Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č O obvyklé ceně nemovitostí: - pozemků zapsaných na listu vlastnictví č v katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Nymburk, pro obec Milovice a katastrální území Milovice nad Labem, okres Nymburk. Objednatel posudku: Mgr. Veronika Jakubovská Česká Kutná Hora Účel posudku: dle usnesení soudního exekutora Č. j. 192 EX 294/15-47 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná Vrdy Posudek obsahuje 9 stran textu a 21 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne , Č.j. 192 EX 294/15-47 vydaného Exekutorským úřadem Kutné Hoře, Česká 325, Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku : - ocenit obvyklou cenou : pozemky parc. č. 1253, 1254, 1255, 1256, 1751/1, 1752/1, které jsou zapsané na listu vlastnictví č v k.ú. Milovice nad Labem, - určit příslušenství nemovitých věcí Tyto nemovitosti jsou oceněny cenou obvyklou podle zvláštního předpisu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. V 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou. Nebyla předložena žádná nájemní smlouva. Příslušenství u pozemků nebylo zjištěno. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Pozemky jsou přístupné včetně rozestavěné stavby. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Nymburk - LV č v k.ú. Milovice nad Labem - kupní smlouva ze dne prodávající Město Milovice, kupující VTP AT Milovice, o.p.s. - Rozhodnutí stavební povolení na stavbu: Energo Milovice VTP AT Milovice o.p.s., ze dne spis. zn. SÚ/145/2011/Dul, čj. 5608/11/Dul - Rozhodnutí stavební povolení na stavbu: Vědeckotechnický park ze dne , spis. zn. SÚ/11399/2011/Dul, čj. 7663/12/Dul - Rozhodnutí stavební povolení na stavbu: Zkušební dráhy VTP AT Milovice o.p.s. ze dne , spis. zn.: SÚ/907/2012/Dul, čj. SÚ/8926/12/Dul - informace Městského úřadu Milovice zástupce starosty a odboru výstavby - informace odboru životního prostředí města Lysá nad Labem - informace výrobce železobetonových konstrukcí GOLDBECK PREFABETON s.r.o., Vrdy - informace AVE CZ odpadové hospodářství, s.r.o. Pražská 1321/38 a, Praha 10: Zpráva o provedení dozoru kontaminace zemin v areálu pro výstavbu Vědeckotechnického parku v Milovicích z května 2014 Zpráva o kontaminaci zemin pod panelovou plochou neznámého původu z května zpráva p. Pilařové ohledně nálezu kontaminované zeminy - mapa širších vztahů - letecký snímek areálu pro výstavbu Vědeckotechnického parku Milovice - kopie katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Milovice Katastrální území: Milovice nad Labem (695190) List vlastnictví číslo: 3246 Vlastníci: 1. VTP AT Milovice o.p.s. Podíl: 1/1 Šámalova 1537/60 a, Židenice, Brno

4 4 5. Celkový popis nemovitostí Při místním šetření bylo zjištěno, že pozemky se nacházejí za obcí Milovice, jedná se o bývalý vojenský areál. Přístup je ze zpevněné asfaltové komunikace, terén je mírně zvlněný. Pozemky nejsou oplocené, pouze okolo stavby je postaveno provizorní oplocení z drátěného pletiva na ocelových sloupcích. Nebyly zjištěny žádné inženýrské sítě, v prostoru rozbořených staveb je zbytek asfaltové zpevněné plochy. Na několika místech jsou vzrostlé listnaté i jehličnaté stromy a křoviny. Na pozemcích č. parc. st. 1253, st. 1254, st. 1255, st jsou zbytky zříceného zdiva, poz. č. parc. 1752/1 jedná se o komunikaci s povrchem ze žulových kostek. Na pozemku č. parc. 1751/1 se nachází rozestavěná stavba, kde ke dni prohlídky bylo provedeno založení na pilotách, železobetonový skelet bez opláštění a byla položena část stropní konstrukce nad I. nadzemním podlažím. Jiné stavební práce nebyly zjištěny. Dále byly zahájeny zemní práce na zkušebním tunelu, kde byla zjištěna kontaminovaná zemina měření a dohled prováděla firma AVE Praha. I. Pozemky a) Pozemky č. parc m2 zastavěná plocha a nádvoří č. parc m2 zastavěná plocha a nádvoří č.parc m2 zastavěná plocha a nádvoří č. parc m2 zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 1751/ m2 ostatní plocha č. parc. 1752/ m2 ostatní plocha Celkem m2 Ekologická zátěž : Z dokladů, které jsem studoval v archivech a na úřadech jsem zjistil tyto informace : V kupní smlouvě při prodeji oceňovaných pozemků firmě VTP AT Milovice o.p.s. ze dne je v čl. IV. Stav ekologické zátěže pozemku konstatováno mimo jiné, že firmou Merced a.s., bylo provedeno v rámci akce Monitoring lokality Milovice - Tábor v předmětné lokalitě zkoumání zbytkového znečištění podzemních vod a kontaminace zemin. V závěrečné zprávě bylo konstatováno, že bylo dosaženo cílových sanačních limitů a nebyla zde zjištěna žádná ohrožující rizika a lze ji z hlediska míry a rozsahu zbytkové kontaminace plnohodnotně využít v souladu se stávajícím územním plánem. Dopis od firmy Tiprojekt p. Pilařové životní prostředí Lysá nad Labem ze dne , ve kterém je konstatováno, že na staveništi aerodynamického tunelu VTP AT Milovice byla proti všem předpokladům vycházejících z geologických vrtů a kopaných sond objevena nová ložiska kontaminované zeminy patrně ropnými látkami.

