Současný stav Kč Kč/m 2 OBVYKLÁ CENA JEDNOTKOVÁ CENA

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 5/2017 o ceně obvyklé nemovitostí Znalec: Ing. Michal Svatoň Táborská 44, Sezimovo Ústí, , svatonm@centrum.cz Datum objednání: Datum místního šetření: Místní šetření proběhlo za účasti: vlastníka pana Hodného Datum převzetí kompletních podkladů: Vlastník stavby: Josef Hodný, Budovatelů 2624, Tábor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Josef Hodný, Budovatelů 2624, Tábor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Exekutorský úřad Jindřichův Hradec, Mgr. Martin Roubal, Jarošovská 48, Jindřichův Hradec, , podatelna@eujh.cz Základní údaje Název nemovitosti: Chata č.e. 18 k.ú. Borotín Adresa nemovitosti: Borotín 18, Předmět ocenění: Objekt pro individuální rekreaci - rekreační chata, č.e. 18 součást pozemku p.č. st. 241 včetně pozemků p.č. st. 241, 877/10 a ostatních staveb sklad zahradního nábytku, dřevník v k.ú. Borotín u Tábora. Účel ocenění: Pro potřeby exekučního řízení Katastrální údaje Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Borotín Katastrální území: Borotín u Tábora Ulice: Číslo popisné/orientační 18 List vlastnictví č.: 479 Parcelní čísla pozemků: st. 241, 877/10 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu) Rizika + Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí + Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací - Plomba - Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 - Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách + Bez reálných břemen a služebností - Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. + Nemovitost není pronajímána + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 868/5 OBVYKLÁ CENA JEDNOTKOVÁ CENA Současný stav Kč Kč/m 2 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 12 V Sezimově Ústí, dne Otisk razítka Ing. Michal Svatoň

2 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o k.ú. Borotín u Tábora, jedná o městys s částečnou občanskou vybaveností, cca 23 km od okresního města Tábor, které je správním centrem a má plnou občanskou vybavenost. Nemovitost se nachází mimo zastavěné území obce - jedná se o chatovou osadu u rybníku Šebor, kde jsou obdobné chaty. Konkurence v okolí existuje a je dostatečná. Přístup k nemovitosti je po zpevněné avšak prašné komunikaci, vzdálenější od asfaltové komunikace - vzdálenější přístup. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o o dřevostavbu na betonových základech, jedná se stavbu s 1 NP a využitým podkrovím. Jedná o stavbu, která je využívána jako rekreační. V přízemí je vstup, chodba, pokoj, koupelna s WC a kuchyně, v podkroví se nachází jedna ložnice. Voda je zajištěna ze studně, kanalizace svedena do vyvážené jímky. Zavedena elektroinstalace. Stavba je z roku 1974, v roce 2010 bylo provedeno vnější a vnitřní dřevěné obložení, oprava krovu, provedena krytina střechy - šindele a také klempířské konstrukce. V roce 2009 byla provedena koupelna včetně WC - rozvody vody a kanalizace. V roce 2013 provedena přípojka vody z vrtu - nový darling. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Nemovitost je v dobrém technickém stavu - rekonstrukce a pravidelná údržba. V roce 2009 provedena nová pergola na pozemku s krbem. Další venkovní úpravy jsou dřevěná kolna navazující na chatu, slouží jako sklad, stavba dřevěná. Další stavba je sklad nářadí, jedná se o dřevěnou stavbu okna jsou jednoduchá, střecha sedlová, okna jednoduchá dřevěná. Na pozemku okrasné dřeviny menšího rozsahu. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 868/5 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 868/5 trvalý travní porost LV Městys Borotín Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Nemovitost je užívána vlastníkem k rekreaci

