ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI. 1. Identifikace nemovitosti. 2. Nález

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI číslo odhadu ExÚ HB objednávka odhadu ze dne místní šetření proběhlo dne bez účasti paní Jany Fučíkové za účasti paní Jany Fučíkové jméno a adresa objednatele odhadu JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorský úřad Brno město Minská 54, Brno Odhadce příjmení Doležal jméno Jaroslav titul firma klient - jméno/obchodní jméno Jana Fučíková, Světlice 84, Humpolec klient - fyzická osoba IČO RČ /0726 RČ 2 klient - právnická osoba IČO 1. Identifikace nemovitosti Nemovitost Rodinný dům Kód nemovitosti 02 list vlastnictví č. 150 ulice č.p. 84 parc.č. St.112 obec Humpolec počet obyvatel obce 8800 okres Pelhřimov Katastrální území Světlice podíl na spol. částech budovy a pozemku 1/1 2. Nález seznam podkladů pro ocenění, vyhodnocení podkladů Usnesení dle kterého Soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno, ustanovuje znalce Jaroslave Doležala k provedení ocenění předmětných nemovitostí. Usnesení ze dne , č.j.:97 EX 6871/ Usnesení Okresního soudu v Pelhřimově o návrhu oprávněného na nařízení exekuce pro uspokojení pohledávky oprávněného. Usnesení ze dne , č.j.: 5 EXE 1137/ Exekuční příkaz Soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, dle kterého se nařizuje provedení exekuce prodejem nemovitostí ve vlastnictví povinné. Exekuční příkaz ze dne , č.j.: 97 EX 6871/ Snímek z katastrální mapy pro katastrální území Světlice s místem, kde jsou situovány oceňované nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Světlice, LV č.150, vyhotovený dálkovým přístupem dne Prohlídka a zaměření nemovitostí, informace od majitelky, fotografická dokumentace. popis lokality, polohy, umístění v lokalitě Humpolec je město v kraji Vysočina situované jihovýchodně od Prahy a přibližně v polovině cesty po dálnici D1 mezi Brnem a hlavním městem. Město má cca obyvatel. Má velmi dobrou infrastrukturu poskytující služby i širokému okolí města. Světlice je vesnice, část města Humpolec v okrese Pelhřimov, kraj Vysočina. Nachází se asi 3 km na sever od Humpolce. Obec má cca 150 obyvatel. Oceňovaný rodinný dům se nachází na zastavěném okraji vesnice s přístupem z veřejné komunikace přes cizí pozemek.

2 popis staveb Rodinný dům je stavba umístěná na stavební parcele č.112. Stojí samostatně. Dům nemá vlastní přístup z veřejné komunikace. Přístup je přes parcelu č.42, která je jiného vlastníka. Dům je přízemní s podkrovními místnostmi a je částečně podsklepen. Je přístupný z verandy z boční dvorní strany. Obytné přízemní podlaží s podkrovními místnostmi tvoří jednu bytovou jednotku o velikosti 1+4 včetně sociálního zařízení. Obvodové zdivo je 45 cm tl. Střecha sedlová s krytinou z tašek pálených. Klempířské prvky střechy jsou úplné z plechu pozinkovaného. Je instalován bleskosvod. Stropní konstrukce nad přízemím rovné omítané. Venkovní omítky břizolitové škrabané, vnitřní hladké štukové. Okna dřevěná špaletová. Dveře hladké natírané. Podlahy obytných místností převážně parketové. Dlažby v sociálním zařízení a chodbách z keramických dlaždic. Stěny koupelny a částečně kuchyně jsou opatřeny keramickým obkladem. Schody do podkroví jsou teracové. Koupelena je vybavena smaltovanou vanou a lázeňskými kamny na tuhá paliva na ohřev vody. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou a kombinovaným sporákem. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva na tuhá paliva. Elektřina rozvedena světelná. Voda rozvedena pouze studená. Splaškové vody jsou svedeny do vlastní žumpy. Půdorysná dispozice: Přízemí vstupní veranda, chodbička, WC, hlavní chodba z které je vstup do schodiště do suterenu a podkroví, koupelna, kuchyň, obývací pokoja ložnice. Podkroví- dvě obytné místnosti Suteren - dvě sklepní místnosti. Stáří a technický stav. Rodinný dům byl dokončen a užívání nastalo v roce Většina stavebních prvků je původních. Údržba dostatečná. popis pozemků parcela č.112 zastavěná plocha nádvoří o výměře 120 m2 parcela č zahrada o výměře 72 m2 parcela č.55/4 zahrada o výměře 1364 m2 Celkem... parcela č.55/3 lesní pozemek o výměře 1781 m2 parcela č.301/7 lesní pozemek o výměře 734 m2 Celkem lesní pozemky m m2 Parcely spolu s parcelou stavební tvoří jeden funkční celek. Parcely rovinaté, přístupné přes cizí pozemek, parcelu č.42. Lesní pozemky situované odděleně. Porostlé převážně smrkem a borovicí. 3. Ocenění Věcná hodnota věcná hodnota hlavní stavby (1) Rodinný dům Obestavěný prostor 682 M 3 zastavěná plocha cena 1m 3 obest. prostoru 4300 /m 3 kancelářské plochy zdroj ceny RTS Brno obchodní plochy

