Znalecký posudek č. 037/05/10 VH C

Transkript

1 Znalecký posudek č. 037/05/10 VH C Ocenění spoluvlastnického podílu ½ na garáži parc.st.3029, v k.ú.žatec, obec Žatec. NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Garáž parc.st.3029, ev.č.998 U Oharky 242, Žatec Katastrální údaje: Kraj Ústecký, okres Louny, kú Žatec, kód kú , LV 3019 Stavba s pozemkem, p.č VLASTNÍCI: Zbyšek Fuksa, Javorová 2693, Žatec, Žatec 1, IČO/RČ: Ilona Vojarová, Jaroslava Vrchlického 2709, Žatec, Žatec 1, IČO/RČ: ÚČEL OCENĚNÍ: exekuce na základě usnesení Okr.soudu v Lounech č.j. 10 Nc 4392/2007-5, zjištění ceny obvyklé ke dni OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: Exekutorský úřad Praha 6 - soudní exekutor JUDr.Jan Grosam Bělohorská 270/17, Praha 6 - Břevnov IČ DIČ telefon Fax info@exekutorsky-urad.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: VH CONSULTA s.r.o. ZNALECKÝ ÚSTAV Ing.Věra Šilhavá Adresa zhotovitele: Železničářů 2286, Kladno IČ DIČ Telefon Fax CZ consulta@regionet.cz Datum místního šetření: Datum zpracování: Počet stran: 10 Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 4 Vyhotovení číslo: 1

2 - 2 - STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákup zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Rizika nemovitosti: Žádná SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Současný stav Minimální při rek. Porovnávací hodnota garáže ,- Kč ½ ,-Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cenového předpisu 1/2 Obvyklá cena ,- Kč ,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: a) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví. b) Obvyklá cena byla stanovena v návaznosti na provedené výpočty a posouzení obchodovatelnosti obdobných nemovitostí v daném místě a čase.jedná se o zděnou řadovou garáž v podílovém vlastnictví, v zástavbě rodinných domů a zahrádkářské kolonie v obci Žatec, k.ú.žatec, na okraji města, v místě s občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností. Garáž je v původním stavu z roku 1980 mírně udržovaná.obvyklá cena byla stanovena ve výši porovnávací hodnoty. V daném místě a okolí odpovídá cena obdobných garáží ceně 3 800,-Kč ,-Kč/m 2, podle technického stavu garáže a polohy.pro garáž č.e.998 odpovídá cena 4 443,-Kč/m 2. Seznam příloh: Usnesení - č.j. 025 Ex 254/08-19 Výpis z KN LV : 3019 Snímek z KM Fotodokumentace garáže Garáže k porovnání Poloha nemovitosti v mapě města Žatce - 1 strana - 2 strany - 1 strana - 1 strana - 3 strany - 1 strana Celkem : 9 stran příloh. V Kladně, dne

