Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3286/010/2018 OC obvyklé ceny nemovité věci Předmět ocenění: Rekreační chata č.e.2001 na cizím pozemku na pozemku parc. č. 58/4, 61/7 Vlastník pozemku č.58/4 AIRMEDIA a.s., Korytná 1538/4, Strašnice, Praha 10 (LV.č.1641) č.61/7 Město Kadaň, Mírové náměstí 1, Kadaň (LV.č.1) Vlastník stavby: Holub Lukáš, Grégrova 3774/10, Chomutov (LV.č.1608) Okres: Chomutov LV č.: 1608, 1641, 1 Obec: Kadaň Část obce: Katastrální území: Prunéřov Kraj: Ústecký Ulice: číslo evidenční: 2001 PSČ: Objednatel: Exekutorský úřad Mělník, JUDr. Roman Chaloupka, Havlíčkova 329, Mělník, Vypracováno ke dni: Prohlídka konána dne: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Vypracoval: Radek Trončinský Telefon: Masarykova 124/204, Ústí nad Labem Retron.ul@volny.cz Datum: Tento odhad obsahuje 12 stran, z toho 5 stran příloh. Počet vyhotovení: 2 podpis, příp. razítko Vytvořeno programem NEMExpress verze ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorské řízení 031 Ex 1762/14-30 (ocenění stávajícího stavu)

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI Kraj: Ústecký Obec, část obce: Kadaň, Počet obyvatel: KÚ: Prunéřov Ulice: Číslo ev: stavba stávající stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 0/1/NE Počet bytových/nebytových jednotek Garáže v objektu / počet stání: ano 0 Zastavěná plocha 1NP: 43 m 2 Obestavěný prostor: 113 m 3 Jednotková cena: Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 0 m 2 Započitatelná plocha 38,00 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 38,00 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: 50,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Vytápění: lokální - tuhá paliva Typ konstrukce domu: dřevěná (srub, montovaná na bázi dřeva a lehkých hmot) Forma užívání: rekreace Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovité věci: rekreačn zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Prodejnost nemovité věci: prodejná do 6 měsíců Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: nezpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovité věci stávající stav Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Kč Kč Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč Místopis (charakteristika obce, poloha nemovité věci v obci) Prunéřov je místní částí města Kadaně Větší část Prunéřova musela ustoupit těžbě hnědého uhlí po druhé světové válce Původní vesnice byla skoro 3 kilometry dlouhá a rozkládala se po obou stranách Prunéřovského potoka od severního okraje Kadaně až k podhůří Krušných k vesnici Nová Víska pod hradem Leží v nadmořské výšce okolo 400 metrů. Rekreační chata je situována v rekreační (zahrádkářské) osadě nejlépe zřetelné z doložené mapy části Prunéřova s vyznačením nemovitosti. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř - 2 -

3 Celkový popis nemovité věci (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rekreační chata s příslušenstvím. Nebyl umožněn přístup do nemovitosti, znalec provedl prohlídku z vedlejšího pozemku. Příslušenství tvoří venkovní úpravy, skleník, fóliovník. Rekreační chata pravděpodobně s nosnou konstrukcí dřevěnou s oboustranným obitím, krov sedlový mírného sklonu s plechovou krytinou. Okna zdvojená. Na stavbu chaty navazuje dřevěný přístřešek. V zadní části přístavek s pultovým krovem. Vizuální prohlídkou lze konstatovat že objekt je v průměrném technickém stavu. Stavba je postavena na cizím pozemku a to část na st.p.č.58/4 - St.p.č.58/4 vlastník AIRMEDIA a.s., Korytná 1538/4, Strašnice, Praha 10 a část stavby st.p.č.61/7 vlastník Město Kadaň, Mírové náměstí 1, Kadaň P.č.61/1 je užívána společně pro všechny zahrádkáře (rekreanty) v chatové osadě a ve vlastnictví Město Kadaň, Mírové náměstí 1, Kadaň. Technický popis oceňované nemovité věci Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovité věci Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku Vstup do oplocené osady centrální branou, veškeré pozemky ve vlastnictví města Kadaně. z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 61/1 Trvalý travní porost Město Kadaň Pronájem nemovité věci (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitá věc není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovité věci Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovité věci RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Popis rizik spojených s právním stavem nemovité věci Nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci RIZIKO Popis rizika NE Nemovitá věc situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitá věc: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovité věci Stavba na pronajatém pozemku - 3 -

4 Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Rizika ostatní RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovité věci - exekuce, konkurs apod. Popis rizika Nemovitá věc není pronajímána Nemovitá věc vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Stavby dlouhou dobu neužívané Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1608 Kraj: CZ042 Ústecký Okres: CZ0422 Chomutov Obec: Kadaň Katastrální území: Prunéřov Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl PO IČO: /2591 Holub Lukáš, Grégrova 3774/10, Chomutov 1 / 1 Stavby ev.č.2001 Rod. rekreace LIST VLASTNICTVÍ číslo 1641 Kraj: CZ042 Ústecký Okres: CZ0422 Chomutov Obec: Kadaň Katastrální území: Prunéřov Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl AIRMEDIA a.s Korytná 1538/4, Strašnice, Praha 10 1 / 1 Pozemky 58/4 Stavební parcela Parcela KN 2 m 2 zastavěná plocha a nádvoří LIST VLASTNICTVÍ číslo 1 Kraj: CZ042 Ústecký Okres: CZ0422 Chomutov Obec: Kadaň Katastrální území: Prunéřov Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl Město Kadaň Mírové náměstí 1, Kadaň 1 / 1 Pozemky 61/7 Stavební parcela Parcela KN 14 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 61/1 Parcela Parcela KN m 2 trvalý travní porost Výpočet věcné hodnoty staveb Vzhledem k tomu že nebyl umožněn přístup do nemovitosti a chata byla prohlédnuta pouze z vedlejšího pozemku vychází znalec z předpokladu standardního vybavení stavby. Výměry odhadnuty. Celkový technický stav je průměrný. Při zjištění obvyklé ceny je kladen důraz na srovnávací hodnotu

