Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 188/91/2013 Typ nemovitosti Rekreační domek bez garáže v současném stavu Účel ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení Předmět ocenění Budova č.p. 124, LV č. 116 na pozemku parc. č. St. 169 (pozemek není předmětem ocenění) Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Benešov nad Černou Počet obyvatel 1393 Kat. území Děkanské Skaliny Ulice Pusté Skaliny č.p. 124 Část obce dle LV Pusté Skaliny č.p. 124 Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov Tel. E-mail podatelna@exekuceck.cz IČ 66254132 DIČ CZ7412231882 Vlastnictví Budova č.p. 124 Koupal JUDr. Zdeněk - České Budějovice, H. Malířové 2101/35 Koupalová Ing. Růžena - České Budějovice, H. Malířové 2101/35 SJM Zpracováno pro exekutora Vypracoval Seltsam Josef Dne 30.12.2013 Licence číslo Na Vyhlídce 541 Ke dni 23.12.2013 0842 382 41 Kaplice email: josef.seltsam@seznam.cz tel: 724 722556 Prohlídka dne 23.12.2013 Počet stran textu 9 Počet stran příloh 12 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 58.48 m 2 9 500 Kč/m 2 555 600 Kč Obvyklá cena - současný stav 550 000 Kč Pětset padesát tisíc Kč - 1 -
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 1 060 000 Kč Jeden milion šedesát tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) NE stavba je umístěna na vlastním pozemku Vzhledem k tomu, že pozemek parc. č. St. 169 (na kterém je umístěna oceňovaná stavba rekreačního domku č.p. 124) je k datu ocenění v duplicitním vlastnictví a tím nevyjasněný právní vztah k vlastnictví tohoto pozemku, nelze relevantně posoudit, zda je stavba umístěna na vlastním pozemku. NE k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup Mezi nemovitostí a veřejnou komunikací se nachází pozemek parc. č. 2327/27 - který je k datu ocenění v duplicitním vlastnictví. Vlastníci jsou: obec Benešov nad Černou a spoluvlastnictví fyzických osob. Vzhledem k tomu, že u tohoto pozemku k datu ocenění je nevyjasněný právní vztah, nelze relevantně posoudit, je -li k oceňované nemovitosti bezproblémový přístup. nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na listu vlastnictví č. 116 jsou zapsaná následující omezení: - Zástavní právo smluvní ze dne 8.11.2000 - Zástavní právo smluvní ze dne 2.7.2012 - Zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne 14.8.2013 Výše uvedená omezení nejsou v obvyklé ceně zohledněna. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: ANO Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nemovitost není předmětem změny vlastnických práv, jedná se odhad obvyklé ceny pro exekuční řízení. - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 116. Snímek kat. mapy pro k.ú. Děkanské Skaliny. Kolaudační rozhodnutí. Fotodokumentace z místního šetření. Situační mapa. Informace o přístupové cestě. Informace a údaje zjištěné při místním šetření dne 23.12.2013. Dílčí a neověřená projektová dokumentace skutečného provedení stavby. Datum předání kompletních podkladů 23.12.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 116. Snímek kat. mapy pro k.ú. Děkanské Skaliny. Fotodokumentace z místního šetření. Situační mapa. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Benešov nad Černou - místní část Pusté Skaliny se nachází v podhůří Novohradských Hor, na úpatí vrchu Kohout, cca 7 km severovýchodně od města Kaplice a cca 32 km východně od města České Budějovice, v okrese Český Krumlov, kraj Jihočeský. Jedná se o rekreační osadu. Správním místem je obec Kaplice vzdálená cca 7 km. Z hlediska životního prostředí nabízí lokalita vhodné prostředí pro rekreaci. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba jiná Oceňovaná nemovitost - rekreační domek č.p. 124 se nachází na okraji obce, okolní zástavbu tvoří rekreační objekty. V obci není základní občanská vybavenost. Základní občanská vybavenost se nachází v Kaplici. Dílčí občanská vybavenost v obci Soběnov cca 2 km. Dopravní obslužnost: autobus cca 8 x spoj z obce Soběnov (cca 2 km od osady Pusté Skaliny) denně do Kaplice. Nejbližší stanice ČD je v městě Kaplice cca 6 km. Zaměstnání: nutno dojíždět za prací do okolních měst. