Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti

Transkript

1 Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti číslo 7/5203/ NEMOVITOST: Pozemky č. parc. 2372/3 a 2667/10 Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Jaroměř Katastrální území: Jaroměř Ulice: Slovenská číslo orientační: PSČ: List vlastnictví č Kód k.ú.: Ostatní stavby: Pozemky: 2372/3, 2667/10 Vlastník pozemku: SJM, Jirčík Oskar a Jirčíková Martina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Oskar Jirčík, Semonice 89, Jaroměř Martina Jirčíková, nám. Československé armády 16, Jaroměř OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Praha - východ, JUDr. Marcel Smékal Michelská 1326/62, Praha telefon: urad@exsmekal.cz Datum objednávky: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Ing. Josef Prouza Číslo odhadu odhadce: 7/5203/2017 Adresa zhotovitele: Na Zavadilce 788, Jaroměř telefon: , IČ: josef.prouza@iol.cz DIČ: CZ ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění nemovitosti pro účel exekuce na základě exekučního příkazu č.j. 081 EX 04561/06-9D ze dne (současný stav) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 31 stran Počet příloh: 24 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Jaroměři, dne Otisk razítka Ing. Josef Prouza

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Královéhradecký Obec, část obce: Jaroměř, Počet obyvatel: KÚ: Jaroměř Ulice: Slovenská Pozemky stávající stav budoucí stav Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: 2372/3, 2667/10 Výměra pozemků celkem: 63 m 2 Jednotková cena: 350 Kč/m 2 Místopis Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Využití pozemků: RD byty ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Inženýrské sítě stávající stav budoucí stav Voda: Kanalizace: Plyn: Elektřina: Telefon / datová síť: Zpevněná příjezdová komunikace: Přístup k pozemkům: z veřejné komunikace zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč budoucí stav - 2 -

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňované pozemky č. parc. 2372/3 - ost. plocha a 2667/10 - zahrada, se nacházejí, při západním okraji zastavěné části města Jaroměře, v rovinném terénu, ve vzd. cca 70 m od pravého okraje místní zpevněné komunikace, ul. Slovenská, která odbočuje vlevo ve vzd. cca 1150 m z komunikace I. třídy č. 37 Jaroměř - Trutnov, ul. Na Cihelnách, vpravo místní komunikace odbočující z uvedené ulice Slovenské, v rozptýlené smíšené zástavbě zemědělskými, provozními a obytnými objekty, ve vzd. cca 2,1 km JZ směrem od obchodního centra. V místě je možnost napojení na veřejné řady vody a elektro a není možnost napojení na veřejné řady kanalizace a plynu. Přístup na pozemky vlastníka je z místní zpevněné komunikace na pozemku p.č. 4232/4 - ost.pl., ost. kom. ve vlastnictví města a 2370/12 - ost. pl., ost. komunikace, ve vlastnictví ČR, která odbočuje vpravo ve vzd. cca 45 m z místní zpevněné komunikace, ul. Slovenská na pozemku p.č ost.pl., ost. kom. ve vlastnictví města. Dle platného územního plánu města je daná lokalita vedena jako území smíšené neobytné - universální území pro obchod, služby, administrativu, výrobu a sklady, přičemž v území není vyloučeno bydlení, ale bydlení se tato funkční plocha nepodřizuje. Město Jaroměř je správním centrem s dobrou občanskou vybaveností. Na pozemku č. parc. 2372/3 je umístěny žumpy, která je příslušenstvím bytového domu čp. 227 na pozemku č. parc. 2370/2, který se nachází na protější straně přístupové komunikace na pozemku č. parc. 2370/12. Z pohledu oceňovaných pozemků se jedná o lokalitu méně výhodnou v rámci města Jaroměře a s ohledem na celkovou výměru pozemků pouze 63 m 2 a umístění žumpy na pozemku pro dům čp. 227, se bude hledat i obtížný způsob pro samostatné využití. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o malý rovinný pozemek lichoběžníkového tvaru, který je určen dle platného územního plánu města pro území smíšené neobytné - universální území pro obchod, služby, administrativu, výrobu a sklady, přičemž v území není vyloučeno bydlení, ale bydlení se tato funkční plocha nepodřizuje Technický popis oceňované nemovitosti Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 4232/4, 2370/12 Využití pozemků: RD byty rekreační objekt výstavba individuální garáže Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 4232/4 ost. pl., ost. komunikace Město Jaroměř 2370/12 ost. pl., ost. komunikace ČR, příslušnost hospodařit má Státní pozemkový úřad Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Nemovitost se nachází v záplavovém území II - zóna s nízkým nebezpečím možnosti výskytu záplav/povodně. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO Popis rizika Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení V oddíle C výpisu z KN LV č jsou vlastnická práva k oceňovaným pozemkům č. parc /3 a 2667/10 omezena zapsanými zástavními práva exekutorskými, zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce, exekučními příkazy k prodeji, zahájení exekuce. Prodejem pozemků v exekuci uvedená omezení vlastnictví zaniknou - bude proveden jejich výmaz. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 3567 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: Jaroměř Katastrální území: Jaroměř Ulice: Slovenská č.o.: Vlastníci Podíl SJM Jirčík Oskar a Jirčíková Martina 1 / 1 Oskar Jirčík Semonice 89, Jaroměř Martina Jirčíková nám. Československé armády 16, Jaroměř Pozemky 2372/3 Pozemková parcela Parcela KN 48 m 2 ostatní plocha 2667/10 Pozemková parcela Parcela KN 15 m 2 zahrada - 4 -