5 5 V zápisu vydaném p. Pilařovou z odboru životního prostředí v Lyse nad Labem, dne je uvedeno mimo jiné, že se jednalo o zeminu kontaminovanou ropnými látkami, cca uprostřed plochy v hloubce cca 3 m pod povrchem terénu, pod betonovými panely o ploše cca 300 m2. Ve zprávě Z1 o provedeném dozoru kontaminace zemin z května 2014, kterou prováděla firma AVE Praha, je vyhodnocení odebraných vzorku z prostoru HTU. Ve zprávě Z2 o kontaminaci zemin pod panelovou plochou neznámého původu, kterou také prováděla firma AVE Praha, je vyhodnocení odebraných vzorků pod panelovou plochou z prostoru HTU. Ve zprávě Z1 a Z2 po vyhodnocení vzorků je konstatováno, že byla zjištěna kontaminovaná zemina. Ke dni prohlídky pozemků nebyla provedena sanace podloží. Po vyhodnocení informací ohledně ekologické zátěže v dané lokalitě nelze vyloučit, že budou na pozemcích zjištěny další ložiska kontaminovaná ropnými látkami. Z tohoto důvodu je provedena korekce ceny za 1 m2. Ocenění porovnávací metodou Při výběru nemovitostí pro porovnání byly zohledněny následující charakteristiky: velikost, tvar, poloha, přístup na pozemky, možnosti napojení na inženýrské sítě atd. Porovnání nemovitostí je provedeno jako celku. Výběr porovnatelných pozemků z realitní inzerce: Ve shodné lokalitě je v nabídce: 1) Pozemek v Milovicích: Prodej komerčního pozemku vhodné částečně i pro výstavbu obytné zástavby, na pozemku je starší budova a plechové hangáry. Inženýrské sítě na pozemku. - výměra m2 - cena za 1 m2 622,- Kč 2) Pozemek v Milovicích: Prodej pozemku vhodný pro výstavbu bytového domu, k pozemku vede asfaltová komunikace, inženýrské sítě v dosahu: - výměra m2 - cena za 1 m2 490,- Kč 3) Pozemek v Milovicích: Podle informace obce Milovice byl v roce 2016 prodán pozemek ke komerčním účelům formou nejvyšší ceny za m2: 526,- Kč

6 6 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňovaných pozemků : Koeficient K1 - zohledňuje velikost pozemků Koeficient K2 - zohledňuje polohu pozemků v rámci územního celku Koeficient K3 - zohledňuje tvar pozemků Koeficient K4 - zohledňuje přístup na pozemky Koeficient K5 - zohledňuje prodejnost oceňovaných pozemků Koeficient K6 - zohledňuje náklady na ekologickou zátěž Koeficient K7 - zohledňuje provizi + nižší realizační ceny Z důvodů použití nabídkových cen, které obsahuje i provize RK budu tuto cenu redukovat koeficientem 0,90 kterým by měla být vyjádřena i ta skutečnost, že realizační ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient Poz. č. 1 Poz. č. 2 Poz. č. 3 K1 0,85 0,75 1,00 K2 0,85 0,85 1,00 K3 1,00 1,00 1,00 K4 1,00 1,00 1,00 K5 0,90 0,90 1,00 K6 0,60 0,60 0,60 K7 0,90 0,90 1,00 součet 6,10 6,00 6,60 výsl.koeficient K 0,87 0,86 0,94 Nab.cena ,00 Kč ,00 Kč 526,00 Kč plocha m cena za 1 m2 621,73 Kč 490,00 Kč 526,00 Kč cena po přepočtu K 541,79 Kč 420,00 Kč 495,94 Kč průměrná cena za 1 m2 485,91 Kč plocha k ocenění ,00 cena porovnáním ,34 Kč zaokrouhleno : ,00 Kč

7 7 Stanovení ceny rozestavěné stavby : Firma Goldbeck Prefabeton s.r.o. prováděla ocenění dodávky železobetonového skeletu a stropní konstrukce včetně montáže. Podle výkazu prefabrikovaných prvků bylo dodáno na stavbu na ŽB skelet 467 m3 prefabrikovaných prvků (základové prahy, sloupy, stěny, schodišťová ramena, vazníky, ztužidla, průvlaky) betonových konstrukcí a 1672 bm železobetonových panelů Spiroll. Kalkulace na dodávku výše uvedené konstrukce včetně montáže byla stanovena na částku 8,7 mil Kč. Při prohlídce bylo zjištěno, že celková dodávka včetně montáže stavby je dokončena asi ze 70 %. Železobetonový skelet byl proveden v roce 2014, při prohlídce nebyly zjištěny viditelné závady. Vzhledem ke stáří konstrukce, je předpoklad dalšího využití. Cena rozestavěného ŽB skeletu: 8,7 mil x 70 % ,- Kč Zaokrouhleno: ,- Kč Rekapitulace obvyklé ceny : Pozemky: Rozestavěná stavba: Celkem : ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí : ,- Kč Slovy : jednostočtyřimilionytřistatisíckč Ocenění je zpracováno v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

8 8 Zdůvodnění obvyklé ceny: Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení byly zohledněny všechny rozhodující faktory, které se vztahují k dané nemovitosti. Obvyklá cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. Skutečná hodnota výše uvedené nemovitost, za níž může být prodána, bude zjištěna v dražbě. Vrdy, Zdeněk Smetánka Ovocná Vrdy

9 9 B. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Mapa širších vztahů Mapa KN Mapa 1 : Letecký snímek Zápis z jednání na místě ze dne Zpráva p. Pilařové - odbor životního prostředí Lysá nad Labem ze dne Kupní smlouva Fotodokumentace

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34