- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2063-20/2015 o odhadu ceny obvyklé pozemků parc.č. 2509/2, parc.č. 2509/3 a parc.č. 2509/5, v k.ú. Valašské Meziříčí-město, obci Valašské Meziříčí, okresu Vsetín (LV 3607) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00023/11 Podle stavu ke dni 19.1.2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 20.1.2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: stavební pozemky ul. Štěpánov Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Valašské Meziříčí Katastrální území: Valašské Meziříčí-město 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3607 pro k.ú. Valašské Meziříčí-město ze dne 5.1.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00023/11-208 o ustanovení znalce. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 3607 zapsán: Ondřej Bohuslav Ing.arch., Štěpánov 1281, 75701 Valašské Meziříčí Omezení vlastnického práva na LV č. 3607: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce blíže viz LV v příloze 5. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nachází v obci Valašské Meziříčí, k.ú. Valašské Meziříčí, při ul. Štěpánov, cca 190 m jižně od autobusové zastávky Na Štěpánově točna. Pozemky se nachází v zastavěném území obce. Pozemek parc.č. 2509/5 je celý zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 1281, který ale není předmětem tohoto ocenění. Pozemky spolu tvoří funkční celek, jsou oceněny jako stavební pozemky. Přístup k pozemkům je z místní komunikace. Na pozemcích se nachází trvalé porosty a venkovní úpravy oplocení, zpevněné plochy.
- 3 - Pozemk na LV č. 3607 parc.č. 2509/2 druhu ostatní plocha-jiná plocha o celkové výměře 307 m 2 parc.č. 2509/3 druhu ostatní plocha-jiná plocha o celkové výměře 376 m 2 parc.č. 2509/5 druhu zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 118 m 2 Celková výměra pozemků ve funkčním celku je 801 m 2. 6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 3607
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se ve Valašském Meziříčí běžně obchoduje se stavebními pozemky. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí stavební pozemky v rozmezí cca 800-1200 Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, napojení IS, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 Objektivizační koeficient (tvar, umístění, velikost, napojení na IS, názor znalce) výsledná cena za m 2 pozemek 1 Šafaříkova,Valmez 1 023 000 0,85 957 909 1,00 909 pozemek 2 Šafaříkova,Valmez 925 000 0,85 814 966 1,00 966 pozemek 3 Výletní, Valmez 1 682 500 0,85 1 346 1 063 1,00 1063 pozemek 4 Hrachovec,Valmez 1 334 320 0,85 1 283 884 1,00 884 Výměra v m2 průměrná indexovaná hodnota 955 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 801 955 765 161 Srovnávací hodnota celkem Srovnávací hodnota celkem (zaokrouhleno) 765 161,- Kč 765 000,- Kč
- 5 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 765 000,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - pozemků parc.č. 2509/2, parc.č. 2509/3 a parc.č. 2509/5 (LV 3607) v k.ú. Valašské Meziříčí-město, obci Valašské Meziříčí, okresu Vsetín, včetně součástí a příslušenství je stanovena ke dni 19. 1.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, napojení na IS, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 765 000,- Kč.
- 6 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci - pozemků parc.č. 2509/2, parc.č. 2509/3 a parc.č. 2509/5 (LV 3607) v k.ú. Valašské Meziříčí-město, obci Valašské Meziříčí, okresu Vsetín činí Slovy: sedmsetšedesátpěttisíc Kč 765 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné práva a závady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. 3) Cena obvyklá za níž je nemovitost v dražbě prodejná Slovy: sedmsetšedesátpěttisíc Kč 765 000,- Kč V Ostravě, 20.1.2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2063-20/2015 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: 1) Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 3) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3607
Příloha č.1: Mapa širších vztahů - 8 -
- 9 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek Šafaříkova, Valašské Meziříčí Cena: 1 023 000,- Kč Velikost pozemku: 957 m 2 Stavební pozemek s jedinečným výhledem na Beskydy. Inženýrské sítě (vodovod, dešťová a splašková kanalizace, elektřina a plyn) jsou na hranici pozemku. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu. Nemovitá věc č. 2 Pozemek Šafaříkova, Valašské Meziříčí Cena: 925 000,- Kč Velikost pozemku: 814 m 2 Stavební pozemek s jedinečným výhledem na Beskydy. Výměra: 814 m2. Kompletní inženýrské sítě (vodovod, dešťová a splašková kanalizace, elektřina a plyn) jsou na hranici pozemku. Pozemek je určen pro výstavbu rodinného domu. Výborná poloha v lokalitě Beskydská vyhlídka, ve směru z Valašského Meziříčí na Hrachovec. Nemovitá věc č. 3 Pozemek Výletní, Valašské Meziříčí Cena: 1 682 500,- Kč Velikost pozemku: 1 346 m 2 Pozemek určený k výstavbě rodinného domu ve Valašském Meziříčí, místní část Dolní Štěpánov ul. Výletní. CP 1346 m2. Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku, příjezdová cesta obecní. Pozemek je celodenně prosluněný. Velmi dobrá dostupnost do města, zároveň v těsné blízkosti přírody. Nemovitá věc č. 4 Pozemek Valašské Meziříčí, okr.vsetín Cena: 1 334 320,- Kč Velikost pozemku: 1 283 m 2 Pozemek vhodný k výstavbě rodinného domu v obci Hrachovec. CP 1283 m2. Pozemek se nachází na klidném a slunném místě na okraji obce. IS na hranici pozemku. Celoroční příjezd po obecní komunikaci. Jedná se krásné a slunné místo.