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě není hromadná doprava Ne 35 Km Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je polovina rekreačního dvojdomku č.p. 124, stavba je ke dni ocenění určena a využívána k rekreačním účelům. Stavba je umístěna na parc. č. St. 169, okolí domu tvoří pozemek parc. č. 2327/21 - pozemky jsou na sebe navazující a tvoří se stavbou jednotný funkční celek. Pozemek parc. č. St. 169 je zastavěn stavbou rekreačního domku č.p. 124, pozemek parc. č. 2327/21 je užíván jako zahrada. Pozemky nejsou předmětem ocenění! Skutečnost, že pozemky nejsou předmětem ocenění, výrazně ovlivňuje stanovenou cenu obvyklou a je ve výsledné obvyklé ceně zohledněna. Stavba je půdorysně tvaru obdélníka, sestává se z jednoho nadzemního podlaží, obytného podkroví a jednoho částečného podzemního podlaží. Rodinný dům je založen na betonových základových pasech, izolace vodorovná, svislé konstrukce zděné - 1. PP z lomového kamene, 1. NP z cihelného zdiva tl. zdiva 30 cm, stropní konstrukce v 1. PP železobetonové, v 1. NP dřevěné s nerovným podhledem, v podkroví SDK podhledy, střecha sedlová, krytina eternitové šablony, klempířské prvky s pozink. plechu, schodiště železobetonové do 1. NP obložené keramickým obkladem, do podkroví s dřevěným obložením. Fasáda vápenná omítka hladká, vnitřní omítky vápenné štukové a dřevěné obložení v podkroví, okna dřevěná dvojitá, vytápění ústřední - kotel na tuhá paliva, ohřev TUV bojler, podlahy betonové krytina ker. dlažba, PVC, Jekor, v 1. PP betonová mazanina, dveře dřevěné náplňové. Vybavení rekreačního domku je standardní. Nemovitost je napojena na inženýrské sítě - elektřina, pitná voda je realizována z vlastní studně na pozemku parc.č. 2327/21, kanalizace je svedena do septiku na zahradě parc. č. 2327/21. Stáří rekreačního domku je 26 roků, je v dobrém technickém stavu. Nemovitost není k datu ocenění pronajímána, je užívána vlastníkem. Dispozice: 1. PP - chodba, kotelna, dílna, komora, schodiště do 1. NP 1. NP - chodba, kuchyň, pokoj, koupelna, WC, schodiště do podkroví, balkon podkroví - chodba, pokoj, pokoj, komora Přístup a příjezd k nemovitostem Z veřejné komunikace parc.č. 2409/2 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Pozemkový fond ČR. Mezi komunikací a oceňovanou stavbou č.p. 124 se nachází pozemek parc. č. 2327/27 - který je k datu ocenění v duplicitním vlastnictví. Vlastníci: Obec Benešov nad Černou a spoluvlastnictví fyzických osob. Vzhledem k tomu, že u tohoto pozemku je k datu ocenění nevyjasněný právní vztah, nelze relevantně posoudit, je -li k oceňované nemovitosti bezproblémový přístup. - 3 -
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 42.9 m 2 Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova Stav velmi dobrý Stáří roků odhadem 26 Opotřebení odhadem 25 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 236 m 3 Cena 4 500 Kč/m 3 Cena celkem 1 060 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku napojeno Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti svislé konstrukce zděné v tloušťce 30 cm práce vodorovné betonové monolitické, dřevěné konstrukce střechy sedlová s vazníkem dřevěným konstrukce, stropy trámové bez podhledu krytina střech eternitové šablony klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná hladká povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s úpravou stupňů keramickým obkladem dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu, vnitřní okna dvojitá dřevěná špaletová náplňové povrch podlah PVC vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod není ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) rozvody antén Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák kombinovaný Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 2.59 m 2 0.5 1.30 m 2 spíž 3.00 m 2 0.5 1.50 m 2 komora 0.99 m 2 0.5 0.50 m 2 hobby dílna 8.54 m 2 0.5 4.27 m 2-4 -
Součet ploch za podlaží 15.12 m 2 7.57 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 1.72 m 2 1.0 1.72 m 2 kuchyně 5.37 m 2 1.0 5.37 m 2 obývací pokoj 16.53 m 2 1.0 16.53 m 2 koupelna 3.06 m 2 1.0 3.06 m 2 WC 1.41 m 2 1.0 1.41 m 2 balkon 2.92 m 2 0.5 1.46 m 2 Součet ploch za podlaží 31.01 m 2 29.55 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 2.83 m 2 1.0 2.83 m 2 pokoj 8.50 m 2 1.0 8.50 m 2 pokoj 7.87 m 2 1.0 7.87 m 2 komora 2.16 m 2 1.0 2.16 m 2 Součet ploch za podlaží 21.36 m 2 21.36 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum vložení inzerátu 1.6.2013, datum změny inzerátu 13.12.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 56.0 m 2 Podlahová plocha 73.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1500.0 m 2 Cena za nemovitost 1 570 000 Kč 21 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 413 000 Kč 19 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděná rekreační chata v malé chatové oblasti u Soběnova. Pozemek 1500 m2, zast.plocha 56 m2. V přízemí je 2 + kuch.kout, koupelna, WC, předsíň a terasa. V podkroví je velký pokoj. Vytápění lokální na tuhá paliva,voda z kopané studny přivedena do chaty, odpad sveden do septiku. Chata je v krásné oblasti u soutoku řek Černé a Malše. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S reality, datum vložení inzerátu 10.12.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 75.0 m 2 Podlahová plocha 132.