ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 69/2013. Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 69/2013 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 1328 Na pozemku parc. č.: st.1654/2 Pozemky parc. č.: st.1654/2, st.1655/2, 2192/15, 2192/16 Ostatní stavby: Hospodářská budova Vlastník stavby: Zbyněk Maděryč, Přívoz 1328, Lanžhot, 1 / 1 Vlastník pozemku: Zbyněk Maděryč, Přívoz 1328, Lanžhot, 1 / 1 Katastrální území: Lanžhot LV č.: 3736 Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Lanžhot Část obce: Lanžhot Ulice: Přívoz Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ: U pískovny Praha 8 - Kobylisy tel.: / Kč Poznámka: Objednávka č.j.572/2013-a ze dne od firmy Eurodražby.CZ. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: Měrovice nad Hanou .: frhas@ .cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 6 stran textu včetně 6 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Lanžhot Katastrální území: Lanžhot Ulice: Přívoz Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 100 m 2 obestavěný prostor: 600 m 3 podlahová plocha - obytná část 105 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 69 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Lokální - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Pozemky., Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné z veřejných pozemků parc.č.2192/2 a parc.č.2192/9, které jsou ve vlastnictví České republiky. Pozemky jsou oploceny a stavební pozemky jsou zastavěny RD čp.1328 respektive hospodářskou stavbou. Na pozemky je přivedena pouze přípojka elektřiny. Obvyklá cena stavebních pozemků sice v k.ú.lanžhot osciluje kolem cenové hladiny 300Kčm -2, ale vzhledem k tomu, že se jedná o pozemky mimo zastavěné území obce a v oblasti s kódem záplavy 3, stanovuji jednotkovou obvyklou cenu 100Kčm -2. výměra pozemků celkem: m 2 jednotková cena 100 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Riziko hluku / vibrací zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis OP Opotřebení [m 3 ] hospodářská budova (stodola, chlév apod.) 1655/2 Stodola ,00 % - 2 -

3 Město Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Městečko Lanžhot leží na území okresu Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Břeclav. Obec Lanžhot se rozkládá asi osm kilometrů jihovýchodně od Břeclavi. Stálý počet občanů tohoto malého města dle platného MLO je 3757 obyvatel. Městečko leží nedaleko hranice s Rakouskem a Slovenskem. V obci je mateřská škola a pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. V obci Lanžhot mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad, městský úřad, kostel, restaurace s ubytovacími kapacitami, obchody. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Město Lanžhot je po celý rok dobře dostupné automobilem a je zde pravidelná autobusová doprava. Jsou zde tři druhy hraničních přechodů na Slovensko a to dálniční přechod ČR - SR pro osobní i nákladní dopravu, Lanžhot stará cesta - Brodské - osobní doprava, nákladní jen do užitkové hmotnosti 7t a železniční přechod - Slovensko. Lanžhotem prochází železniční trať na trase Brno - Břeclav - Bratislava a je zde i železniční stanice. Nájezd na dálnici D2 je do 10-ti km jak v Břeclavi tak i na Slovenské straně. Oceňovaná nemovitost se nachází v kat. území Lanžhot, ale mimo souvisle zastavěné území obce, které se nachází ve vzdálenosti ca 4km po okresní silnici č.425 (Lanžhot-Kúty). Oceňovaný rodinný dům čp.1328 je součástí dvojdomku, kde sousední část dvojdomku s jiným vlastníkem má čp.520. V těsné blízkosti oceňované nemovitosti je hraniční přechod přes řeku Moravu na Slovensko a na pilířích posazené dálniční těleso dálnice D1 (Brno-Bratislava). Lokalita je tak zatěžována hlukem od dálničního provozu. Hraniční řeka Morava je sice v lokalitě regulovaná zvýšením břehů, ale přesto je tato lokalita vedena jako záplavová oblast s kódem záplavy 3. V inkriminovaném roce 1997 zde došlo k rozlivu řeky Moravy do okolních lužních lesů. Rizika: Záplavová oblast Oceňovaná nemovitost se nachází na pravém břehu řeky Moravy. Riziko hluku / vibrací Oceňovaná nemovitost se nachází v blízkosti dálnice D1, respektive pod dálničním tělesem. Dálniční doprava zatěžuje lokalitu hlukem. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.3736 ze dne pro k. ú. Lanžhot zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Maděryč Zbyněk Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Maděryč Zbyněk Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Maděryč Zbyněk Zahájení exekuce - Maděryč Zbyněk Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Popis / dispozice: Zděný rodinný dům se sedlovou střechou, který je součástí dvojdomku. Oceňovaná část s čp.1328 má v přízemí chodbu, kuchyni, obývací pokoj, koupelnu a WC. V podkroví je pokoj, který není vytápěný a je používán jen pro letní pobyt. Rodinný dům je napojen na veřejný řád elektřiny. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. Topení je pouze lokální na tuhá paliva. Užitková voda se odebírá ze sousedního domu. Pitná voda se musí dovážet. K domu patří hospodářská budova a pozemky náležející k domu jsou oploceny

