocha stanovena odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 55 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 721,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 104,00 m 2 4,00 m 1.NP: 5,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: 1.NP: (8*13)*(4,00)+(5*1)*(3,00) = 431,00 m 3 : = 167,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 598,00 m 3 Podlažnost : Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 109,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 109,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 5

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,601 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti - samoty, mimo souvisle zast. území obce I -0,06 (odlehlá poloha) 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - nepreferované - polosamota, bez I -0,08 občanské vybavenosti v okolí 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, V 0,05 parky, význačné přírodní lokality 4. Dopravní spojení - špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní I -0,02 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,890 i = 1 6

7 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,601 * 0,890 * 0,950 = 0,508 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 721,- Kč/m 3 * 0,508 = 1 382,27 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 382,27 Kč/m 3 * 598,00 m 3 = ,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,46 Kč = ,46 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Rodinný dům - zjištěná cena = ,73 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. stavební pozemek Popis: Oceňovaný pozemek se nachází východně od Ústí nad Orlicí, u komunikace vedoucí z Knapovce do Dolního Houžovce. Pozemek je téměř obdélníkového tvaru, mírně svažitý západním směrem, bez vyznačených hranic v terénu, přístupný ze západu, udržovaný, částečně zastavěný rodinným domem č.p. 21. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -10 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -5 % 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné dopravy - -5 % více než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): Úprava cen: -10 % Úprava cen celkem: -10% + -10% * (100 % + -10%) -19,00 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9320 7

8 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1550 0, ,00 650,741 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St ,00 650, ,92 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,92 = ,92 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Stavební pozemek - zjištěná cena = ,96 Kč Porovnávací metoda a) Rodinný dům a 1 ) rodinný dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 109,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Dolním Houžovci, okres Ústí nad Orlicí. Samostatně stojící podsklepený, jednopodlažní cihlový dům na pozemku o výměře m 2 je napojen na vodovod a elektřinu, vytápěn ústředně tuhými palivy. Dům je po částečné rekonstrukci, s místností cca 50 m 2 možnou přebudovat na obytnou. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za 1, Kč. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dům ve Voděradech, okres Ústí nad Orlicí. Samostatně stojící podsklepený, jednopodlažní zděný dům se stodolou a uzavřeným dvorem. Dům po částečné rekonstrukci stojí na pozemku o výměře 617 m 2. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za 1, Kč. Třetí srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Ostrově, okres Ústí nad Orlicí. Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům na pozemku o výměře m 2 je určen k rekonstrukci, napojen na elektrorozvod, vodovod a plyn, odpadní vody svedeny do septiku. K domu náleží garáž a kůlna. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za 1, Kč. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Řetové, okres Ústí nad Orlicí. Samostatně stojící podsklepený rodinný dům po rekonstrukci na pozemku o výměře 617 m 2 je napojen na elektrorozvod, vodovod a plyn, odpadní vody svedeny do jímky. Nemovitost je nabízena od ledna 2011 k prodeji, včetně vybavení, prostřednictvím realitní kanceláře za 1, Kč. 8

9 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] RD Dolní Houžovec ,- Kč 1,00 1,00 0,85 0,97 0,70 0,97 71, ,08 RD Voděrady ,- Kč 1,05 1,00 0,95 0,97 0,95 0,97 144, ,25 RD Ostrov ,- Kč 1,00 1,05 0,70 0,97 0,80 0,97 80, ,26 RD Řetová ,- Kč 1,00 0,90 0,87 0,97 0,95 0,97 100, ,56 Součet: ,16 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 8 552,04 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 7 368,25 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,08 Kč/jedn. Základní cena: 8 552,04 Kč 109,00 á 8 552,04 Kč/ = ,36 Kč - výsledná cena = ,36 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) rodinný dům = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 9

10 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. stavební pozemek ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena ½ nemovitosti činí celkem ,70 Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací metoda Porovnávací cena objektů Porovnávací cena objektů ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: - k trvalému bydlení i rekreaci c) parametry ponižující cenu: - podílové spoluvlastnictví - absence občanské vybavenosti v okolí - polosamota - předpoklad vložení investic do revitalizace nemovitosti 10

11 Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- Kč slovy: Čtyři sta šedesát šest tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3147/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 13/2012. E. Seznam příloh Mapa oblasti Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí 11