Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1990 / 32-02 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 971/2, LV č. 13437, s podílem na společných částech domu a pozemku 675/45522 na pozemcích: pozemek parc.č. 3097/7, LV č. 13262 pozemek parc.č. 3097/7, LV č. 13262 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel 1241664 Kat. území Libeň Ulice Sokolovská č.p. 971, 972 Část obce dle LV 13262, Libeň Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Matouchová Hana - 190 00 Praha 9 Libeň, Sokolovská 971/193 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 8.4.2014 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 31.3.2014 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 31.3.2014 Počet stran textu 8 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 67.5 m 2 42 000 Kč/m 2 2 835 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 2 840 000 Kč Dva miliony osmsetčtyřicet tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o netypovou zděnou bytovou jednotku 2+1 ve zděném bytovém domě v souvisle zastavěné části města, východně od centra Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost centra - byt po rekonstrukci - zděná technologie bytu - všechny inženýrské sítě záporné faktory: - sousedství rušné ulice Sokolovská - omezený výhled -omezená možnost parkování v sousedství Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba právo k nemovitosti je dotčeno změnou V-10230/2014 Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně památkově chráněná zóna Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Dle LV č.13437 : umístění a provozování výměníkové a předávací stanice, V-64639/2013-101 Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Dle LV č.13437 : předkupní právo na dobu 5 let, oprávnění pro hl.město Praha, právní účinky ke dni 16.12.2013, V-64639/2013-101 Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta - 2 -
Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu není Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky a zřízení věcného břemene KUB/OSM/0653/2013 uzavřená dne 10.12.2013 s MČ Praha 9. Jedná se o privatizaci bytového fondu. Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13437, vyhotovil dálkovým přístupem 8.4.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Libeň. Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky a zřízení věcného břemene KUB/OSM/0653/2013, vyhotovil uzavřená dne 10.12.2013. Datum předání kompletních podkladů 31.3.2014 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13437. Snímek kat. mapy pro k.ú. Libeň. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Libeň je katastrální území a městská čtvrť v Praze, východně od širšího centra, tvořící jižní část pražské městské části Praha 8 a zasahující i do městských částí Praha 7 a Praha 9. Jedná se o známou lokalitu s veškerou přístupnou občanskou a technickou vybaveností, dobře dostupnou prostředky MHD, představovanými metrem B, tramvajemi i autobusy. Předmětná nemovitost je situovaná v lokalitě spadající do Prahy 8. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba Nemovitost tvoří bytový dům se dvěma vchody čp.971 a 972 postavený na pozemcích p.č.3097/7 a 3097/8, na severní straně ulice Sokolovská, východně od křižovatky Balabenka. Západně přímo sousedí s přízemní budovou divadla Gong, východně je přistavěná krytá zahrádka pizzerie. Od ulice Sokolovská je blok oddělený zeleným pásem s chodníkem. Nachází se ve stabilizované lokalitě objektů bydlení a občanské vybavenosti podél ulice Sokolovská. Tvoří jižní okraj lokality bydlení ve zděných bytových domech ze 60.let minulého století, mezi ulicemi Kovanecká a Sokolovská. Severně, za sportovním areálem, se nachází park Podviní podél potoka Rokytka. Výborná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou stanicí metra a tramvaje. Zastávka tramvaje je v ulici Sokolovská cca 50m, stanice metra cca 350m. Běžná občanská a technická vybavenost je v okolí, pěšky velmi dobře dostupná. Parkování je omezeně možné na podélných a příčných stáních v okolních ulicích. V sousedství není větší parkovací plocha. Hlavní vchod do obou sekcí je z chodníku ulice Sokolovská do společných prostor 1.NP. Další přístup je z ulice Čihákova do podzemního podlaží. Informace o nemovitosti Bytový dům je zděný, obdélníkového půdorysu, s plochou střechou. Obě sekce 971 a 972 jsou přístupné společným - 3 -