3 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE ANO Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Plomba Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Na LV č. 479 k.ú. Borotín u Tábora evidována plomba Z-62/ jedná se o zápis Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Mgr. Martin Roubal - Exekutorský úřad Jindřichův Hradec 188 EX-523/ ze dne Právní moc ke dni Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Tábor. Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 ANO Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti 1) Nemovitost se nachází v II. povodňové zóně, jedná se o riziko nemovitosti, ale lze pojistit proti povodni a záplavě a není v ocenění zohledněno. 2) Nemovitost se nachází v mimo hlavní komunikace, přístup je možný i v zimním období. Nemá výrazný vliv na cenu obvyklou nemovitosti, jedná se o chatu v klidném prostředí. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1) Na LV č. 479 k.ú. Borotín u Tábora zapsáno Zahájení exekuce a související zápisy - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pověřený soudní exekutor Mgr. Martin Roubal. 2) Na LV č. 479 k.ú. Borotín u Tábora zapsáno Zahájení exekuce a související zápisy - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pověřený soudní exekutor Judr. Petr Kocián. Výše uvedené zápisy nejsou v ocenění zohledněny. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 479 Kraj: CZ031 Jihočeský Okres: CZ0317 Tábor Obec: Borotín Katastrální území: Borotín u Tábora Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: Josef Hodný Budovatelů 2624, Tábor 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Borotín Stavba pro individuální rekreaci č.e. 18 na pozemku p.č. st. 241 ANO Pozemky st. 241 Stavební parcela Parcela KN 100 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 877/10 Pozemková parcela Parcela KN 465 m 2 zahrada - 3 -

4 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1NP 36,73 m 2 28,42 m 2 podkroví 20,34 m 2 12,72 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1NP veranda 4,28 m 2 1,00 4,28m 2 chodba 4,97 m 2 1,00 4,97m 2 kuchyň 6,81 m 2 1,00 6,81m 2 pokoj 10,55 m 2 1,00 10,55m 2 koupelna + WC 1,80 m 2 1,00 1,80m 2 1NP - celkem 28,42 m 2 28,42 m 2 podkroví pokoj 12,72 m 2 1,00 12,72m 2 komora - plocha nad 1,3 m výšky 0,00 m 2 1,00 0,00 m 2 komora - plocha pod 1,3 m výšky 3,93 m 2 0,00 0,00 m 2 komora - plocha nad 1,3 m výšky 0,00 m 2 1,00 0,00 m 2 komora - plocha pod 1,3 m výšky 4,13 m 2 0,00 0,00 m 2 podkroví - celkem 20,78 m 2 12,72 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1NP (5,65*6,5)*(2,20) = 80,80 m 3 podkroví ((5,65*3,6)*(2,30)+1,45*0,2*2)/2 = 23,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 104,48 m 3 Konstrukce Základy Podezdívka jen u typu I Obvodové stěny Stropy Zastřešení Krytina Klempířské konstrukce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Rozvod plynu Kanalizace Záchod Okenice Vnitřní vybavení Ostatní Popis deskové izolované betonová oboustranně obité do tl. 15 cm dřevěné krov dřevěný vázaný asfaltové šindele poplastovaný pozinkovaný plech dřevěné obložení, část omítka dřevěné dřevěné jednoduchá dřevěná PVC, koberec, dlažba lokální pevná paliva světelná třífázová plastové trubky bojler chybí vyvážený septik splachovací okenice sprcha, umyvadlo standartní Zastavěná plocha [m 2 ] 37 Obestavěný prostor [m 3 ] 104,48 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00-4 -

5 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 42 Další životnost roků 38 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH sklad dřevěná bez základů 877/10 4,00 m Kč/m Kč 20 % Kč zahradního nábytku dřevník dřevník bez základů, navazující na chatu st ,00 m Kč/m Kč 20 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky ve funkčním celku se stavbou chaty č.e. 18 k.ú. Borotín. Jedná se o rovinaté pozemky. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena pozemků byla stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / zahrada 877/ / Celková výměra pozemků: 565 Hodnota pozemků celkem: Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Započitatel ná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Oceňovaná nemovitost Borotín u Tábora - chatová oblast 41, dřevěná, samostatně stojící Srovnávané nemovitosti Dražice, okres Tábor 45, kk , Prodej chaty 45 m2, pozemek 373 m2, Zděná chata se zahradou o CP 389 m2 v zahrádkářské kolonii Raští - Dražice. Dispozičně: obývací pokoj s kuch. koutem, ložnice, sprcha, WC, kuchyně. Vytápění na tuhá paliva - kamna v obýváku, voda užitková, vrt s pitnou vodou 20 metrů od chaty. Zavedena elektřina, podlahy PVC, koberec, satelit, průtokový ohřívač vody. Na zahradě krb s udírnou, ovocné stromy, foliovník. Možnost příjezdu až k chatě, parkoviště poblíž. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková - koeficient 0,90; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - obdobný - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - mírně lepší - koeficient 0,98; Celkový stav - obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - menší - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažováno - koeficient 1,00; - 5 -