3 - 3 - Nález Situace Přehled oceňovaných Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na garáži parc.st.3029, staveb a pozemků k.ú.žatec, obec Žatec, okres Louny. Jedná se o řadovou garáž o výměře 18,91 m 2, situovanou v okrajové části města, v okolí je zástavba rodinných domů, bytový dům a zahrádkářská kolonie. Přehled všech vlastníků Fuksa Zbyšek, Javorová 2693, Žatec, Žatec 1 Podíl1/2 dat.narození Vojarová Ilona, Jaroslava Vrchlického 2709, Žatec, Žatec 1 dat.narození Podíl 1/2 Přehled podkladů Výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem LV :3019 ze dne Snímek z katastrální mapy Informace zjištěné od vlastníků vedlejších garáží Skutečnosti a fotodokumentace zjištěné na místě Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti město Žatec se nachází asi 28 km západně od města Louny, ve středočeském kraji s veškerým občanským vybavením mateřskou a základní školou,střední školou, zdravotním střediskem,nemocnicí, soukromými ordinacemi, sociálními službami, nákupním centrem,poštou, městským úřadem, policií, a dobrou dopravní dostupností MHD i meziměstskou dopravou a vlakovou dopravou do okolních měst / Chomutova, Mostu, Loun i do Hl.města Prahy/.V obci je mnoho městských památek např. Starý pivovar, Chmelařské muzeum, Děkanský chrám a mnoho jiných historických staveb. Na okraji města Žatce s dobrou dopravní dostupností místní i meziměstskou autobusovou a vlakovou dopravou, v blízkosti jsou rodinné domky, bytový dům a zahrádkářské kolonie. Ne. Nebyla zjištěna žádná rizika. Popis jednotlivých staveb Základní popis Řadová přízemní garáž ev.č.998 čp. 242,je nepodsklepená s rovnou střechou.je napojena na elektřinu,stojící na rovinném pozemku, přístupném po nezpevněné komunikaci. Garáž na parc.st.3029 nám nebyla zpřístupněna, proto vycházíme z informací od vlastníků okolních garáží. Garáž je v původním stavu - odpovídá stáří nemovitosti při běžné údržbě. Vnitřní stěny jsou hladké, vnější omítka je štuková, okno není, vrata jsou plechová, podlaha betonová. Proveden pouze rozvod elektřiny. Druh stavby - účel využití Řadová garáž Dokumentace Pro ocenění nebyla předložena žádná projektová dokumentace ani další podklady o přestavbách nemovitosti.. Ocenění je provedeno na základě skutečného stavu zjištěného znalcem při prohlídce garáže a venkovním zaměření a na základě informací vlastníků okolních garáží, ohledně stáří nemovitosti, jednotlivých stavebních konstrukcí a údržby. Způsob užívání Popis tech. stavu stavby Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích odpovídá mírné údržbě Kolaudace garáže v roce Garáž je v původním stavu, vnější omítka opadává, odpovídá stáří nemovitosti pří mírné údržbě. Pozemky Základní popis každého pozemku Trvalé porosty Věcná břemena Jedná se o pozemek v zástavbě garáží přístupný po nezpevněné komunikaci s napojením na elektřinu, parc.st m 2. Nejsou Nejsou

4 - 4 - Posudek 1. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Garáž parc.st.3029 b) Pozemky b 1 ) Pozemek 2. Popis objektů a pozemků a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Garáž parc.st.3029 Přízemní zděná řadová garáž, s rovnou střechou s živičnou krytinou, nepodsklepená,tl. předního a zadního zdiva je 30 cm, dělící v tl.15 cm, stojící na pozemku přístupném po nezpevněné komunikaci.garáž byla postavena v roce Vybavení - strop je zděný, vnitřní omítky jsou hladké, vnější omítka štuková - opadává,okno není, vrata plechová,podlaha betonová, s přívodem elektrické energie. Technický stav : odpovídá stáří při mírné údržbě. b) Pozemky b 1 ) Pozemek Jedná se o pozemek v zástavbě garáží, přístupný po nezpevněné komunikaci s napojením na elektřinu parc.st Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. z června Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Garáž parc.st Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 30 roků Základní cena ZC (příloha č. 18): 1 715,- Kč/m 3

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Garáž ev.č.998: 5,73*3,30 = 18,91 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Garáž ev.č.998: 18,91 m 2 2,58 m Obestavěný prostor: Garáž ev.č.998: (5,73*3,30)*(2,58) = 48,79 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 48,79 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 0,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 18,91 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,90 = 0,742 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce II -0,05 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II 0,00 do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než IV 0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00

