ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI. 1. Identifikace nemovitosti. 2. Nález

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI číslo odhadu objednávka odhadu ze dne místní šetření proběhlo dne za účasti pana Radka Zelingera jméno a adresa objednatele odhadu Mgr. Klára Odehnalová, Prokonzulta, a.s. Křenová 299/26, Brno Odhadce příjmení Doležal jméno Jaroslav titul firma - jméno/obchodní jméno Radek Zelinger, Nová Cerekev 138, Nová Cerekev Věra Zelingerová, Nová Cerekev 138, Nová Cerekev - fyzická osoba IČO RČ /2762 RČ / právnická osoba IČO. Telefon 1. Identifikace nemovitosti nemovitost Provozní stavby skladů kód nemovitosti 03 list vlastnictví č. 397 ulice č.p./ev. 138 Parc.č St. 158 a d. obec Nová Cerekev počet obyvatel obce 1090 Okres Pelhřimov Katastrální území Nová Cerekev podíly na spol. nemovitostech ½ a ½ 2. Nález seznam podkladů pro ocenění, vyhodnocení podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Nová Cerekev, LV č.531, vyhotovený dálkovým přístupem dne Snímek z katastrální mapy pro katastrální území Nová Cerekev s místem, kde jsou situovány oceňované nemovitosti. Objednávka odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí ze dne Prohlídka a zaměření nemovitostí, informace od spolumajitelů nemovitostí, fotografická dokumentace nemovitostí. popis nemovitosti popis lokality, polohy, umístění v lokalitě Městys Nová Cerekev leží administrativně v okrese Pelhřimov a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Pelhřimov. Obec Nová Cerekev se rozkládá asi devět kilometrů západně od Pelhřimova. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Trvalý pobyt na území této obce, jež se honosí titulem městys, má nahlášeno asi 1090 obyvatel. Nová Cerekev se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Částkovice, Chmelná, Markvarec, Myslov, Nová Cerekev, Proseč Obořiště a Stanovice. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozci škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Nová Cerekev má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Obcí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Městys Nová Cerekev leží v průměrné výšce 560 metrů nad mořem.

2 Oceňované nemovitosti jsou situovány na severním zastavěném okraji obce při okresní silnici probíhající obcí. V blízkosti je železniční trať. popis staveb Rodinný dům je stavba umístěná na stavební parcele č.158. Stojí samostatně na celkově oploceném pozemku. Je přístupný z dvorní strany. Dům má dvě nadzemní podlaží a podkroví plně využité k obytným účelům. Dům obsahuje tři samostatné bytové jednotky. Obvodové zdivo je Kamenné a cihelné cm tl. Střecha sedlová s krytinou z betonových tašek BRAMAC. Klempířské prvky střechy jsou úplné z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce nad přízemím převážně klenbové, nad patrem rovné omítané a dřevěné trámové. Nad podkrovím rovné a šikmé, se zavěšeným sádrokartonovým podhledem na krovu. Venkovní omítky hladké štukové, vnitřní vápenné štukové. Stěny koupelen, WC a částečně kuchyní jsou opatřeny keramickým obkladem. Podlahy obytných místností jsou částečně z keramických dlaždic, částečně plovoucí, dlažby v chodbách a sociálních zařízeních keramické. Okna dřevěná zdvojená, částečně plastová. Dveře převážně hladké natírané do ocelové zárubně. Schody dřevěné prkenné. Koupelny jsou vybaveny vanou a umyvadlem, jsou instalovány mísy WC. Kuchyně jsou vybaveny elektrickými sporáky. Vytápění je v každém podlaží samostatné spočívající z krbových kamen s vložkou s rozvodem teplé vody do radiátorů. Voda je rozvedena studená i teplá z el. boilerů. Splaškové vody jsou svedeny do vlastní žumpy. Elektřina je rozvedena světelná, částečně motorová. Půdorysná dispozice. Přízemí : vstupní zádveří, chodba, koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj, ložnice. Patro : schodišťová podesta, pokoj, pokoj, kuchyňský kout, pokoj, koupelna s WC. Podkroví: hlavní obytná místnost, koupelna s WC, kuchyň. Stáří a technický stav: Původně byl dům přízemní a byl postaven v roce V letech 1985 až 1992 byla provedena celková vnitřní rekonstrukce přízemí, nástavba patra a obytného podkroví a částečná přístavba v celkové výšce domu. Z původní stavby domu zůstalo pouze obvodové a nosné zdivo a klenbové stropy. Vše ostatní pochází z uvedené rekonstrukce. Celkový technický stav a vybavení domu je dobré. Dům je ve všech podlažích obydlen. Rodinný dům v současné podobě není zkolaudován. Parcela č.158 zastavěná plocha a nádvoří neodpovídá skutečné zastavěné ploše (+přístavba). popis pozemků Parcely příslušící ke stavbě rodinného domu čp.138. Parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře. 67 m2 Parcela č zahrada m2 Parcela č.711/2 - ostatní plocha 103 m2 Parcely na stavební parcelu navazující a tvořící s ní jeden funkční celek celkem 918 m2 Parcely zemědělské, ostatní plochy, ostatní komunikace, vodní plochy zamokřená plocha, Vodní plochy - koryto vodního toku Parcela č.644/2 - ostatní plocha o výměře. 847 m2 Parcela č.644/4 - trvalý travní porost 3630 m2 Parcela č.644/5 - trvalý travní porost 5217 m2 Parcela č.644/6 - trvalý travní porost 123 m2 Parcela č.646/5 - trvalý travní porost 2201 m2 Parcela č.646/6 - trvalý travní porost 82 m2 Parcela č trvalý travní porost 2572 m2 Parcela č.649/2 - trvalý travní porost 30 m2 Parcela č.662/3 - trvalý travní porost 195 m2