vstupním portálem. Jsou vzájemně oddělené prosvětleným zastřešeným atriem. V přízemí a podzemních podlažích se nachází nebytové prostory. V přízemí jsou z ulice přímo přístupné železářský obchod a pizzeria. Dům má dvě podzemní podlaží a osm nadzemních podlaží. Ve střední části delších fasád a štítových fasád se nachází lodžie. Schodiště je dvouramenné, přímo osvětlené atriem. Nový výtah je uprostřed komunikačního prostoru. Dům je napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Je založeno společenství vlastníků. Dům byl dán do užívání pravděpodobně v 60.letech minulého století. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.971/2, umístěná ve 2.NP vchodu čp.971, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.971, 972 a pozemcích p.č.3097/7 a 3097/8 ve výši 675/45522. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Jedná se o krajní dvoustranně orientovaný byt, s oknem kuchyně do ulice Sokolovská a obou pokojů v západním štítu nad divadlem Gong. Tato okna jsou doplněna mřížemi. Ze společné chodby se vstupuje do předsíně. Z ní jsou přístupné kuchyň, pokoj, koupelna, WC, komora. Kuchyň je průchozí do obývacího pokoje. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 3097/14 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Orientace oken jih, západ Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání kolem roku 1960. Byla provedena oprava střechy, výměna rozvodů ZTI ve společných prostorách, nový výtah a vstupní portál. Opotřebení domu odhad 50%. Technický stav jednotky velmi dobrý Opotřebení odhadem % 20 Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci dokončené v roce 1914. Byly provedeny nové rozvody ZTI, elektřiny, nové povrchy podlah a opravy vlysových podlah, nové úpravy povrchů stěn a stropů, okny, dveře, kuchyňské zařízení, zařizovací předměty v koupelně a WC. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) po celkové rekonstrukci v r.2014 Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová společných prostor Dveře nové vstupní portály Instalace nové rozvody ZTI ve společných prostorách Výtah nový Střecha oprava Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní vlhkosti pravděpodobně s izolací vodorovnou i svislou svislé nosné zděné stropy betonové konstrukce krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z zděné vnější úpr. povrchů omítka ze škrábaného břizolitu, obklad kamenem 1.NP vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště teracové okna plastová s dvojsklem dveře foliované do obložkových zárubní, vstupní bezpečnostní polstrované podlahy obytných vlysy, plovoucí podlahy nebytových plovoucí, keramická dlažba místn. místn. vytápění centrální, původní podlahové elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je proveden zdroj teplé vody dálkový ohřev Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně - 4 -
vana, umyvadlo kuchyňská linka, plynový sporák, lednička, příprava pro digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 25.50 m 2 1.0 25.50 m 2 pokoj 14.90 m 2 1.0 14.90 m 2 kuchyně 12.00 m 2 1.0 12.00 m 2 předsíň 9.40 m 2 1.0 9.40 m 2 koupelna 2.60 m 2 1.0 2.60 m 2 WC 1.20 m 2 1.0 1.20 m 2 spíž 1.90 m 2 1.0 1.90 m 2 Součet ploch za podlaží 67.50 m 2 67.50 m 2 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 24.3.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 53.0 m 2 Cena za nemovitost 2 799 000 Kč 52 800 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % - 5 -
Redukovaná cena 2 239 000 Kč 42 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, OV Lokalita : ul.matějkova, sousedství Technický stav : po rekonstrukci Obdobný technický stav, umístění v 1.NP 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 4.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 44.0 m 2 Cena za nemovitost 2 250 000 Kč 51 100 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 1 800 000 Kč 40 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+kk, OV Lokalita : ul.u Skládky, sousedství Technický stav : po rekonstrukci Obdobný technický stav, umístění v 6.NP 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 4.4.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 53.0 m 2 Cena za nemovitost 2 780 000 Kč 52 500 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 2 224 000 Kč 42 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -
Byt zděný 2+kk, OV Lokalita : ul.kovářská, sousedství Technický stav : po rekonstrukci Obdobný technický stav, podkrovní byt 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 28.3.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 56.0 m 2 Cena za nemovitost 2 700 000 Kč 48 200 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 2 295 000 Kč 41 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, OV Lokalita : ul.kovářská, sousedství Technický stav : původní Horší technický stav Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 41 000-44 900 Kč/m 2 1 913 000-2 379 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 42 000 Kč/m 2-7 -
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu výrazně rozvinutý trh obdobných bytů v osobním vlastnictví. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,2-2,8 mil.kč tj.48 000-52 000 Kč/m2, podle technického stavu, umístění a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 41 000-45 000 Kč/m2. Obvyklá cena je, vzhledem k technickému stavu bytové jednotky a poloze v domě, směrována doprostřed rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1990-02 znaleckého deníku. - 8 -
Fotodokumentace pohled z ulice Sokolovská pohled z ulice Čihákova pohled z ulice Čihákova nový výtah přístupové schodiště vstupní dveře do jednotky - pravé - 9 -
Fotodokumentace obývací pokoj pokoj kuchyň předsíň koupelna WC - 10 -
Fotodokumentace skříň bytového rozvaděče trezor - 11 -
- 12 - Fotodokumentace - mapy
- 13 -
- 14 -
- 15 -