6 Borotín - Kamenná 59, neuvedeno , Lhota, okres Tábor Prodej chaty 59 m2, pozemek m2, Nabízíme k prodeji zděnou rekreační chatu v romantické obci v Kamenné Lhotě, která je vzdálená 3km od Borotína. Leží na rozhraní Jihočeského a Středočeského kraje nedaleko Tábora. Do chaty je zavedená elektřina 220/380. K dispozici je kuchyň, ložnice, obývací pokoj, veranda, toaleta a venkovní posezení. Na pozemku o celkové výměře 1001m2 se nachází kopaná studna (cca 3m), septik, kolna, ovocné stromky a okrasné keře. V blízkém okolí se nachází mnoho lesů, luk, rybníků a zajímavá kultura. Tato lokalita je výborná pro milovníky sportovního vyžití. 10 km od Kamenné Lhoty se nachází vyhledávaný areál Monínec. Veškerá občanská vybavenost je v Borotíně. Objekt je vhodný jak pro rodiny s dětmi, tak pro starší páry, kteří vyhledávají klid a pohodu. Doporučujeme prohlídku. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková - koeficient 0,90; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - mírně větší - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - mírně horší - koeficient 0,95; Vliv pozemku - větší - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažováno - koeficient 1,00; Dražice, okres Tábor 42, kk , Prodej chaty 42 m2, pozemek 408 m2, Prodej zařízené chaty 2+kk, 42 m2, Dražice u Tábora. Chata se nachází v zahrádkářské osadě na okraji obce. Celková výměra zahrady je 408 m2, zastavěná plocha je 17 m2. Součástí prodeje je veškeré vybavení dle fotodokumentace. Dispozice: 1.NP - kuchyňka, 2.NP - obývák, podkroví - prostor na spaní. Vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva, pitná voda je ze společné studny, odpady - vlastní jímka, elektřina 220/380. Vzdálenost od Tábora po hlavní silnici je 3 km. Pro více informací kontaktujte makléře. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková - koeficient 0,90; Lokalita - mírně lepší - koeficient 0,98; Velikost objektu - obdobný - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - mírně horší - koeficient 1,00; Vliv pozemku - mírně menší - koeficient 1,02; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažováno - koeficient 1,00; Variační koeficient před úpravami: 14,53 % Variační koeficient po úpravách: 6,47 % Započitatelná plocha 41,14 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Reprodukční hodnota Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty Kč - 6 -

7 Silné stránky nemovitosti - rekonstruovaná stavba - klidné prostředí - dostatečný pozemek Slabé stránky nemovitosti - přístup po zpevněné, avšak prašné komunikaci Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy (pouze pro statistické účely) Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 3,00 % Kč ceny: Z toho obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 41,14m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 7 842Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 479 k.ú. Borotín u Tábora ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 2 Informace o povodních 1 Informace o přístupu 1 Místní šetření včetně zaměření, informace od vlastníka nemovitosti Usnesení soudního exekutora Mgr. Martina Roubala Exekutorský úřad Jindřichův Hradec 5 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j. Spr 202/2007 pro obor Ekonomika-odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14/

8 - 8 -

9 - 9 -

10 Kopie katastrální mapy ze dne

11 Sklad nářadí Pohled chata Studna Pergola Pohled pergola sklad Pohled chata Pohled chata Pohled chata

12 Pohled chata Sprcha WC Kuchyně Kuchyně Pokoj přízemí Pokoj podkroví Podkroví

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -