U S N E S E N Í. Číslo jednací: 20Co 668/

Transkript

1 Číslo jednací: U S N E S E N Í Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Evy Dlouhé a soudkyň JUDr. Ivany Muchové a JUDr. Pavly Havlíkové ve věci oprávněného Václava Hodného, nar , bytem Týn nad Vltavou, Sadová 777, zastoupeného JUDr. Adamem Rakovským, advokátem se sídlem v Praze 2, Václavská 316/12 proti povinné Ing. Miroslavě Hrachové, nar , bytem Průhonice, Stará 249, o určení ceny nemovitostí, o odvolání povinné proti usnesení soudního exekutora Mgr. Petra Polanského, Exekutorský úřad Liberec ze dne č.j. 131 EX 4675/11-109, t a k t o : Usnesení soudního exekutora se m ě n í tak, že výše ceny a výsledné ceny se určuje částkou ,- Kč; jinak se p o t v r z u j e. O d ů v o d n ě n í Soudní exekutor shora uvedeným usnesením určil cenu ideálního spoluvlastnického podílu v rozsahu ½ k nemovitostem zapsaným na LV č. 54, pro obec Průhonice, kat. území Hole u Průhonic, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ a to pozemku parc.č. 189 o výměře 242 m 2, zahrada, pozemku parc.č. 190 o výměře 342 m 2 zastavěná plocha a nádvoří a stavbě rod. dům č.p. 249, Průhonice, stojící na pozemku parc.č. 190, se všemi součástmi a příslušenstvím (garáž, studna, přípojky, žumpa a venkovní úpravy) částkou ,- Kč a ve stejné výši určil i výslednou cenu s tím, že cenu práv a závad s nemovitostí spojených a závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, neurčil (žádné nebyly zjištěny, resp. na nemovitostech neváznou) /výroky I.-IV./ a dále rozhodl o přiznání znalečného znalci Bc. Michalu Danielsovi ve výši 8.988,- Kč /výrok V./. Proti tomuto usnesení podle obsahu jen do výroků o určení ceny podala včas odvolání povinná, která nesouhlasila s výší ceny nemovitostí. Namítala, že odhad soudního znalce neodpovídá skutečné odhadní ceně nemovitostí s tím, že před třemi roky byl proveden odhad odhadcem Raiffeisen bank za účelem hypotéčního úvěru, který se diametrálně liší. V doplnění odvolání (k výzvě soudního exekutora) pak uvedla, že rozdíl oproti ocenění bankou je v řádech milionů, tržní hodnota nemovitosti v dané lokalitě je podle ní mnohem vyšší a znalecký posudek je účelově podhodnocený. V dalším podání (zaslaném odvolacímu soudu) poukazovala na to, že celková cena nemovitostí je nižší než tržní hodnota pozemku v Průhonicích a znalci vytýkala, že jako srovnatelné použil nemovitosti v Běchovicích a nikoliv nemovitosti v Průhonicích. Krom toho uváděla, že má zájem oprávněnému vrátit zbývající dlužnou částku s tím, že požadovala, aby jí bylo umožněno dům normálně prodat za účelem úhrady všech pohledávek. Oprávněný považoval odvolání za nedůvodné a napadené usnesení za věcně správné. s tím, že spoluvlastnický podíl byl podle něho oceněn v souladu se zákonem. Pokud povinná

2 pokračování 2 poukazovala na předchozí ocenění, které oprávněný nezná, zdůrazňoval, že jde o tři roky starý posudek, který nemůže být spolehlivým vodíkem k stanovení aktuální ceny spoluvlastnického podílu. Oprávněný proto navrhoval potvrzení napadeného usnesení. Krajský soud v Praze jako soud odvolací ( 10 odst. 1 občanského soudního řádu /dále o.s.ř./, 55c odst. 2 zák. č. 120/2001 Sb./dále ex.ř./) přezkoumal napadené usnesení v souladu s ust. 212 a 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a 52 odst. 1 ex.ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Podle ust. 214 odst. 2 písmeno c) o.s.ř., resp. 254 odst. 8 o. s. ř. nenařizoval k projednání odvolání jednání. Soudní exekutor při určení ceny nemovitostí (podle právní úpravy účinné do , kterou je v dané věci namístě aplikovat) postupuje tak, že po právní moci usnesení o nařízení exekuce a exekučního příkazu ustanoví znalce k ocenění nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých závad a práv s nemovitostí spojených ( 336 o.s.