Znalecký posudek o dhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 242 / 2017 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu určení obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění Budova RD č.p. 14, LV č. 42 součást pozemku parc.č. St. 16 pozemek parc.č. St. 16, LV č. 42, podíl 1/1 (826 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 32, LV č. 42, podíl 1/1 (309 m2, zahrada) včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Skopytce Počet obyvatel 152 Kat. území Skopytce Ulice Skopytce č.p. 14 Část obce dle LV Skopytce Objednatel odhadu DV Insolvence, v.o.s. Jana Kupcová V Luhu č.p. 754 č.o. 18 140 00 Praha - Nusle ČESKÁ REPUBLIKA Tel. 778 451 445 E-mail jkupcova@insolvencnispravce.com IČ 019 29 101 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro Doležal Jaroslav - Skopytce, Skopytce 14, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 571113/1184 Doležalová Marie - Skopytce, Skopytce 14, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 625507/1229 insolvenčního správce Vypracoval ZNALECKÝ ÚSTAV ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. Dne 12.9.2017 Licence číslo Ing. Miroslav Lukeš Ke dni 8.9.2017 Dobrkovická 247 0845 381 01 Český Krumlov Prohlídka dne 8.9.2017 email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Počet stran textu 7 Počet stran příloh 10 SJM Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 185.12 m 2 10 000 Kč/m 2 1 851 200 Kč Garáže v domě 1 x 50 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 1 900 000 Kč Jeden milion devětset tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO - 1 -
ANO ANO ANO ANO Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 42. Zástavní právo smluvní není zohledněno v obvyklé ceně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Zemědělský půdní fond Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 42. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Doležal Jaroslav Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Doležalová Marie Zahájení exekuce - Doležalová Marie Výše popsané závady nejsou zohledněny v obvyklé ceně. Zákaz zcizení nebo zatížení K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 42. Zákaz zcizení a zatížení Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní smlouva Kupní cena 0 Datum 1980 Vyhodnocení Smlouva o převodu nemovitosti RI 693/1980. Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 42, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 11.1.2017. Snímek kat. mapy pro k.ú. Skopytce, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 11.9.2017. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil odhadce 8.9.2017. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN 11.9.2017. Datum předání kompletních podkladů 11.9.2017 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 42, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 11.1.2017. Snímek kat. mapy pro k.ú. Skopytce, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 11.9.2017. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil odhadce 8.9.2017. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN 11.9.2017. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Skopytce leží na jihovýchodě bývalého okresu Tábor, asi 3 km od Choustníka a 9 km od Plané nad Lužnicí. Obec se dělí na dvě části a to část Skopytce a část Chabrovice. V obci hospodaří zemědělská společnost Jasanka s.r.o. a 5 soukromě hospodařících zemědělců. Služby jsou poskytovány dvěma živnostníky a to jeden v oboru oprav automobilů a autodopravy, druhý v oboru dřevovýroby. Část obyvatel v produktivním věku je zaměstnána u společnosti Jasanka s.r.o., část za prací dojíždí do Soběslavi nebo do Tábora. V obci žije v současné době zhruba 150 obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD Poloha v obci úzké centrum-jiný typ zástavby Dostupnost MHD do 10 minut pěšky Dostupnost dálnice/silnice I. třídy do 10 minut autem Ano - 2 -