6 - 6 - Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,050 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,742 * 0,950 * 1,050 = 0,740 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 715,- Kč/m 3 * 0,740 = 1 269,10 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 269,10 Kč/m 3 * 48,79 m 3 = ,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,39 Kč ,39 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Garáž parc.st zjištěná cena = ,70 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Garáž parc.st.3029 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastav.pl ,00 131, ,34 Součet 2 227,34 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 40 % Úprava ceny celkem 40 % + 890,94 Mezisoučet 3 118, přístup po nezpevněné komunikaci -10 % Úprava ceny celkem -10 % - 311,83 Mezisoučet 2 806,45 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8670 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1210 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 5 160,80 Pozemek - zjištěná cena = 5 160,80 Kč

7 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 5 160,- Kč Cena pozemků činí celkem 5 160,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Garáž, v podílovém vlastnictví,18,91 m2 v pův. stavu Adresa U Oharky 998, Žatec Popis: Bytová jednotka č.13 je v původním stavu - mírně udržovaná. Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha řadový vnitřní Stáří objektu 30 roků Stav objektu špatný Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 19 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektřina Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ 18,91 m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: polohy * 1,00 Koeficient K2: vybavení * 1,00 Koeficient K3: prodejnosti * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Garáž v OV Žatec Adresa U Flory, Žatec Popis: Řadová garáž v okrajové části města Žatce. V garáži je provedena elektroinstalace s možností napojení na vnější rozvod el.energie. Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha řadový vnitřní Stáří objektu 35 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 17 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektřina Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: polohy * 1,00

8 - 8 - Koeficient K2: vybavení * 1,10 Koeficient K3: prodejnosti * 1,00 Celkový koeficient: * 1,10 Přepočtená standardní cena: ,18 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 17,00 m ,12 Kč/m ,83 Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: Garáž v OV Žatec Adresa Raisova, Žatec Popis: Řadová garáž v okrajové části města Žatce. V garáži je provedena elektroinstalace s možností napojení na vnější rozvod el.energie. Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha řadový vnitřní Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 18 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektřina Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: polohy * 1,00 Koeficient K2: vybavení * 1,00 Koeficient K3: prodejnosti * 1,00 Celkový koeficient: * 1,00 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 18,00 m ,89 Kč/m ,89 Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: Garáž v OV Ústí nad Labem Adresa Železničářská, Ústí nad Labem Popis: Řadová garáž v Ústí nad Labem - Střekov. V garáži je provedena elektroinstalace s možností napojení na vnější rozvod el.energie. Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha řadový vnitřní Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží 0

9 - 9 - Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 18 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektřina Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: polohy * 1,00 Koeficient K2: vybavení * 1,00 Koeficient K3: prodejnosti * 1,20 Celkový koeficient: * 1,20 Přepočtená standardní cena: ,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 18,00 m ,56 Kč/m ,63 Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Garáž v OV Žatec 0,00 0,00 0,00 0, ,83 2. Garáž v OV Žatec 0,00 0,00 0,00 0, ,89 3. Garáž v OV Ústí nad 0,00 0,00 0,00 0, ,63 Labem SJC průměr 4 444,00 JCO = SJC * I O 4 444,00 Výměry oceňované stavby 18,91 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Garáž, v podílovém vlastnictví,18,91 m2 v pův. stavu - výsledná cena = ,- Kč Pro garáž ev.č.998 na parc.st.3029 odpovídá 4 444,-Kč/m2 Cena : 18,91*4 444,-Kč/m2 = Zaokrouhleno Úprava ceny vlastnickým podílem 1 / ,-Kč ,-Kč ,-Kč

10 Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč 5 160,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Čtyřicetdvatisíce Kč V Kladně dne VH CONSULTA s.r.o. ZNALECKÝ ÚSTAV Železničářů Kladno Znalecká doložka: VH CONSULTA s.r.o. zapsána MINISTERSTVEM SPRAVEDLNOSTI do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost dne pod zn OOD pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, tržní ocenění obvyklé pro bankovní účely, ceny a odhady věcí movitých, ceny motorových vozidel a odhady cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 037/05/10 VH C. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 061/05/10 VH C. V Kladně dne