Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2289 / 07-02 / 2017 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 579/1, LV č. 3600, s podílem na společných částech domu a pozemku 67/270, budova je sjednocena s parcelou v KN na pozemcích: pozemek parc.č. 582/16, LV č. 1880, podíl 67/270 Adresa Kraj Olomoucký kraj Město Jeseník Počet obyvatel 11524 Kat. území Ulice Schubertova č.p. 579 Část obce dle LV Jeseník Objednatel odhadu Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova č.p. 1716 č.o. 2b 140 78 Praha 4 Vlastnictví Bytová jednotka Hradil Tomáš - Jeseník, Schubertova 579 Zpracováno pro Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Tel. E-mail IČ 29414873 DIČ CZ29414873 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 27.2.2017 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 24.2.2017 0604 149 00 Praha 11 email: coudek@centrum.cz tel: 602 335251 272915014 Prohlídka dne 24.2.2017 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 7 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 66.57 m 2 13 000 Kč/m 2 865 400 Kč Obvyklá cena - současný stav 870 000 Kč Osmsetsedmdesát tisíc Kč - 1 -
Komentář k ceně Místní šetření bylo provedeno dne 24.2.2017 za přítomnosti ženy insolvenčního dlužníka. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o atypickou bytovou jednotku 2+1 s pokojem ve 3.NP (obsahuje sociální zařízení) ve čtyřpodlažním bytovém domě s jedním vchodem Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - sousedství centra - možnost napojení na všechny základní inženýrské sítě - vytápění a ohřev vody etážový záporné faktory: - přímé sousedství komunikace - omezená možnost parkování - pouze částečná modernizace Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Vyhodnocení rizik REET ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.3600 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní ve prospěch Hypoteční banky, a.s., V-1925/2010-811 - zahájení exekuce, Z-8057/2016-808 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-2287/2016-811 - rozhodnutí o úpadku, Z-3450/2016-811 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.3600 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní ve prospěch Hypoteční banky, a.s., V-1925/2010-811 Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží nezjištěno Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území rozsáhlé chráněné území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. - 2 -
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ dohoda o zrušení a vypoř.podíl.spoluvl. Kupní cena - Datum 11.12.2006 Vyhodnocení nebyla předložena Komentář k vadám Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1880. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3600, vyhotovený dálkovým přístupem do KN 20.10.2016. Výpis z dohody spoluvlastníků budovy, uzavřené 11.12.2006. Odhad č.263/07/01, vyhotovený I.Trsťanem 19.1.2007. Kopie KM. Fotodokumentace. Datum předání kompletních podkladů 23.2.2017 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1880. Kopie KM. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Jeseník je slezské lázeňské okresní město v Olomouckém kraji. Nachází se 71 km severně od Olomouce na soutoku Bělé a Staříče, 20km od hranic s Polskem. Žije zde 11471 obyvatel. Jeseník se nachází 20km od hranic s Polskem. Městem prochází silnice I. třídy č. 44. Ve městě je železniční i autobusové spojení. Občanská vybavenost je tvořena Městským úřadem, mateřskou a základní školou, muzeem, vodní tvrzí, poštou, kinem, okresním soudem, obchody, policií, sportovištěm, apod. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Nemovitost je umístěna na východním okraji centra, v lokalitě nízkopodlažních bytových domů, na křižovatce ulic Schubertova a Dittersdorfova. Velmi dobrá je pěší dostupnost centra, zastávky autobusu a základní občanské vybavenosti. Parkování je omezené na podélných stáních v ulici Schubertova. V sousedství není větší parkovací plocha. Lokalita leží vně záplavového území řeky Bělá. - 3 -
Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící zděný bytový dům č.p.579, postavený na pozemku p.č.582/16 (LV č.1880). Je napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Dům má jedno podzemní, tři nadzemní podlaží. V domě jsou 4 bytové jednotky. Hlavní přístup je vchodovými dveřmi z chodníku z ulice Schubertova, do společných prostor tvořených dvouramenným přímo osvětleným schodištěm s mezipodestami. V 1.PP se nachází sklepní kóje ve společných prostorách(kóje nebyla zpřístupněna). Ve 3.NP (vestavba v krovu) je samostatný malý pokoj s vestavěným sociálním zařízením (závěsné WC, sprchový kout, umývadlo) a skříňkou s dřezem. Vytápění je protažené z bytové jednotky, ohřev vody je el.bojlerem. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.579/1 (LV č.3600) s příslušenstvím o velikosti 2+1 a samostatná místnost ve 3.NP. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p.579 a pozemku p.č.582/16 ve výši 629/2688 (LV č.5691). Tyto podíly mají pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Bytová jednotka se nachází v 1.NP (zvýšené přízemí) nalevo od podesty. Je orientovaná dvoustranně do ulice a nádvoří. Z podesty se vstupuje do předsíně tvaru L. Z ní jsou přístupné všechny další místnosti. Okna obytných místností jsou orientovaná do ulice Schubertova Dittersdorfova. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 582/6 Město Jeseník zahrada parc.