3 Parcela č.662/6 - trvalý travní porost 1013 m2 Parcela č.666/4 - ostatní plocha 5186 m2 Parcela č.674/2 - trvalý travní porost 4549 m2 Parcela č vodní plocha-zamokřená plocha. 62 m2 Parcela č vodní plocha-zamokřená plocha. 860 m2 Parcela č.711/1 - trvalý travní porost 1179 m2 Parcela č.2026/1- ostatní plocha-ost. komunikace m2 Parcela č.2085/7- vodní plocha-koryto vodního toku. 138 m2 Parcela č.2085/8- vodní plocha-koryto vodního toku.. 9 m2 Parcela č.2085/10- vodní plocha-koryto vodního toku. 111 m2 Parcela č.2085/11- vodní plocha-koryto vodního toku 49 m2 Plocha celkem m2 3. Ocenění Věcná hodnota věcná hodnota hlavní stavby (1) obestavěný prostor 846 m 3 zastavěná plocha 94 m 2 cena 1m 3 obest. prostoru 4200 /m 3 kancelářské plochy m 2 zdroj ceny obchodní plochy m 2 bytová plocha regulovaný nájem m 2 skladové plochy m 2 bytová plocha smluvní nájem m 2 výrobní plochy m 2 podlahová plocha celkem 126 m 2 další plochy m 2 dokončená stavba: stáří: 27 let opotřebení % rozestavěná: v rekonstrukci: % rozestavěnosti projektovaná: reprodukční hodnota hlavní stavby (1) ,00 věcná hodnota hlavní stavby (1) stávající: ,00 Budoucí: věcná hodnota hlavní stavby (2) obestavěný prostor m 3 zastavěná plocha m 2 cena 1m 3 obest. prostoru /m 3 kancelářské plochy m 2 zdroj ceny obchodní plochy m 2 bytová plocha regulovaný nájem m 2 skladové plochy m 2 bytová plocha smluvní nájem m 2 výrobní plochy m 2 podlahová plocha celkem m 2 další plochy m 2 dokončená stavba: stáří: let opotřebení % rozestavěná: v rekonstrukci: % rozestavěnosti projektovaná: reprodukční hodnota hlavní stavby (2) věcná hodnota hlavní stavby (2) stávající: Budoucí: popis a věcná hodnota dalších staveb: Dřevěný sklad (není zakreslen ani zapsán v katastru nemovitostí) Obdélníková jednoduchá stavba přízemní. Vrchní stavba pozůstává z dřevěné kostry z venku obité prkny na sraz. Střecha plochá s krytinou z desek KOB z pozinkovaného plechu. Podlaha z dusané hlíny, vrata svlakové. Zastavěná plocha cca 160 m2. Stáří dle informací spolumajitele asi 28 roků. Technický stav dobrý. Věcná hodnota odhadem ,00 m 2 m 2 m 2 m 2