5 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o rovinný pozemek lichoběžníkového tvaru sestávající z č. parc. 2372/3 - ost. plocha a 2667/10 - zahrada. Dle platného územního plánu města je daná lokalita vedena jako území smíšené neobytné - universální území pro obchod, služby, administrativu, výrobu a sklady, přičemž v území není vyloučeno bydlení, ale bydlení se tato funkční plocha nepodřizuje. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky v obdobných okrajových částech města a s obdobnými možnostmi využití jsou realizovány za cca 50% ceny pozemků vhodných pro výstavbu rodinných domů, případně zřizování zahrad s možnosti umístění staveb rodinné rekreace. tyto dosahují rozpětí cen ve výši 600,- Kč/m 2 až 800,- Kč/m 2. Pro oceňované pozemky je tedy možné uvažovat s rozpětím ceny ve výši 300m,- Kč/m 2 až 400,- Kč/m 2. Pro potřebu ocenění uvedených pozemků uvažuji s cenou uprostřed dosahovaného rozpětí, tj. z cenou ve výši 350,- Kč/m 2. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jaroměř, ul. Na Zavadilce ,00 1,18 349,65 Nabízíme k prodeji rovinatý pozemek v Jaroměři o celkové ploše 776 m2. Na hranici pozemku elektřina, voda i kanalizace. Příjezd je zajištěn po asfaltové obecní komunikaci. Pozemek zahrnut v územním plánu jako stavební. V obci veškerá občanská vybavenost. Doporučujeme prohlídku. Více info u makléře. Jaroměř, Josefov, ul. U Mlýna 417/ ,00 0,87 356,04 Nabízím k prodeji pozemek par. číslo 417/12, o výměře 462 m2, v obci Jaroměř, katastrální území Josefov u Jaroměře. Pozemek sousedí s ul. U Mlýna a je v současné době v katastru veden jako zahrada. Jaroměř, směr Rychnovek ,00 1,23 337,84 nabízíme k prodeji soubor tří pozemků o celkové výměře 1900 m2. Pozemky se nachází v okrajové části Jaroměře, při výjezdu na Rychnovek. Po kraji jednoho pozemku vede obecní vodovod, elektřina na hranici pozemku. Pozemky jsou lokalizovány v těsné blízkosti cyklostezky Hradec Králové - Kuks, nabízí se tedy využít pozemky pro vybudování posezení s občerstvením. Průměrná jednotková cena 347,84 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč ostatní plocha 2372/ / zahrada 2667/ / Celková výměra pozemků: 63 Hodnota pozemků celkem:

6 Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč V současné době je připravován prodej pozemků v exekuci Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Jsou oceněny pozemky p.č. 2372/3 - ost. pl. a 2667/10 - zahrada v k.ú. a obci Jaroměř, ul. Slovenská. Dle platného územního plánu města je daná lokalita vedena jako území smíšené neobytné - universální území pro obchod, služby, administrativu, výrobu a sklady, přičemž v území není vyloučeno bydlení, ale bydlení se tato funkční plocha nepodřizuje. Cenová relace pozemků vhodných pro dané možnosti využití v dané lokalitě, s možností napojení na veřejné řady vody a elektro, se v současné době pohybuje okolo 350,-Kč/m 2, tj. při celkové výměře 63m 2 celkem ,- Kč. Příslušenství oceňovaných nemovitostí netvoří žádné movité věci - movité věci nejsou a jejich cena je 0,-Kč Za závadu na uvedených pozemcích by bylo možno považovat umístění žumpy pro sousední dům čp. 227 na pozemku č. parc. 2370/2 pokud by toto umístění bylo smluvně ošetřeno, tj. zřízeno věcné břemeno umístění žumpy na oceňovaných pozemcích ve prospěch stavby na č. parc. 2370/2. Protože tomu tak není, je možno konstatovat, že s oceňovanými pozemky nejsou spojena žádná práva ani závady a jejich cena je 0,- Kč Na základě požadavku objednatele ještě uvádím cenu pro každý pozemek zvlášť: - pozemek č. parc. 2372/ ,- Kč - pozemeik č. parc. 2667/ ,- Kč Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč Budoucí stav Silné stránky nemovitosti Bezproblémový přístup po zpevněných komunikacích a možnost na pojení na rozvody vody a elektro. Slabé stránky nemovitosti Umístění v okrajové části města, velmi malá výměra a tedy problematické využití pozemku. Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Usnesení soudního exekutora ze dne o ustanovení znalce 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Kopie katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-6 -

7 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č. j. Spr.952/85 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 7/5203/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. v k.ú. č

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -