- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1649/2011 O ceně obvyklé na bytové jednotce č. 3 v Poutnově č.p. 72 s podílem na společných prostorech s pozemky č.par. 83, 84 a 40 zastavěná plocha a nádvoří v obci Teplá, okres Cheb, kat. území Poutnov. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ivo Luhan Exekutorský úřad Praha 1 Karlovo nám. 17 120 00 Praha 2 na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Karlových Varech 24 Nc 2330/2008-6 099 EX 2295/08-15 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 20.7.2011 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 5.9.2011-2 -
- 3 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé na bytové jednotce č.3 v Poutnově s podílem na společných prostorech s pozemky v obci Teplá - Poutov, okres Cheb, kraj Karlovarský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 3 Adresa nemovitosti: Poutnov 72 364 61 Teplá Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Teplá Katastrální území: Poutnov Počet obyvatel: 3 087 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 50,4730 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 50,47 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.7.2011 za přítomnosti vykonavatele exekutora. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 140 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěné v místním šetření znalcem - informace od realitních kanceláří působící v danné lokalitě a z vlastních zdrojů - Usnesení Soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana, Exekutorský úřad Praha 1, o ustanovení znalce pro vypracování znaleckého posudku k ocenění bytové jednotky č. 72/3 a podílem na společných prostorech a s pozemky č.par. 83, 84 a 40 zastavěná plocha a nádvoří v obci Teplá - Poutnov. 5. Vlastnické a evidenční údaje Siváková Marcela, Poutnov 72, 364 61 Teplá u Toužimi 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den ohledání byla nemovitost zpřístupněna. Byt užívají jiní vlastníci a umožnili provédst ohledání se zaměřením a poskytli informace znalci.
- 4-7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je zděný bytový dům z roku 1965 v Poutnově. Je o čtyřech nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží bez výtahu. Nachází se v zástavbě bytových a rodinných domů v obci Poutnov při příjezdu od obce Teplé,která je vzdálena cca 5 km. Obec Poutnov je malou obcí bez občanské vybavenosti ležící v Karlovarském kraji s počtem obyvatel cca 3 500. Nemovitost je zděný dům o dvou vchodech, kde žijí romské rodiny, v okolí není práce a je zde špatná dopravní dostupnost autobusy ČSAD čtyři linky deně a o výkendu jen jedna. Objekt připojen na inženýrské sítě obecní vodovod, kanalizaci a elektřinu 200/380V, topení má každá bytová jednotka vlastní lokální kamna na tuhá paliva. Bytový dům byl stavebně dokončen v roce 1965 stavěn jako bytový dům pro místní JZD a byl ve vlastnictví Obce Teplá, ta je v roce 2005 odprodala uživatelům - nájemníkům do osobního vlastnictví. V bytovém domě žijí převážně romské rodiny objekt je dosti zdevastován bez údržby a oprav. Téměř veškeré železné předměty byly zcizeny. Vlastní bytová jednotka je v 2.NP.Jde o střední byt přímo proti schodišti. Byt je o velikosti 1 + 1 se sociálním zařízením ( vana a WC) a sklepem v I.PP. Byt má původní dřevěná okna a umakartové bytové jádro stavebně neupraveno, kuchyňská linka dřevěná, topení lokální kamna na tuhá paliva v obývacím pokoji a ohřev vody Bojler. V bytě bydlí rodina Titěrových, která má nájemní smlouvu z panem Kadlecem, který je vlastníkem. Prí byt odkoupil od pí. Sivákové na výpisu z katastru není zapsána změna vlastnického práva. Rodinna Titěrových platí p. Kadlecovi 2 000,-Kč měsíčně nájem bez energií. Technický stav bytu je velmi špatný, ale je užíván. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 3 b) Pozemky b 1 ) Pozemky
- 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 3-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Karlovarský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 46 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 13 319,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: = 22,27 m 2 pokoj: = 14,38 m 2 koupelna: = 2,10 m 2 WC: = 0,90 m 2 předsíň: = 3,10 m 2 Podlahová plocha bytu: = 42,75 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep 1: = 3,18 m 2 sklep 2: = 8,86 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 12,04 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 42,75 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 12,04 m 2 * 0,10 = 1,20 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 43,95 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Příslušenství snižující cenu bytu I -0,05 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo I -0,01 bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro II -0,10
- 6-7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva I -0,10 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient pro stáří 46 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,406 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,03 (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo pouze se I -0,03 základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani sportovní I -0,04 zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení I -0,05 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II -0,03 maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny II -0,05 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,10 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,230 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,406 * 0,230 * 0,900 = 0,084 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 13 319,- Kč/m 2 * 0,084 = 1 118,80 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem
- 7 - CP = CU * PP = 1 118,80 Kč/m 2 * 43,95 m 2 = 49 171,26 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 49 171,26 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 40 134,44 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 275 / 72 123 Hodnota spoluvlast. podílu: 40 134,44 Kč * 4 275 / 72 123 = + 2 378,92 Kč Bytová jednotka č. 3 - zjištěná cena = 51 550,18 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 83 210,00 50,47 10 598,70 zastavěná plocha a nádvoří 84 192,00 50,47 9 690,24 zastavěná plocha a nádvoří 40 18,00 50,47 908,46 Součet 21 197,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8790 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 40 134,44 Pozemky - zjištěná cena = 40 134,44 Kč
- 8 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 3 = 51 550,18 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 51 550,- Kč ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: 1. Prodej bytové jednotky 1 + kk se sociálním zařízením a sklepy v obci Mnichov. Bytový dům je o 3. NP bez výtahu, poloha bytu je 2. NP podlahová plocha 43 m 2, k bytu přináleží sklepy v I.PP byt v původním stavu ( zděnné jádro, topení lokální).nemovitost je původní zástavba z roku cca 1967. Nabídková cena... 90 000,-Kč 2. Prodej bytové jednotky 1 + 1 se sociálním zařízením a sklepem v obci Teplá. Bytový dům je o 5.NP s výtahem poloha bytu je v 3.NP, podlahová plocha je 42,5 m 2, k bytu přináleží sklep v I.PP a balkón. Bytové jádro je původní umakartové. Dům má plastová okna bez zateplení. Nabídková cena je.. 105 000,-Kč 3. Prodána bytová jednotka 1 +1 se sociálním zařízením a sklepem, obec Mnichov jde o zděnný bytový dům z roku 1965 jako bytovka pro místní JZD. Bytový dům o 4.NP bez výtahu, okna původní dřevěná, poloha bytu ve 2.NP o výměře 43,5 m 2, k bytu přináleží sklepy v I.PP. Bytové jádro původní zděnné, byt v původním stavu bez stavebních úprav, topení lokální kamna na tuhá paliva, ohřev vody bojler. Prodán za cenu... 85 000,-Kč
- 9 - Při porovnání s nabízenými a prodanými bytovými jednotkami s podílem na společných prostorech s pozemkem ( byt v osobním vlastnictví) v obci Teplá - Poutnov a nejbližším okolí, lze cenu obvyklou (tržní) pro bytovou jednotku č. 72/3 s podílem na společných prostorech a s pozemky č.par. 83, 84 a 40 zastavěná plocha a nádvoří, při porovnání s byty 1 + 1 podobného stáří, polohy v budově ( patro) a technického stavu ( okna dřevěná, lokální topení, původní bytové jádro, WC a koupelna) v místě a čase stanovit na částku...65 000,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková)...51 550,-Kč Cena obvyklá ( tržní) v místě a čase... 65 000,-Kč Ve Vejprnicích, 5.9.2011 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1649/2011 znaleckého deníku.