3 bytová plocha regulovaný nájem M 2 skladové plochy bytová plocha smluvní nájem M 2 výrobní plochy podlahová plocha celkem Další plochy dokončená stavba: stáří: 52 let opotřebení 50 % rozestavěná: v rekonstrukci: 1968 % rozestavěnosti projektovaná: reprodukční hodnota bytové jednotky ,00 věcná hodnota hlavní stavby (1) stávající: ,00 Budoucí: věcná hodnota hlavní stavby (2) obestavěný prostor m 3 Zastavěná plocha cena 1m 3 obest. prostoru /m 3 Kancelářské plochy zdroj ceny RTS Brno Obchodní plochy bytová plocha regulovaný nájem Skladové plochy bytová plocha smluvní nájem Výrobní plochy podlahová plocha celkem Další plochy dokončená stavba: stáří: let Opotřebení % rozestavěná: v rekonstrukci: % rozestavěnosti projektovaná: reprodukční hodnota hlavní stavby (2) věcná hodnota hlavní stavby (2) stávající: Budoucí: popis a věcná hodnota dalších staveb: K rodinnému domu přísluší přístřešek stojící samostatně ve dvorní části na parcele č.55/4. Slouží jako sklad paliva. Jednoduchá stavba přízemní, nezapsaná na LV. K domu dále přísluší venkovní úpravy, tj. oplocení, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, žumpa a další. Totéž se vztahuje i na trvalé porosty. Uvedené součásti a příslušenství rodinného domu jsou součástí obvyklé ceny rodinného domu čp.84. hodnota pozemků výměra pozemků celkem 1556 Jednotková cena 150/50 / z toho zastavěná plocha ,00 Ostatní plocha Zahrada ,00 zeměděl. poz. cena pozemků celkem ,00 komentář k porovnání cen pozemků Pozemky mimo lesních tvoří celkově jeden funkční celek. Jejich vadou je, že nejsou z veřejné komunikace přístupné po pozemku vlastním. Stavební parcela spolu s parcelami zahrad jsou situovány v klidné části vesnice mimo dosah dopravního hluku z okresní silnice probíhající vesnicí. Dům na stavební parcele s možností napojení na veřejný rozvod vody a elektřiny. Výše uvedená hodnota pozemků odpovídá cenám v místě obvyklým. Lesní porosty včetně lesních porostů Parcela č.301/7 lesní pozemek s lesními porosty smrku ve stáří asi 70 roků. Porost značně prokácený. Zamenění je 0,5. Parcela o výměře 734 m2 Obvyklá cena je 0,0734 ha x ,- = zaokr ,00 Parcela č.55/3 lesní pozemek s lesními porosty smrku a borovice ve stáří asi 70 roků. Porost značně prokácený. Zkamenění je 0,5. Parcela o výměře 1781 m2 Obvyklá cena je 0,1781 ha x ,- = zaokr ,00 Věcná hodnota celkem ,00