ř.), který provede ocenění tzv. obvyklou cenou podle zvláštního předpisu ( 66 odst. 6 ex.ř.). Tímto zvláštním předpisem je ust. 2 odst.1 zák.č. 151/1997 Sb., podle kterého se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku (kdy se zvažují všechny okolnosti mající na cenu vliv, aniž by se do její výše promítly vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo zvláštní obliby, které jsou příkladmo uvedeny). Podle 336a o.s.ř. pak podle výsledku ocenění a ohledání určí exekutor a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, d) výslednou cenu. Z exekučního spisu odvolací soud zjistil, že usnesením Okresního soudu Praha-západ ze dne č.j. 206 EXE 10321/ (pravomocným dnem ) k vymožení pohledávky oprávněného ve výši ,- Kč s 6% úrokem z prodlení od do zaplacení, pro náklady nalézacího řízení ve výši ,30 Kč a pro náklady exekuce, které budou stanoveny, nařídil exekuci na majetek povinném, jejímž provedením pověřil soudního exekutora Mgr. Pavla Polanského, Exekutorský úřad Liberec. Exekučním příkazem ze dne č.j. 131 EX 4675/11-12 soudní exekutor rozhodl o provedení exekuce prodejem předmětných nemovitostí jako celku (patřících do SJM povinné a jejího manžela). Usnesení o nařízení exekuce i exekuční příkaz byly účastníkům řízení řádně doručeny a nabyly právní moci. Usnesením ze dne č.j. 131 EX 4675/11-95 soudní exekutor částečně zastavil exekuci prodejem předmětných nemovitostí v části týkající se prodeje spoluvlastnického podílu v rozsahu id. ½. Podle výpisu z katastru nemovitostí (ze dne ) předmětné nemovitosti jsou zapsané na LV č. 54 obec Průhonice, kat. ú. Hole u Průhonic jako podílové spoluvlastnictví povinné a Pavla Hrachového, každého z jedné id. poloviny, nevázne na nich žádná závada ani v jejich prospěch nesvědčí žádné právo relevantní pro určení ceny. Podkladem pro určení ceny byl znalecký posudek ze dne vypracovaný znalcem Ing. Michalem Danielisem, z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí na základě ustanovení soudního exekutora ( 336 o.s.ř., 66 odst. 6 ex.ř.). Předmětem ocenění byl rodinný dům s příslušenstvím a pozemky o celkové výměře 584 m 2. Jedná se o samostatně stojící zděný dům (z r. 1980), nepodsklepený, s 1 NP a stavebně využitým podkrovím pod sedlovou střechou, obsahující jeden byt (4+1), jehož stav znalec zhodnotil jako v posledních letech zanedbaný a vyžadující modernizaci a revitalizaci, obsahující úplné technicky a ekonomicky zastaralé vybavení a standardní příslušenstvím. K nemovitosti jako příslušenství patří vedlejší stavba garáže, studna, přípojky inž. sítí a venkovní úpravy. Polohu nemovitostí znalec hodnotil jako velmi dobrou. Podrobný popis nemovitostí je na str. 4 a 6-8 posudku. Obvyklou cenu nemovitostí (jako celku) znalec stanovil za použití porovnávací

3 pokračování 3 metody, na základě vyhodnocení cen srovnatelných objektů, včetně pozemků. Konkrétně vycházel z cen tří nemovitostí nacházejících se v Praze Běchovicích, jejichž popis a ceny jsou uvedeny na str posudku a na tomto podkladě stanovil obvyklou (porovnávací) cenu nemovitostí jako celku (objektu a pozemků včetně příslušenství) částkou ,- Kč. Posudek obsahuje podrobný postup znalce při stanovení obvyklé ceny, kdy za použití koef. 1,20 převedl nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí ( ,- Kč, ,- Kč a ,- Kč) na přepočtené standardní ceny ( ,33 Kč, ,- Kč, ,33 Kč), stanovil jednotkové ceny a přepočtené jednotkové ceny za m 2 obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy podlaží a hrubé a čisté užitné plochy porovnatelných nemovitostí, z nichž po přepočtu na výměry oceňované nemovitosti stanovil cenu objektu porovnávací metodou (podrobný výpočet obvyklé ceny je na str posudku). Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ½ nemovitostí pak znalec stanovil částkou ,- Kč se zdůvodněním, že podíl je za porovnávací cenu obtížně obchodovatelný a proto ho diskontuje o 40%. K výzvě odvolacího soudu znalec doplnil, že nemovitosti v Praze Běchovicích použil jako srovnatelné, protože v lokalitě Průhonicích nebyly porovnatelné nemovitosti k dispozici. Tuto skutečnost si odvolací soud ověřil na internetové databázi Sreality. cz., kde jsou aktuálně nabízeny k prodeji nemovitosti, které se oceňované nemovitostí nepodobají, neboť jde vesměs o moderní novostavby, s větší výměrou pozemků. Z obsahu znaleckého posudku, resp. obsahu spisu (včetně výpisu z katastru nemovitostí) pak vyplývá, že žádná práva ani závady s nemovitostmi spojené, nebyly zjištěny (ani namítány). Vzhledem k námitkám v odvolání byla povinná odvolacím soudem vyzvána k předložení znaleckého posudku, jehož existenci tvrdila, avšak žádný jiný posudek, než který byl vypracován v rámci exekučního řízení, nepředložila. Na základě shora uvedených zjištění odvolací soud dospěl k závěru, že napadenému usnesení předcházelo pravomocné nařízení exekuce a postižení předmětných nemovitostí exekučním příkazem a podkladem pro rozhodnutí o určení ceny bylo znalecké ocenění nemovitostí tzv. obvyklou cenou ustanoveným soudním znalcem, který své ocenění zdůvodnil a podložil uvedením konkrétních údajů relevantních pro ocenění cenou, kterou lze podle něho předpokládat při prodeji oceňované nemovitosti. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí neexistuje jednotná závazná metodika, avšak s ohledem na pojmové vymezení v ust. 2 odst. 1 zák.č. 151/1997 Sb. je namístě vycházet z toho, že základem pro její stanovení by mělo být zjištění a následné vyhodnocení cen srovnatelných tedy pokud možno co nejpodobnějších nemovitostí, jejichž prodej byl v nedávné době realizován. Pokud se srovnatelné nemovitosti v lokalitě, kde je oceňovaná nemovitost, nenacházejí, je nutno vycházet z cen srovnatelných (tedy co nejpodobnějších) nemovitostí v podobné lokalitě. Obvyklá cena pro účely určení ceny by měla být podložena především prodejními cenami srovnatelných nemovitostí, při zohlednění konkrétních rozdílů mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi porovnávanými, avšak jestliže znalec nemá k dispozici podklady o prodeji srovnatelných nemovitostí, lze akceptovat, nabídkové ceny, přiměřeným způsobem upravené na předpokládané prodejní ceny. Znalec v dané věci svůj postup a závěry při stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku v posudku podrobně zdůvodnil a podložil uvedením konkrétních údajů relevantních pro ocenění cenou, kterou lze předpokládat při prodeji oceňovaných nemovitostí. Pokud povinná poukazovala na jiné znalecké ocenění, v němž byla stanovena vyšší cena nemovitostí, přes výzvu odvolacího soudu toto ocenění nepředložila. Skutečnost, že jako srovnatelné použil

4 pokračování 4 nemovitosti v jiné (podobné) lokalitě (Praze Běchovicích), znalec zdůvodnil tím, že v místě, kde se oceňované nemovitosti nacházejí (obec Průhonice), nenalezl žádné podobné nemovitosti, které by byly aktuálně předmětem prodeje nebo nabízeny k prodeji. Povinná toto jeho tvrzení žádnými konkrétními prodeji podobných nemovitostí v obci Průhonice ani jejich nabídkami nevyvrátila, pouze obecně bez jakýchkoliv podkladů argumentovala vyšší prodejní cenou nemovitostí v dané lokalitě. Na internetové databázi SReality. cz odvolací soud sice nalezl nabídky prodejů nemovitostí v lokalitě Průhonice za značně vyšší nabídkové ceny, avšak na první pohled se nejednalo o nemovitosti, které by byly srovnatelné (podobné) oceňovaným nemovitostem a pokud tedy znalec vycházel z cen nemovitostí nacházejících se v jiné podobné lokalitě, které posoudil jako srovnatelné (tj. podobné oceňované nemovitosti), jeho postupu nelze nic vytknout. Žádné jiné konkrétní výhrady proti stanovení obvyklé ceny nemovitostí povinná neměla. Odvolací soud z uvedených důvodů