4 Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady sokl 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných prkenný povrch místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění kamna na tuhá paliva místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Závady: RD čp.1328 nemá vlastní zdroj vody a tuto odebírá ze sousedního RD čp.520. Podkrovní pokoj je používán pouze jako letní, poněvadž není vytápěn. Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha Přízemí 100,00 m 2 85,00 m 2 podlahová plocha bytu 85,00 m 2 1,00 85,00 m 2 Podkroví 100,00 m 2 20,00 m 2 podkrovní pokoj 20,00 m 2 1,00 20,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Lanžhot 120, , Na prodej samostatně stojící rodinný dům 4+1, který je osazen do svahu. V domě jsou čtyři obytné místnosti a kuchyň. Proběhla rekonstrukce rozvodů elektřiny, částečně podlahy, částečně výměna oken a byla zahájena izolace domu. U domu je menší dvůr, kde jsou postaveny vedlejší stavby a studna. K domu náleží kvelbený sklep přístupný ze dvora. Vedle domu se ve svahu rozprostírá oplocená zahrada. V zahradě jsou postaveny dvě kůlny na nářadí. Dvůr a zahrada je oplocena, v malém rozsahu jsou zpevněné plochy. Parkování je možné před domem, nebo pro parkování lze vybudovat stání nebo garáž ve dvoře. Město Lanžhot má dobrou občanskou vybavenost. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -

5 Lanžhot 160, , Prodej RD 4+1 se zahradou a garáží v Lanžhotě Nabízíme k prodeji řadový patrový rodinný dům. V přízemí je vjezd do garáže a prostorné sklepní místnosti. Ve zvýšeném přízemí nalezneme velký obývací pokoj s krbem, jídelnu, kuchyni, samostatné WC a koupelnu. V podkroví jsou tři pokoje se samostatnými vstupy, šatna a koupelna s WC. Dům je určen k částečné rekonstrukci a ke dni předání bude vyklizen a vyčištěn. Nemovitost se nachází na klidné ulici města Lanžhot, 10 km od Břeclavi. Za domem je uzavřená zahrada s venkovním krbem. ZP: 120 m2, zahrada cca : 200 m2, CP : 320 m2. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Lanžhot 100, , Nabízíme prodej rodinného domu 4+1s velkým pozemkem o rozloze 494 m2 v Lanžhotě. Stáří domu cca 40 let. Jedná se o dvoupodlažní řadový podsklepený dům se sedlovou střechou,okna dřevěná zdvojená v dobrém stavu.topení-ústřední plynové-plynový kotel,koupelna a WC odděleny. K domu náleží velký pozemek s příjezdem z druhé ulice.ve dvoře hosp.místnosti. Půdu lze využít pro rozšíření bydlení v podkroví. Vhodný na bydlení i podnikání, popřípadě i jako stavební parcela K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - Lepší - zastavěná část obce. 0,80 K4 Provedení a vybavení - Lepší- ÚT, plynofikace. 0,85 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 105 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Jedná se o nemovitost mimo zastavěnou část obce a u státní hranice se Slovenskem. K rod. domu je zřízena pouze elektrická přípojka. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 1654/2 100 m Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 1655/2 133 m Kč/m 2 ostatní plochy: 2192/ m Kč/m 2 ostatní plochy: 2192/ m Kč/m 2 Celkem: m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Započitatelná plocha: 105m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 3 053Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3736 ze dne , str.1 1 Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Situace - letecký snímek lokality 1 Objednávka č.j.572/2013-a ze dne od fy.eurodražby.cz a.s. 1 Mapa oblasti

6 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Kladné stránky nemovitosti: - zděný rodinný dům s bytem 2+1 a s hospodářským stavením - u RD je k dispozici oplocená zahrada Zápory nemovitosti: - RD se nachází mimo zastavěné území obce do 100m od státní hranice se Slovenskem - řadový RD není zateplen dle současných technických požadavků na úsporu tepla u obytných budov - k RD zřízena pouze elektrická přípojka a pitná voda se musí dovážet - RD má komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Na základě porovnávací hodnoty, zjištěných kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti na ,-Kč. Poznámka: Vlastník nemovitosti pan Maděryč Zbyněk se prohlídky nezúčastnil ani po telefonické domluvě se znalcem. Prohlídky se zúčastnil soused pan Ján Pollák z čp.520, který poskytl znalci pouze všeobecné informace o vybavení sousedova bytu. Na oceňovaném pozemku na volno pobíhal vlastníkův pes. Znalec provedl prohlídku nemovitosti pouze z vnějšku a přes oplocení pozemků. Plošné údaje znalec odečetl z kat. mapy z náhledu a výškové údaje stanovil odborným posouzením z pořízených fotografií staveb. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka: Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 69/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 69/2013. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

7 Fotodokumentace ze dne Pohled na dvojdomek ze SZ. Pohled na hospodářkou budovu ze SZ. Přístup k oceňované nemovitosti přes hospodářskou budovu. Pohled do dvora ze severní strany (dvorní pohled na hospodářskou budvu)