4 Kolna Jednoduchá celodřevěná stavba, samostatně stojící ve dvorní části usedlosti je umístěna na parcele č zahrada. Stavba přízemní s půdním prostorem. Ke štítové zdi je přistavěn letní lehký přístřešek. Vrchní stavba pozůstává z dřevěné vázané kostry z venku pobité prkny. Střecha sedlová s krytinou z desek vlnitého eternitu. Stropní konstrukce dřevěná trámová. Podlah z dusané hlíny. Dveře svlakové. Zastavěná plocha je cca 45 m2. Postaveno současně s původní stavbou hlavní, tj. v roce Technický stav odpovídá stáří. Věcná hodnota odhadem ,00 Ostatní věci-venkovní úprava, tj. oplocení zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí a porosty jsou součástí celkové ceny usedlosti. hodnota pozemků při čp. 138 výměra pozemků celkem 918 m 2 jednotková cena 200,00 /m 2 z toho zastavěná plocha 67 m ,00 ostatní plocha 103 m ,0 zahrada 748 m ,0 jiná kultura m 2 cena pozemků celkem u rodinného domu čp ,00 komentář k porovnání cen pozemků Zastavěná plocha a parcely na stavební parcelu navazující tvoří spolu jeden funkční celek. Parcely rovinaté, navazující na přilehlou vodní plochu. Parcely jsou dobře přístupné ze sousední okresní silnice. Odhad jejich obvyklé ceny vychází z cen podobných pozemků ve stejném regionu realizovaných. Zemědělské pozemky, ostatní plochy, vodní plochy aj. jsou pozemky situované mimo zastavěné uzemí obce. Jsou využívány především k zemědělské produkci. Jejich obvyklá cena je odhadnuta na základě porovnání již prodaných nebo nabízených pozemků podobného druhu v podobných regionech. Odhadnutá obvyklá cena je stanovena jako průměrná. Obvyklá cena je m2 x 18,00 = ,00 věcná hodnota nemovitostí celkem stávající Výnosová hodnota Roční nájemné za byty regulovaný nájem jednot. Cena byty smluvní nájem jednot. Cena kancelářské plochy jednot. Cena obchodní plochy jednot. Cena skladové plochy jednot. Cena výrobní plochy jednot. Cena další plochy jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena Roční nájemné celkem Roční náklady na pojistné daň z nemovitosti opravy, údržbu, správu střádací odpisy pronájem pozemku Roční náklady celkem Čistý roční výnos Míra kapitalizace % komentář k porovnání nájemného Výnosová hodnota Porovnávací hodnota hodnocení trhu Samostatně stojící rodinný dům včetně příslušenství a součástí je situován v klidném místě obce na

5 jeho severním zastavěném okraji. Klid částečně ruší sousední okresní silnice a nedaleká železniční trať. K poměrně rozsáhlému pozemku příslušícímu k domu navazuje vodní plocha, která celkovou nemovitost vzhledem její celkové užitnosti zkvalitňuje. Dům obsahuje tři bytové jednotky. Každá je umístěna samostatně ve svém podlaží. Dům je vybaven základním standardem. Jeho technický stav je dobrý. Negativem rodinného domu je skutečnost, že není dosud zkolaudován a jeho skutečná půdorysná podoba (přístavba) není geometricky zaměřena. Pro realitní trh je stavba zajímavá zejména pro svojí polohu a okolí a velikosti pozemku u rodinného domu s možností různého využití. k porovnání nemovitost č. 1 nemovitost kód nemovitosti obec Okres Rodinný dům 02 Litohošť Pelhřimov podl. plocha m 2 obest. prostor m 3 výměra pozemku celkem m popis Zděný rodinný dům v Litohošti. Jedná se o novostavbu před kolaudací. Přízemí: technické místnosti, garáž a kotelna. 1 NP: obývací pokoj s kuchyní, koupelna s WC, 1x místnost. 2 NP: 3x pokoj, WC. Vytápění kotlem na tuhá paliva. Napojeno na veřejnou kanalizaci. Plastová okna, rozvody vody a odpadů v plastu, el. v mědi, zatepleno. 13 km od Pelhřimova. cena ,00 zdroj SReality vyhodnocení N Datum ceny nemovitost č. 2 nemovitost kód nemovitosti obec Okres Rodinný dům 02 Horní Cerekev Pelhřimov podl. plocha m 2 obest. prostor m 3 výměra pozemku celkem m popis Moderní rodinný dům situovaný na okraji městečka Horní Cerekev na Pelhřimovsku. Jedná se o samostatně stojící dvoupodlažní podsklepenou novostavbu zkolaudovanou v roce Konstrukce domu zděná, základní stavební materiál tvárnice - dále izolace - vzduchová kapsa - obklad z lícových pálených cihel. Střecha domu sedlová, pokrytá pálenou taškou. V přízemí domu vstupní chodba, technická místnost s kotlem na ZP a byt. Dispozice bytu 3+kk, sestává z prostorného obývacího pokoje s kuchyňským koutem, dvou samostatných ložnic, koupelny a WC. Po masivním schodišti se schodnicemi z bukového dřeva vstup do patra, kde je situován byt 4+kk. Ten sestává z hlavního pokoje spojeného s již zařízeným kuchyňkým koutem, dále ložnice průchozí do dětského pokoje, pracovna a koupelna s másážním sprchovým koutem a WC. Z chodby v patře je přístup na krásnou prostornou terasu s výhledem do přírody. Byty lze užívat samostatně, do bytu v přízemí vstup zepředu ze vstupní chodby, do bytu v patře vstup i zezadu z terasy po venkovním schodišti. Okna v domě plastová izolační, v přízemí + venkovní žaluzie, interiérové dveře dřevěné včetně obložek, na podlahách keramická dlažba a originální bambusová krytina. Vytápění ÚT na zemní plyn, elektro 220/380V, napojeno městskou kanalizaci a vodovod + vrt v zahradě. Bydlení je komfortní, interiéry prostorné, kvalitní zpracování. Součástí domu je garáž spojená se nebytovými sklepními prostory. U domu rovinatá oplocená zahrada. Příjemné místo na okraji obytné zástavby městečka. Dům nabízí kvalitní moderní bydlení, vše nové, okamžitě k užívání. cena ,00 zdroj SReality vyhodnocení ceny N Datum nemovitost č. 3 nemovitost kód nemovitosti obec Okres Rodinný dům 02 Žirovnice Pelhřimov podl. plocha m 2 obest. prostor m 3 výměra pozemku celkem m popis Velký patrový rodinný dům, využitelný jako dvougenerační, částečně podsklepený. V podkroví jsou 2 pokoje a půda. V přízemí domu je byt o velikosti 2+1 a v 1. patře domu je byt o velikosti 3+1. V pokojích jsou dřevěné parkety, v kuchyni je lino, v chodbě je dlažba. V roce 2008 byla provedena rekonstrukce střechy, koupelen a částečně elektroinstalace. Zadní část domu je zateplena. Ve dvoře je dvougaráž a kolna. U domu je malá zahrádka se studnou. Topení - kondenzační plynový kotel + krbová kamna v bytě 3+1. Ohřev vody bojlerem. Voda a kanalizace je obecní, možný provoz studně k zalévání zahrady, elektřina 220/400 V. Dům je ve velmi dobrém udržovaném stavu. Dům se nachází v klidné části obce.