5 Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 43,46 m 2 38,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 38,00 m 2 1,00 38,00m 2 1.NP - celkem 38,00 m 2 38,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 8,20*5,30*2,20 = 95,61 m 3 Zastřešení 8,20*5,30*0,4 = 17,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 113,00 m 3 Konstrukce Základy Podezdívka jen u typu I Obvodové stěny Stropy Zastřešení Krytina Klempířské konstrukce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Rozvod plynu Kanalizace Záchod Okenice Vnitřní vybavení Ostatní Popis mělké založení bez izolace zděná oboustranně obité do tl. 15 cm dřevěné spalné bez krovu neumožňující podkroví plechová pozinkovaná pozinkovaný plech nástřiky na bázi umělých hmot chybí hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna prkna palubky chybí světelná plastové trubky bojler chybí plastové potrubí splachovací chybí umyvadlo běžný elektrický sporák Zastavěná plocha [m 2 ] 43 Obestavěný prostor [m 3 ] 113,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 38 Další životnost roků 30 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Rekreační chata ev.č.2001 je postavena na pozemcích jiného vlastníka. St.p.č.58/4 vlastník AIRMEDIA a.s., Korytná 1538/4, Strašnice, Praha 10, St.p.č.61/7 vlastník Město Kadaň, Mírové náměstí 1, Kadaň. P.č.61/1 je užívána společně pro všechny zahrádkáře (rekreanty) v chatové osadě a ve vlastnictví Město Kadaň, Mírové náměstí 1, Kadaň. Znalci nebyla předložena nájemní smlouva na pozemky. Předpokládám, že pozemky ve vlastnictví města Kadaň jsou pronajaty vlastníkům chat v osadě. St.p.č.58/4 vlastník AIRMEDIA a.s. která tvoří část zastavěné plochy chaty (2 m 2 ) je též pravděpodobně pronajímán. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl Celková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč Celková výměra pozemků: 0 Hodnota pozemků celkem: 0 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita užitná plocha Zastavěná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 m 2 Kč Kc Kč Chomutovská, Kadaň 18, , Chata, zahrady s chatkou, 1+1, 18m2, OV, Kadaň. Podsklepená chata s pergolou stojí na oploceném, rovinatém pozemku 327m2 v osobním vlastnictví. Celý slunný objekt s výhledem do okolní krajiny se nachází v uzamykatelné zahrádkářské kolonii na okraji města. Otop chatky lokálními kamny na tuhá paliva, na pozemek přivedena pitná voda, elektřina je řešena od bezproblémových sousedů (lze připojit podružné hodiny), WC suché. Na velmi udržovaném pozemku stojí pergola, skleník, dřevník, udírna, prostory pro zahradní nářadí. Hodnocení: Redukce pramene ceny - inzerce - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelné - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelné - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - lepší - koeficient 1,00; Vliv pozemku - srovnatelné - koeficient 0,50; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Srovnatelná nemovitost Kadaň 35, , Jedná se o stavbu Kadaň, č. e rod. rekreace (stojící na pozemku parc. č. 3121, LV 1). Zapsáno na LV 2264, kat. území a obec Kadaň, okres Chomutov.Stavba se nachází v okrajové části obce, v chatařské oblasti, do které mají přístup pouze majitelé chat. Chata má 2 NP, z IS je napojena na elektro a využívána je v sezoně k individuální rekreaci. Pozemek, na kterém je postavena, je ve vlastnictví města Kadaň. Hodnocení: Redukce pramene ceny - inzerce - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelné - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 0,90; Celkový stav - srovnatelné - koeficient 0,40; Vliv pozemku - srovnatelné - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Srovnatelná nemovitost užitná plocha 180,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitých věcí Oceňovaná rekreační chata je situována v průměrné lokalitě, zahrádkářská osada s centrálním vstupem, pozemky pravděpodobně v pronájmu od města Kadaň a (2 m2) od AIRMEDIA a.s. Tato skutečnost má zásadní vliv na cenu obvyklou. Rekapitulace ocenění posuzované nemovité věci Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč Silné stránky nemovité věci Nezjištěny, průměrná lokalita z hlediska zahrádkářských osad. Slabé stránky nemovité věci Stavba na cizím pozemku, průmyslová zóna v blízkosti osady. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy (pouze pro statistické účely) Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 5,00 % 4 500Kč ceny: Z toho obvyklá cena pozemků: 0Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 38,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 2 250Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Kopie katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. spr.920/2002, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod uvedeným pořadovým číslem. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 Přibližné vyznačení užívaných pozemků. Oplocené pozemky chaty

11 - 11 -

12 - 12 -