4 Výnosová hodnota Roční nájemné za byty regulovaný nájem jednot. Cena byty smluvní nájem jednot. Cena kancelářské plochy jednot. Cena obchodní plochy jednot. Cena skladové plochy jednot. Cena výrobní plochy jednot. Cena další plochy jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena Roční nájemné celkem Roční náklady na pojistné daň z nemovitosti opravy, údržbu, správu střádací odpisy pronájem pozemku Roční náklady celkem Čistý roční výnos Míra kapitalizace % komentář k porovnání nájemného Výnosová hodnota hodnocení trhu Porovnávací hodnota Samostatně stojící rodinný dům o jedné bytové jednotce je klasicky postavený objekt, dokončený v roce Většina stavebních prvků domu je původní. Dům je podstandardně vybaven. Nachází se v malé osadě vedené jako místní část města Humpolec, který je vzdálen cca 3 km. Kladně lze hodnotit umístění nemovitostí v klidném prostředí pouze 3 km od města Humpolec. Zápornými vlastnostmi jsou nutnost dojíždění za prací, školami, službami. Déle i podstandardní vybavenost domu s nutností modernizace. Využitím srovnáním oceňovaných nemovitostí s uvedenými i neuvedenými příklad prodejů podobných nemovitostí lze odvoditi, že předmětný rodinný dům včetně součástí a příslušenství, bude na realitním trhu s nemovitostmi obtížněji realizovatelný. k porovnání nemovitost č. 1 nemovitost kód nemovitosti obec Okres Rodinný dům 02 Čížov Pelhřimov podl. plocha obest. prostor m 3 výměra pozemku celkem popis Rodinný dům 3+kk v Čížkově u Pelhřimova. Dům je dvoupodlažní a v roce 1997 prošel kompletní rekonstrukcí. Dům stojí na pozemku o celkové výměře 397. Zastavěná obytná část domu činní 90. V 1. np domu se nachází vstupní hala, kuchyňský kout s jídelnou a obývacím pokojem, dále koupelna s wc. V 2. np se nachází ložnice, dále wc. V tomto podlaží je možnost vybudovat další obytnou místnost. K domu náleží prostorná garáž(51 ), která je postavena v roce Dům je napojen na vlastní studnu m vrt. Vyhřívání je řešeno kotlem na TP, dále septik. Nemovitost se prodává vč. vnitřního vybavení, tj. například kuchyňská linka vč. vestavěných spotřebičů atd. cena ,00 zdroj SReality vyhodnocení ceny N Datu nemovitost č. 2 nemovitost kód nemovitosti obec Okres Rodinný dům 02 Horní Ves Pelhřimov podl. plocha obest. prostor m 3 výměra pozemku celkem

5 popis Velký patrový rodinný dům s kolnou a přilehlými pozemky. Dům je částečně podsklepen. V přízemí domu je chodba, kuchyně, 2 pokoje, koupelna s vanou a WC, v patře jsou 2 pokoje, koupelna se sprchovým koutem a WC. Ve sklepě je kotel. Dům je připojen na rozvod el. energie, plynovod a veřejný vodovod, septik. V obci je obchod, restaurace, mateřská škola a obecní úřad. cena zdroj SReality vyhodnocení ceny N Datum nemovitost č. 3 nemovitost kód nemovitosti obec Okres Rodinný dům 02 Libice nad Doubravou Havlíčkův Brod podl. plocha obest. prostor m 3 výměra pozemku celkem popis Zděný rodinný dů+1 na vlastním pozemku m2 na úplném kraji obce s fantastickým výhledem na Vysočinu(viz poslední 2 fota), část. podsklepený, kolaudace r. 1972, dům byl částečně rekonstruován: nová plastová okna, nová kuchyňská linka včetně spotřebičů, nová koupelna, spl. WC, pitná voda je zavedena z vlastní studny - rozvody vody a odpadů jsou dělané v plastu, darling, septik s přepadem, elektřina V, topení kombinace akumulačními kamny + lokální kamna na tuhá paliva, kachlová kamna v kuchyni, garáž, stodola. cena ,- zdroj SReality vyhodnocení ceny N Datum Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota je výsledek hodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů srovnatelných nemovitostí svým charakterem, velikostí, kvalitou, polohou a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumu odhadce, konzultací s RK a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. Porovnávací hodnota celková je ,00

6 4. Závěr Vyhodnocení rizik věcná břemena Věcná břemena nebyla zjištěna. zástavní práva Mimo nařízené exekuce a zástavní právo exekutorské a smlucní,uvedená na listu vlastnictví č.150, nebyla jiná zjištěna. ostatní rizika spojená s nemovitostí, vyhodnocení vlivu na obvyklou cenu Jiná rizika spojená s nemovitostí mající vliv na cenu obvyklou, nebyla zjištěna. REKAPITULACE Věcná hodnota stávající celková ,00 Porovnávací hodnota rodinného domu čp.84 včetně součástí a příslušenství ,00 OBVYKLÁ CENA lesního pozemku č.301/7 včetně porostů 7.000,00 OBVYKLÁ CENA lesního pozemku č.55/3 včetně porostů ,00 OBVYKLÁ CENA rodinného domu čp.84 včetně příslušenství a součástí ,00 Komentář a zdůvodnění obvyklé ceny, podmínky platnosti CO Rodinný dům původem ve stáří 52 roků v technickém stavu s původními stavebními prvky je situován v klidném regionu místní části města Humpolec zvané Světlice, vzdálené od města cca 3 km. Obvyklá cena vychází z uvedených skutečností a parametrů oceňovaných nemovitostí s přihlédnutím i k tomu, že rodinný dům má přístup pouze přes cizí pozemek. V případě prodeje nemovitostí by to mohl býti obtížně překonatelný problém. V Chotěboři Dne: 20.října podpis, razítko Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod pořad. číslem 774 pro základní obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné, průmyslové, zemědělské a ekonomiky, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4455/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4455/14 podle připojené likvidace.

7