V obci není žádný obchod a ani do obce nezajíždí pojízdná prodejna, nákupy občané realizují v přilehlých obcích Košice a Choustník, popř. v Soběslavi, Plané nad Lužnicí nebo v Táboře. V obci Skopytce je též kulturní dům, ve kterém je umístěn i obecní úřad. Sál kulturního domu je využíván k příležitostným kulturním a společenským akcím, hostinec v obci není. V obci je víceúčelové sportovní hřiště a obcí prochází dvě autobusové linky a to do Tábora a Soběslavi. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne 60 Km Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je objekt k bydlení, který je částečně podsklepený (sklep, kotelna a uhelna) s jedním nadzemním podlažím bez využitelného podkroví v obci Skopytce. V nemovitosti se nachází jedna bytová jednotka o dispozici 5 + 1 s garáží a vedl. stavbou (hala, chodba, prádelna, místnost, chodba, komora, koupelna, kuchyně, pokoj, obýv. pokoj, ložnice, pokoj, WC). Nemovitost je venkovskou stavbou dle dostupných informací stará cca 100 let a v roce cca 1982 prošla nemovitost částečnou modernizací. Napojení na inž. sítě : el., obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Nemovitost je zděná ze smíšeného zdiva, krov dřevěný sedlový s valbou, pálená taška, stropy jsou klenbové cihelné do traverz a dřevěné trámové, okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní omítky vápenné. Vnější omítky břízolitové. Podlahy betonové s povrchem ker. dlažba, PVC a jekor. Int. dveře hladké plné. Vytápění je zajištěno ÚT s kotlem na TP z roku 2010. TUV je zajištěno el. bojlerem. Součástí nemovitosti je i samostatně stojící vedl. stavba (nebyt. prostory, přístřešek, garáž...) a dále stodola, která navazuje na obytnou část. Dále bývalá obytná část, která je ve špatném technickém stavu a není ke dni ocenění obyvatelná. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 873/15 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 230 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] Vedl. stavba Samostatně stojící stavba v průměrném až zhoršeném 135.0 100 technickém stavu (nebytová část, přístřešek, garáž..) stodola stavba navazující na obytnou část 100.0 100 Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 100 Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina střešní krytina 1982 Krovy repasovaný dřevěný krov 1982 Vnější omítky břízolitové 1982 Vnitřní omítky vápenné 1982 Okna dřevěná zdvojená 1982 Dveře int. dveře 1982 Podlahy betonové s povrchem ker. dlažba, PVC 1982 Instalace nové rozvody el., vody a odpadů, ÚT s kotlem na TP 1982 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 355 m 3 Cena 4 500 Kč/m 3 Cena celkem 6 098 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 135 m 2 Cena pozemků 264 Kč/m 2 Cena celkem 300 000 Kč - 3 -
Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné práce vodorovné klenbové a dřevěné konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková zdvojená klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové dveře a vrata vnitřní hladké okna dřevěná zdvojená povrch podlah s keramickou dlažbou, PVC, jekor vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod chybí ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) chybí Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák plynový, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep 10.00 m 2 0.5 5.00 m 2 kotelna 10.20 m 2 0.5 5.10 m 2 uhelna 23.00 m 2 0.5 11.50 m 2 Součet ploch za podlaží 43.20 m 2 21.60 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha hala 7.50 m 2 1.0 7.50 m 2 chodba 6.70 m 2 1.0 6.70 m 2 prádelna 15.26 m 2 1.0 15.26 m 2 místnost 23.24 m 2 1.0 23.24 m 2 chodba 14.11 m 2 1.0 14.11 m 2 komora 4.23 m 2 1.0 4.23 m 2 koupelna 6.99 m 2 1.0 6.99 m 2 kuchyně 15.34 m 2 1.0 15.34 m 2 pokoj 12.48 m 2 1.0 12.48 m 2 obývací pokoj 22.02 m 2 1.0 22.02 m 2 ložnice 14.13 m 2 1.0 14.13 m 2 pokoj 20.10 m 2 1.0 20.10 m 2 WC 1.42 m 2 1.0 1.42 m 2 Součet ploch za podlaží 163.52 m 2 163.52 m 2-4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 4.9.2017 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 100.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 6568.0 m 2 Cena za nemovitost 2 300 000 Kč 23 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 070 000 Kč 20 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o zemědělskou usedlost s uzavřeným, zatravněným dvorem a pozemky o celkové výměře 6568 m2 v obci Paseka. Soubor staveb sestávajících ze dvou domů (oba s č.p.), stodoly, chlévů, dílny a hospodářských budov. Obytný dům 3+1 s koupelnou je napojen na vlastní studnu, odpad sveden do žumpy, renovovaná elektroinstalace, topení lokální na TP. Další stavba domu je určena ke kompletní rekonstrukci či demolici. Zahrada se nachází za stodolou. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 4.9.2017 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 124.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 2543.0 m 2 Cena za nemovitost 2 590 000 Kč 20 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 331 000 Kč 18 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Vesnické stavení s uzavřeným dvorem, zahradou a předzahrádkou o CP 2543 m2 v obci Košice. Udržovaný, přízemní dům v původním stavu s obytnou dispozicí: veranda, vstupní chodba, kuchyně, jídelna, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, spíž. Na obytnou část navazují hospodářské prostory - dílna, chlévy. Protější stranu dvora tvoří garáž a stodola. Dále se na pozemku nachází kůlna, dřevník. Zavedena voda z obecního vodovodu, odpad do obecní kanalizace, elektrický ohřev vody bojlerem, vytápění kotlem na tuhá paliva s rozvodem ústředního topení nebo elektrokotlem. Základní občanská vybavenost v místě, plná ve 4 km vzdálené Plané nad Lužnicí. - 5 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 14.8.2017 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 250.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 2506.0 m 2 Cena za nemovitost 2 175 000 Kč 8 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 958 000 Kč 7 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o zemědělskou usedlost v obci Dražice, vzdálené 8 km od centra Tábora, o celkové ploše 2506 m2. Usedlost je vhodná pro chov hospodářských zvířat, je zde maštal s kamennými koryty a velká stodola s půdními prostory. V domě je velká obytná místnost s pecí, přístěnek, kuchyň se sporákem a pecí na chleba, samostatná místnost s kamny na tuhá paliva. Stáří chalupy je kolem 200 let, jsou zde zachovalé klenby, velké půdní prostory a sklep na uskladnění potravin. K chalupě patří velká zahrada s ovocnými stromy a skleníkem a menší zahrada na druhé straně. Jsou zde k dispozici 3 nezávislé zdroje vody. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 25.8.2017 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 190.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1000.0 m 2 Cena za nemovitost 2 140 000 Kč 11 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 926 000 Kč 10 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům,který má dvě samostatné bytové jednotky v obci Ústrašice s vedl. stavbou. - 6 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 7 800-20 700 Kč/m 2 1 926 000-2 331 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 10 000 Kč/m 2 Obvyklou cenu nemovitosti č.p. 14, obec Skopytce zapsané na LV č. 42 v katastrálním území Skopytce včetně pozemku p.č. St. 16 a p.č. 32, vše zapsané na LV č. 42 v katastrálním území Skopytce odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 10.000 Kč/m2 užitné plochy, tj. 1.900 mil.kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 ZNALECKÝ ÚSTAV ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. Ing. Miroslav Lukeš Dobrkovická 247 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 podpis ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán ZNALECKÝM ÚSTAVEM ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. zapsaným v I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ze dne 26.4.2016 č.j. MSP-12/2016-OOJ-SZN/7 pro obor ekonomika, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 242/2017 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů ústav účtuje dle účetního dokladu: faktura č. 2017096. Znalecký posudek připravoval : Ing. Miroslav Lukeš, Dobrkovická 247, 38101 Český Krumlov Před orgánem veřejné moci může osobně strvdit správnost posudku podaného ústavem a podat žádaná vysvětlení: Ing. Miroslav Lukeš. V Českém Krumlově dne 12.9.2017. Ing. Miroslav Lukeš jednatel znaleckého ústavu - 7 -
Fotodokumentace Pohled na objekt k bydlení s garáží Hala Chodba Prádelna Místnost Chodba - 8 -
Fotodokumentace Komora Koupelna Kuchyně Pokoj Obývací pokoj Ložnice - 9 -
Fotodokumentace Pokoj WC Sklep Kotelna Uhelna Pohled na vedl. stavbu - 10 -
Fotodokumentace Pohled na zahradu Vedl. stavba Vedl. stavba Vedl. stavba Vedl. stavba Stodola - 11 -
Fotodokumentace - mapy Obec Skopytce Skopytce č.p. 14 - umístění nemovitosti v obci - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -