- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3728-324/2017 o odhadu ceny obvyklé: pozemku parc.č. 4222/2, jehož součástí je jiná stavba č.p. 249, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Lískovec u Frýdku-Místku, obci Frýdek-Místek, okres Frýdek Místek (LV č. 834) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00067/17 Podle stavu ke dni 11. 4. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 22. 5. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Jiná stavba č.p. 249, vč. pozemku Lískovec č.p. 249, 738 01 Frýdek-Místek Frýdek - Místek Frýdek-Místek Lískovec u Frýdku-Místku Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 11. 4. 2017. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes zaslanou výzvu (viz příloha č. 4) neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 834 pro k.ú. Lískovec u Frýdku-Místku ze dne 7. 3. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 000647/17-084 o ustanovení znalce ze dne 9.3.2017. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 834 zapsán: Nociarová Kristina, Bílovecká 69/48, Svinov, 72100 Ostrava Omezení vlastnického práva na LV č. 834: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Nociarová Kristina Zahájení exekuce - Nociarová Kristina Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve Statutárním městě Frýdek - Místek, v části města Lískovec, poblíž Základní školy Lískovec. Vzdálenost k zastávce bus Samoobsluha je cca 50 m. V okolí se nachází objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Přístup k objektu je z místní komunikace parc.č. 4222/1 (pozemek ve vlastnictví Statutárního města Frýdek-Místek). V městské části Lískovec je k dispozici rozšířená občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost je k dispozici v centru Frýdku-Místku, vzdáleném cca 5 km. Parkovací možnosti jsou dobré na pozemcích v okolí nemovité věci.
- 3 - Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 4222/2, jehož součástí je jiná stavba č.p. 249, včetně součástí a příslušenství Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří: -venkovní úpravy Nebylo zjištěno Pozitiva oceňované nemovité věci: - nebyla zjištěna Negativa oceňované nemovité věci: - jedná se o jinou stavbu - jedná se pouze o prodej zastavěného pozemku se stavbou, bez dalších pozemků - nutné další investice na opravy a údržbu 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Výpis z Katastru nemovitostí - Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí - Kopie podacího lístku
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 4222/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 110 m 2 Pozemek je celý zastavěn stavbou č.p. 249. Pozemek je rovinatý a nachází se zde jiná stavba č.p. 249. B) Stavby: 1) Jiná stavba č.p. 249, součást pozemku parc.č. 4222/2 Oceňovaná stavba je samostatně stojící, zřejmě nepodsklepená, s jedním NP pod nízkou sedlovou střechou. Základy domu jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s krytinou plechovou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky chybí. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna jsou plastová s mřížemi. Vrata do garáže jsou plechová. K datu ocenění není stavba užívána, je vyklizena. Znalec předpokládá, že je provedena elektroinstalace, je proveden rozvod vody. Vybavení kuchyně nebylo možno zjistit. Vybavení zdravotechniky nebylo možno zjistit.
- 5 - Objekt je napojen na inženýrské sítě: voda, elektro (k datu ocenění zřejmě odpojeno). Ostatní sítě se nepodařilo zjistit. Dům se nachází ve zhoršeném technickém stavu a bude vyžadovat další investici na jeho rekonstrukci. Zastavěná plocha objektu činí 110 m 2. Užitná plocha objektu je cca 84 m 2, z toho cca 25 m 2 je užitná plocha garáže.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v okrese Frýdek-Místek a Ostrava obchoduje běžně s obdobnými objekty (skladování, obchody, výrobní, apod). Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 300,- Kč/m 2 až 8 500,- Kč/m 2, dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 3 5 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu redukce na pramen ceny ve výši 0,85. V okolí nemovité věci se nabízí k prodeji tyto nemovité věci: 1) Komerční nemovitost, 3 100 m², Frýdlant n.ostravicí Celková cena: 8 450 000 Kč, Cena za m²: 2 726,- Kč/m 2, redukovaná cena 2 317,10 Kč/m 2 Skladové, obchodní nebo výrobní prostory ve velmi zajímavé lokalitě. Přízemní budova je celkově podsklepená s možností přístavby horního patra naskýtá v centru města v průmyslové zóně opravdu velmi zajímavou nemovitost, která má rampu tři vchody a přes tři tisíce metrů pozemku okolo budovy. Budova je klasický panelový skelet osmdesátých let, takže velmi kvalitní zděné stěny, betonová podlaha, vše udržované, sklepní prostory sloužily jako kryt CO, šatny a sociální zařízení, později vybudovány mrazící boxy. Sítě elektřina, voda, plyn, kanalizace vše bez problémů, tak jako příjezd kamionové logistiky. Názor znalce: větší užitná plocha, lepší stav, obdobná lokalita 2) Komerční nemovitost, 373 m², ul. U Haldy, Ostrava-Hrabůvka Celková cena: 3 500 000 Kč Cena za m²: 9 383 Kč/m2, redukovaná cena 7 975,50 Kč/m 2 1/2 domu pro komerční využití stojící na místě viditelném z rychlostní komunikace R56 - ul. Místecká, výpadovka na Frýdek-Místek. Předmětná polovina domu disponuje nebytovými víceúčelovými prostory o ploše 373 m2. Otevřená plocha s parketovou podlahou (cca 260 m2) a vyvýšeným pódiem (cca 30 m2) - bývalý kinosál, v minulosti využíváno jako velkoprodejna nábytku. Dispozice dále nabízí kancelář cca 25 m2, sociálku (umyvadlo, 2x WC a sprchovací kout) a sklepní prostor pod pódiem cca 50 m2. Vlastní vstup z čelní strany od ulice. Bezpečnostní dveře s mřížováním, okna s mřížováním, v interiéru instalován EZS s napojením na bezpečnostní službu. Rozvod ústředního topení, vlastní měření spotřeby plynu (vytápění)) a elektřiny. Parkování před domem, bezproblémová dostupnost i pro nákladní auta. Názor znalce: větší užitná plocha, lepší stav, lepší lokalita
- 7-3) Komerční nemovitost, 300 m², ul. Slezská, F.Místek Celková cena: 2 980 000 Kč Cena za m²: 9 933 Kč/m2, redukovaná cena 8 443,- Kč/m 2 Zavedený, zkolaudovaný autoservis 80 m2 ve Frýdku-Místku, část Pánské Nové Dvory. Součástí prodeje i bytová jednotka 2+1 o výměře 80 m2. Před domem je i malá budova, která slouží jako kancelář. Výstavba, rekonstrukce bytu a domu proběhla v roce 2004. V bytě jsou nové omítky, stropy, elektřina v mědi, voda a odpady v plastu, nová prostorná kuchyň a koupelna. Garáž autoservisu světlá výška 3,10 m. Garáž má vlastní výtah do podkrovních prostorů, které nyní slouží jako sklad. Dílna je prostorná s možností umístění dvou autozvedáků. Parkování před domem na zpěvněném povrchu. Bytová jednotka se dá rozšířit o podkrovní prostory, která mají výměru cca 250 m2. Vytápění domu je řešeno plynovým nástěnným kotlem nebo krbovými kamny, které jsou jak v dílně, tak v obývacím pokoji. Na zahradě domu je letní terasa sloužící k odpočinku. Názor znalce: větší užitná plocha, obdobný stav, obdobná lokalita 4) Skladový prostor, 260 m², Frýdek-Místek Celková cena: 2 180 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 8 385 Kč/m2, redukovaná cena 7 127,25 Kč/m 2 Patrová cihlová budova, kterou lze využít ke skladování, nebo jinému podnikatelskému účelu. Je situována poblíž ulice Beskydská za STK ve Frýdku-Místku. Celková plocha pozemku vč. zastavěné plochy je 1062 m2. Příjezd pro osobní i nákladní vozidla. Názor znalce: větší užitná plocha, srovnatelný stav, obdobná lokalita 5) Skladový prostor, 1 200 m², Paskov, okr. Frýdek-Místek Celková cena:1 870 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 1 558 Kč/m2, redukovaná cena 1 324,30 Kč/m 2 Více výrobních a skladových prostorů v centru Paskova, prostory jdou i pronajmout s možností pozdějšího odkupu. Prostory jsou vybaveny kanceláří, sociálním zařízením, rampa a venkovní skladové a manipulační plochy. Názor znalce: větší užitná plocha, lepší stav, srovnatelné umístění 6) Skladový prostor, 300 m², ul. Těšínská, Frýdek-Místek Celková cena:1 650 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 5 500 Kč/m2, redukovaná cena 4 675,- Kč/m 2 Prostory s kanceláří, včetně přilehlého pozemku. Areál se nachází v centru Frýdku na ul. Těšínská. Celková plocha pozemku je 682 m2, z toho asi 300 m2 tvoří skladovací prostory a kancelář. Objekt je vhodný k demolici, či k celkové rekonstrukci. Názor znalce: větší užitná plocha, horší stav, lepší umístění
- 8 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost užitné plochy, technický stav a vybavení, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, možnému dalšímu využití, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou ve výši 5 000,- Kč/m 2 užitné plochy. Nebytové prostory v budově č.p. 249 Užitná plocha činí 84 m 2 * 5 000,- Kč = 420 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 4222/2, jehož součástí je jiná stavba č.p. 249, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Lískovec u Frýdku-Místku, obci Frýdek-Místek, okres Frýdek Místek (LV č. 834), je stanovena ke dni 11. 4. 2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou ve výši 420 000,- Kč.
- 9 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovitých věcí - pozemku parc.č. 4222/2, jehož součástí je jiná stavba č.p. 249, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Lískovec u Frýdku-Místku, obci Frýdek-Místek, okres Frýdek Místek (LV č. 834) činí: Slovy:čtyři-sta-dvacet-tisíc-korun-českých 420 000,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 22. 5. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3728-324/2017 znaleckého deníku.
- 10 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 4: Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí Příloha č. 5: Kopie podacího lístku
- 11 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 12 -