6 cena ,00 zdroj SReality vyhodnocení ceny N Datum Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota je výsledek hodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů srovnatelných nemovitostí svým charakterem, velikostí, kvalitou, polohou a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumu odhadce, konzultací s RK a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. Porovnávací hodnota rodinného domu včetně příslušenství a součástí je ,00

7 4. Závěr Vyhodnocení rizik věcná břemena Věcná břemena nebyla zjištěna zástavní práva Zástavní práva mimo zapsaná na listu vlastnictví č.531 nebyla zjištěna. ostatní rizika spojená s nemovitostí, vyhodnocení vlivu na obvyklou cenu Mimo nutnosti kolaudace rodinného domu nebyla jiná rizika mající vliv na obvyklou cenu zjištěna. REKAPITULACE Věcná hodnota stávající celková ,00 Porovnávací hodnota rodinného domu čp.138 včetně příslušenství a součástí a souvisejících pozemků celkem ,00 Obvyklá cena zemědělských a jiných pozemků mimo zastavěné území obce celkem ,00 Obvyklá cena rodinného domu čp.138 včetně příslušenství a součástí a souvisejících pozemků celkem ,00 OBVYKLÁ CENA celková všech nemovitostí zapsaných na LV č.531 zaokrouhleno ,00 Obvyklá cena rodinného domu čp.138 včetně příslušenství a součástí a souvisejících pozemků v hodnotě podílu 1/ ,00 OBVYKLÁ CENA zemědělských a jiných pozemků mimo zastavěné území obce zaokrouhleno v hodnotě podílu 1/ ,00 OBVYKLÁ CENA CELKOVÁ V hodnotě podílu 1/ ,00

8 Komentář a zdůvodnění obvyklé ceny, podmínky platnosti CO Rodinný dům včetně příslušenství a součástí je nemovitost v dobrém místě zastavěného území obce. Navazující pozemky zpestřují podmínky bydlení. Rodinný dům má v době prohlídky právní vady, tj. není zkolaudován a tím ani geometricky zaměřen. Tyto však mají na výši odhadnuté ceny minimální vliv. Celkově je dům v dobrém technickém stavu a je standardně vybaven. Zvláštní podmínky mající vliv na obvyklou cenu nebyly zjištěny. Určení podílu jedné poloviny všech oceňovaných nemovitostí vychází z toho, že dům je obýván a vlastněn dvěma ideálními spoluvlastníky, kteří mají v domě plnohodnotné bydlení. Případné majetkové rozdělení nesnižuje hodnotu jedné ideální poloviny domu. V Chotěboři Dne: 23.února podpis, razítko

9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod pořad. číslem 774 pro základní obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné, průmyslové, zemědělské a ekonomiky, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5120/17 znaleckého deníku.znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5120/17 podle připojené likvidace.