vycházel z toho, že stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí jako celku, bylo v dané věci podloženo znaleckým oceněním, které nebylo žádným relevantním způsobem zpochybněno. Odvolací soud však neakceptoval postup znalce, který cenu spoluvlastnického podílu stanovil nižší částkou než odpovídající poměru spoluvlastnického podílu (1/2) k ceně nemovitostí jako celku. Jestliže znalec při stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vycházel z cen srovnatelných nemovitostí jako celku a nikoli z porovnání cen srovnatelných spoluvlastnických podílů obvyklá cena spoluvlastnického podílu dle názoru odvolacího soudu odpovídá příslušné hodnotě spoluvlastnického podílu z obvyklé ceny celé nemovitosti. Při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je základem pro stanovení přiměřené náhrady obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování představující příslušný podíl z celkové ceny, za niž by bylo reálně možné celou věc prodat (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 22 Cdo 3924/2007) a odvolací soud nevidí důvod proč stejně nepostupovat při stanovení ceny spoluvlastnického podílu v exekuci, kde určená cena (obvyklá cena) je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě, které bude činit 2/3, resp. dokonce 1/2 výše výsledné ceny v případě dalších dražeb. Zákon ocenění nemovitostí tzv. obvyklou cenou předpokládá jako podklad pro rozhodnutí o ceně, což je dáno požadavkem, aby ocenění co nejvíce odpovídalo ceně, za kterou lze předpokládat prodej konkrétní oceňované nemovitosti. To však nic nemění na tom, že určení ceny v exekučním řízení představuje jen východisko pro určení výše nejnižšího podání 336e odst. 1 o.s.ř.) a částka, za kterou bude nemovitost v dražbě skutečně prodána (nejvyšší podání), resp. zda bude prodána, se ukáže až v samotné dražbě. Odvolací sud proto vycházel z toho, že obvyklá cena předmětného spoluvlastnického podílu, vzhledem k jeho výši (id. 1/2), představuje polovinu obvyklé ceny nemovitostí jako celku stanovené porovnávací metodou, tedy činí ,- Kč (1/2 z částky ,- Kč). K námitce povinné, že by chtěla sama nemovitost prodat, dlužno uvést, že tento postup umožňuje ust. 44a odst. 4 ex.ř., dle kterého s písemným souhlasem exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů může povinný k úhradě vymáhané pohledávky, jejího příslušenství, nákladů exekuce či nákladů oprávněného zpeněžit majetek nebo jednotlivé majetkové hodnoty, nejsou-li postiženy jinou exekucí, nejméně však za obvyklou cenu zjištěnou na základě znaleckého posudku splatnou při podpisu smlouvy k rukám exekutora. Pokud má tedy povinná reálnou možnost svůj spoluvlastnický podíl prodat a to zřejmě za vyšší než určenou cenu, jak lze z jejího odvolání dovodit je na ní, aby se obrátila s konkrétním a doloženým návrhem prodeje mimo exekuci na soudního exekutora, oprávněného a přihlášené věřitele a v případě jejich souhlasu, postupovala v souladu s uvedeným ustanovením.

5 pokračování 5 Z uvedených důvodů odvolací soud podle 220 odst. 1 o.s.ř. napadené usnesení změnil tak, že cena id. spoluvlastnického podílu v rozsahu ½ na nemovitostech uvedených v napadeném usnesení se určuje částkou ,- Kč a ve stejné výši určil i výslednou cenu; jinak napadené usnesení podle 219 o.s.ř. jako věcně správné potvrdil, neboť ani v odvolacím řízení žádná práva a závady váznoucí na nemovitostech, včetně těch, které prodejem v dražbě nezaniknou, nebyly zjištěny (ani tvrzeny). P o u č e n í : Proti tomuto usnesení je možno podat dovolání do dvou měsíců ode dne jeho doručení prostřednictvím soudního exekutora k Nejvyššímu soudu ČR, jestliže jde o rozhodnutí závisející na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. V Praze dne 29. března 2013 JUDr. Eva Dlouhá, v.r. předsedkyně senátu Za správnost vyhotovení: Jana Kremlíková