ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4242-43/2017 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Bytová jednotka, Byt č.840/14 Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Kolín, k.ú. Kolín Masarykova 840, 280 02 Kolín II Jana Mašková, Masarykova 840, 280 02 Kolín, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483, 533 41 Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 750 000 Kč Stav ke dni : 23. 10. 2017 Datum místního šetření: 23.10.2017 Počet stran: 6 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 25. 10. 2017 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - bytové jednotky č.840/14 zapsané na listu vlastnictví č.14599, vymezené v budově Kolín II, čp.840,841,842, zapsané na na LV č.14418, stojící na pozemcích p.č.st.4983,st.4984,st.985/1, st.4985/2 zapsaných na LV č.16634, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 4214/432152 na společných částech bytového domu čp.840,841,842, zapsaného na LV č.14418, to vše v k.ú. Kolín, obec Kolín, část obce Kolín II. Ocenění provést jako podklad pro konání dražby. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j.084/2017-d z 18.07.2017 - LV č.14599 pro k.ú.kolín - cuzk.cz - místní šetření konané dne 23.10.2017 - jen zevně domu - byt č.840/14 je uzamčen, a vlastníkem bytu nebyla prohlídka bytu umožněna - část prohlášení vlastníka týkající se bytu č.840/14 Místopis Město Kolín se nachází v okrese Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Kolín je také obcí s rozšířenou působností. Protéká zde řeka Labe. Jedná se o bývalé okresní město, nacházející se na železniční trati Praha - Česká Třebová. Ve městě jsou všechny základní potřebné služby - základní školy, mateřské školky, obchody, nemocnice, pošty, střední školy atd. Nedaleko Kolína je i velká továrna na výrobu osobních aut - TPCA. Bytový dům čp.840-842 je přístupný z ulice Masarykova v části města Kolín II - jedná se o spíše okrajovou část města. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN je bytová jednotka č.840/14 zapsaná na listu vlastnictví č.14599, vymezená v budově Kolín II, čp.840,841,842, zapsané na na LV č.14418, stojící na pozemcích p.č.st.4983,st.4984,st.985/1, st.4985/2 zapsaných na LV č.16634, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 4214/432152 na společných částech bytového domu čp.840,841,842, zapsaného na LV č.14418, to vše v k.ú. Kolín, obec Kolín, část obce Kolín II. K bytu nepatří spoluvlastnický podíl k pozemkům pod domem. Budova čp.840,841,842 je panelový, dodatečně zateplený objekt obdélníkového půdorysného tvaru, s plochou střechou. Dům má celkem 8 nadzemních podlaží a suterén. V domě se třemi vchody čp.840,841,842 umístěnými jen v severovýchodní podélné stěně domu je v každém z těchto vchodů železobetonové dvouramenné schodiště s teracovou úpravou stupňů a osobní výtah. Budova má stěrkovou tenkovrstvou fasádní omítku, plastová okna ve všech bytových jednotkách. Je napojena na všechny potřebné inženýrské sítě, tj. veřejné rozvody vody, kanalizace, elektřiny, zemní plyn i dálkový zdroj tepla a TUV. Byt č.840/14 se nachází ve 5.nadzemním podlaží budovy, jedná se o o byt velikosti 2+kk s příslušenstvím.popis bytu je proveden dle předpokládaného původního stavu (bez jeho prohlídky) tj: V bytě jsou hladké lakované dveře, podlahy v obytných místnostech jsou povlakové PVC,, v koupelně je keramická dlažba. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo. WC je combi. V kuchyni je umístěna nyní kuchyňská linka a sporák. Plyn do bytu je odpojený. Rozvod vody je v plastových trubkách, odkanalizování je v plastových rourách. V bytě jsou litinové radiátory. Původní lehké jádro. Dispozičně byt obsahuje: pokoj 14,80 m 2, pokoj 10,09 m 2, kuchyňský kout 4,56m 2, předsíň 6,90m 2, komora 0,91 m 2,koupelna 1,92 m 2, WC 0,96m 2, tj. celkem 40,14 m 2, a dále sklep 2,0 m 2, tj. tzv. započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 40,14+2,0//2= 41,14m 2. - 2 -
Budova odhadem cca z roku 1980, na budově však jsou osazena nová plastová okna, provedeno zateplení fasády domu.. Byt je však bez jakékoliv údržby. Silné stránky Trvale žádaná lokalita - město Kolín, zateplený dům. Slabé stránky Prohlídka bytu nebyla provedena, dle ústního sdělení syna p.maškové je byt ve velmi špatném stavu. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Byt č.840/14 Oceňovaná jednotka Lokalita: Kolín II, ul.masarykova Popis: byt 2+kk, panelový zateplený dům Dispozice: 2+kk Typ stavby: panelová, zateplená Podlaží: 5 Užitná plocha: 41,14 m 2 Srovnatelné jednotky: Název: Prodej bytu 2+kk 41 m2 Lokalita: Masarykova, Kolín - Kolín II Popis: Byt 2+kk v osobním vlastnictví v žádané lokalitě. Jednotka s užitnou plochou 41 m2 se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu, situována na V stranu. Byt je v původním stavu s umakartovým jádrem a skýtá možností úprav dle vlastních představ. Dům prošel revitalizací - plastová okna, zateplení, fasáda, stoupačky, vstupní portál, výtah. K bytu přísluší dvě komory umístěné v suterénu domu. V blízkosti veškeré služby, v docházkové vzdálenosti vodní svět, zastávky MHD, nemocnice, škola i školka. Byt není zatížen žádný zástavním právem ani věcným břemen a je možné ho financovat hypotečním úvěrem, který Vám rádi pomůžeme zařídit. Podlaží: 1 Dispozice: 2+kk Typ stavby: panelová, zateplená Užitná plocha: 41,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - bez vlivu 1,00 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - obdobné 1,00 K5 Celkový stav - lepší výrazně 0,85 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění - byt v udržovaném stavu 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší výrazně; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v udržovaném stavu; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] - 3 -
[Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 1 240 000 41,00 30 244 0,69 20 759 Název: Prodej bytu 2+1 53 m2 Lokalita: Rimavské Soboty, Kolín - Kolín II Popis: nabídka - prodej bytu 2+1 s lodžií o výměře 53,1 m2 v ulici Rimavské Soboty v Kolíně II. Nemovitost se nachází v 3. NP panelového domu s výtahem. Dům prošel kompletní rekonstrukcí - plastová okna, zateplení fasády i střechy, stoupačky, výtahy a nové zvonky. Byt má původní umakartové jádro se sprchovacím koutem, kuchyňskou linku s plynovým sporákem. K bytu patří sklepní kóje. Měsíční náklady na provoz bytu jsou cca 3 600 Kč. Na bytě nevázne žádná věcná břemena. Podlaží: 3 Dispozice: 2+1 Typ stavby: panelová, zateplená Užitná plocha: 53,10 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - větší byt 1,01 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - bez vlivu 1,00 K5 Celkový stav - výrazně lepší 0,80 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění - udržovaný byt v původním stavu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší byt; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - bez vlivu; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - udržovaný byt v původním stavu; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 1 590 000 53,10 29 944 0,62 18 509 Název: Prodej bytu 2+1 54 m2 Lokalita: Na Magistrále, Kolín Popis: nabídka k prodeji byt od dispozici 2+1 s lodžií v ulici Na Magistrále v Kolíně. Byt se nachází v cihlovém domě v 5. nadzemním podlaží s výtahem. Dům prošel celkovou revitalizací (plast. okna, stoupačky, zateplení, střecha). Byt je v původním, ale zachovalém stavu se zděným jádrem, větraná spíž, parketové podlahy. Jedná se o krajový byt s okny na 3strany (jedno na dětské hřiště za domem). V ložnici přístup do lodžie s výhledem do zeleně. Byt se dá velmi pěkně zrekonstruovat na otevřené 2+kk. Dům je situován na velmi pěkném místě, s výbornou dostupností do města. Veškerá občanská vybavenost v dosahu několika minut (Kaufland, Penny, mateřská školka (2min.), restaurace, bankomat, lékárna). Podlaží: 5 Dispozice: 2+1 Typ stavby: panelová, zateplená Užitná plocha: 54,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - větší byt 1,01 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - bez vlivu 1,00 K5 Celkový stav - lepší 0,85 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění - byt udržovaný 0,90-4 -
Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší byt; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - bez vlivu; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt udržovaný; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [m 2 ] Kč/m 2 K C 1 420 000 54,00 26 296 0,66 17 270 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Porovnání bylo provedeno s třemi nabídkami na prodej bytů přímo v Kolíně, a to vše v panelových domech. Byty ve výrazně lepším stavu, vybavené. Minimální jednotková porovnávací cena 17 270 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 18 846 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 20 759 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované jednotky 18 846 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 41,14 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 775 324 Kč Porovnávací hodnota 775 324 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty - jedná se o byt oceňovaný bez vnitřní prohlídky bytu, prodej bude uskutečněn v rámci dražby. Obvyklá cena 750 000 Kč slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč V Lázních Bohdaneč 25. 10. 2017 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4242-43/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 242-43/17. - 5 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace ze dne 23.10.2017 1 Kopie katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
Mapa oblasti Pozemek p.č. 4984 v k.ú. č. 668150 Pozemek p.č. 4984 v k.ú. č. 668150-10 -