č. 582/3 Město Jeseník ostatní plocha komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 + podkroví Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Orientace oken jih, východ, západ Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 50 Bytový dům je v průměrném technickém stavu s průběžnou údržbou. Opotřebení domu odhad 50%. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 40 Jednotka je po částečné rekonstrukci sociálního zařízení a části předsíně. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová s izolačním dvojsklem Dveře nové v sociálním zařízení 2008-2016 Podlahy výměna nášlapných vrstev v koupelně, WC a části předsíně (keramická 2008-2016 dlažba) Instalace nové sítě v koupelně a WC a zařizovací předměty - vana, umývadlo, 2008-2016 umývátko, WC ÚT kombinovaný plynový kotel, rozvody 2008-2016 Místnost 3.NP vestavba sociálního zařízení Fasáda kontaktní zateplovací systém Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z betonu izolace proti zemní bez izolací vlhkosti svislé nosné konstrukce zděné stropy dřevěné trámové, komunikační prostor betonová krov valbový střešní krytina pozinkovaný plech s povrch. úpravou obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 60 cm vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém, kamenný sokl vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště teracové okna plastová s dvojsklem dveře náplňové, ocel.zárubně, vstupní protipožární, dřevěné do truhl.zár. podlahy obytných místn. PVC, textilní krytina podlahy nebytových místn. keramická dlažba - 4 -
vytápění etážové s plynovým kombinovaným elektro světelný rozvod kotlem rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je proveden zdroj teplé vody kotel ÚT, ve 3.NP el.bojler Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, elektrický sporák sprchový kout, umyvadlo, závěsné WC Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj s odděleným spaním 15.72 m 2 1.0 15.72 m 2 pokoj 14.76 m 2 1.0 14.76 m 2 kuchyně 16.84 m 2 1.0 16.84 m 2 předsíň 3.43 m 2 1.0 3.43 m 2 koupelna a samostatné WC 6.30 m 2 1.0 6.30 m 2 3.NP pokoj se sociálním zařízením 9.52 m 2 1.0 9.52 m 2 Součet ploch za podlaží 66.57 m 2 66.57 m 2 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. - 5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 16.1.2017 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 52.0 m 2 Cena za nemovitost 1 065 000 Kč 20 500 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 852 000 Kč 16 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1, OV, panelová zástavba Cena včetně provize. Lokalita : ul.mahenova, širší sousedství Vytápění : dálkové Ohřev vody: centrální Technický stav : původní Vyhodnocení : obdobný technický stav jednotky lokalita malého sídliště klidnější lokalita panelová technologie domu 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 23.1.2017 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 60.0 m 2 Cena za nemovitost 1 100 000 Kč 18 300 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 880 000 Kč 14 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, OV, panelová zástavba Cena včetně provize. Lokalita : ul.horská, širší sousedství Vytápění : dálkové Ohřev vody: centrální Technický stav : po modernizaci Vyhodnocení : obdobný technický stav jednotky lokalita malého sídliště klidnější lokalita panelová technologie domu - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 22.2.2017 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost 1 250 000 Kč 18 400 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 1 000 000 Kč 14 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, OV, panelová zástavba Cena včetně provize. Lokalita : ul.seifertova širší sousedství Vytápění : dálkové Ohřev vody: centrální Technický stav : po celkové modernizaci Vyhodnocení : lepší technický stav jednotky lokalita malého sídliště klidnější lokalita panelová technologie domu 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 20.2.2017 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 56.0 m 2 Cena za nemovitost 550 000 Kč 9 800 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 468 000 Kč 8 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 7 -
Byt 2+1, OV, cihla Cena včetně provize. Lokalita : ul.vančurova, severní okraj města Vytápění : centrální plynové Ohřev vody: centrální Technický stav : původní Vyhodnocení : horší technický stav jednotky a domu málo atraktivní lokalita větší vzdálenost od centra Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 8 300-16 400 Kč/m 2 468 000-1 000 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 13 000 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu omezený trh bytů ve zděných domech. Převládá nabídka panelových bytů vyšších cen. Nabídky se pohybují v rozpětí 10 000-20 000 Kč/m2, podle lokality, polohy v domě, technického stavu. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení a kategorii bytu se pohybují v rozpětí 9 000-16 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je směrována, vzhledem k poloze domu, umístění bytové jednotky a technickém stavu do dolní poloviny rozpětí. Cena za m2 podlahové plochy bytu 13 000,- Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2289-02 znaleckého deníku - 8 -
Fotodokumentace pohled do ulice Dittersdorfova uliční průčelí - ulice Dittersdorfova pohled z ulice Schubertova vstupní portál společné schodiště a vstup do bytu 1.NP pokoj - 9 -
Fotodokumentace pokoj kuchyně koupelna plynový kombinovaný kotel WC předsíň-původní část - 10 -
Fotodokumentace předsíň - část po rekonstrukci koupelny a WC místnost ve 3.NP - sociální zařízení místnost ve 3.NP místnost ve 3.NP - 11 -
- 12 - Fotodokumentace - mapy
- 13 -
- 14 -
- 15 -