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 465.0 m 2 Cena za nemovitost 1 850 000 Kč 14 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 665 000 Kč 12 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rekreační domek se zahradou v obci Klení u Benešova nad Černou. Objekt je v dobrém stavu, po celkové rekonstrukci. V přízemí najdete obývací pokoj s kuchyní se vstupem na terasu, dále koupelnu a jednu menší ložnici. V podkroví je hala a 2 ložnice. Domek je podsklepen, parkování před objektem, vlastní studna. Obec Klení se nachází na úpatí Slepičích hor. - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S reality, datum vložení inzerátu 10.10.2013 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 75.0 m 2 Podlahová plocha 150.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 2205.0 m 2 Cena za nemovitost 1 900 000 Kč 12 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 710 000 Kč 11 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděný rekreační domek z roku 2002 na okraji malé osady u Benešova nad Černou s velkým pozemkem. Domek má terasu a verandu s vchodem do podkroví a suterénu, kuchyň, spíž, obývací pokoj se vstupem do zahrady, koupelnu a WC. V podkroví je hala a 3 ložnice. Topení je ústřední kotel na tuhá paliva. Pitná voda je obecní, vlastní vrt a septik. V suterénu je garáž. Před domem a vedle domu je oplocená okrasná zahrada a ovocná zahrada,dále je vedle neoplocený pozemek s náletem. - 7 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 11 400-19 400 Kč/m 2 1 413 000-1 710 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 9 500 Kč/m 2 "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." Hodnocení trhu: Na trhu s nemovitostmi v této lokalitě je poptávka v souladu s nabídkou, záleží na konkrétním umístění nemovitosti. Informace o situaci na trhu jsou z internetu, z vlastní databáze, z nabídek RK působících v tomto regionu a z uskutečněných prodejů. Cena obvyklá byla stanovena na základě porovnání srovnávaných nemovitostí z nabídek RK na trhu v dané lokalitě. Byla zohledněna poloha nemovitosti, umístění, dostupnost, dopravní obslužnost. V dané lokalitě se k datu ocenění nabízejí minimálně srovnatelné rekreační domky k prodeji, proto byly odhadcem vzaty v úvahu obdobné objekty v obdobných obcích se stejným vztahem k městu Kaplice. Porovnávací metodou bylo zjištěno, že obdobné nemovitosti se obchodují v rozmezí 11.400-19.400,- Kč/m2 užitné plochy. V obvyklé ceně je zohledněna skutečnost, že předmětem ocenění je pouze stavba rekreačního domku č.p. 124, nikoli pozemek parc. č. St. 169 - zastavěná plocha a nádvoří, který koresponduje s vlastní zastavěnou plochou stavby rekreačního domku č.p. 124 a pozemek parc.č. 2327/27 - ostatní plocha, který je užíván ve funkčním celku se stavbou č.p. 124 jako zahrada. Dle zjištění z Katastru nemovitosti jsou pozemky parc. č. St. 169 a parc.č. 2327/27 k datu ocenění vedeny v duplicitním vlastnictví. Skutečnost, že pozemky nejsou předmětem ocenění, i když tvoří funkční celek s oceňovanou stavbou rekreačního domku č.p.124 (např. na pozemku parc. 2327/27 je studna - zdroj pitné vody pro stavbu), mají zásadní vliv na cenu obvyklou a je v obvyklé ceně zohledněna. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem odhaduji současnou cenu obvyklou stavby rekreačního domku č.p. 124, v k.ú. Děkanské Skaliny, obec Benešov nad Černou - místní část Pusté Skaliny, zapsáno na listu vlastnictví č. 116, na 550.000,- Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0842 Seltsam Josef Na Vyhlídce 541 382 41 Kaplice podpis - 8 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Podle části C listu vlastnictví č. 116 pro k. ú. Děkanské Skaliny, obec Benešov nad Černou - místní část Pusté Skaliny je vlastnické právo k stavbě rodinné rekreace č.p. 124 omezeno následujícími omezeními: - zástavní právo smluvní ze dne 8.11.200 - zástavní právo smluvní ze dne 27.6.2012 - zahájení exekuce ze dne 14.08.2013 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne 14.08.2013 Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 116. Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22.05.2008 pod poř.číslem 1877/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 188/91/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 97/2013. V Kaplici, 30.12.2013 Josef Seltsam Na Vyhlídce 541 382 41 Kaplice telefon: 724 722 556 e-mail: josef.seltsam@seznam.cz - 9 -
Fotodokumentace Rekreační domek č.p. 124, Pusté Skaliny Rekreační domek č.p. 124, Pusté Skaliny západní pohled jižní pohled západní pohled ze zahrady 1. NP - kuchyně - 10 -
Fotodokumentace 1. NP - pokoj 1. NP - chodba 1. NP - koupelna 1. NP - WC podkroví - pokoj č. 1 podkroví - pokoj č. 2-11 -
Fotodokumentace - mapy Situační mapa oblasti Rekreační domek č.p. 124, Pusté Skaliny - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -