Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1114/77/2015 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáţe a bez garáţového stání v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 67/1, LV č. 145, s podílem na společných částech domu a pozemku 854/6120, budova zapsána na LV č. 128 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 125, LV č. 128 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Pohorská Ves Počet obyvatel 292 Kat. území Pivonice u Pohorské Vsi Ulice Pohorská Ves č.p. 67 Část obce dle LV Pohorská Ves Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel. 380 711 410 E-mail podatelna@exekuceck.cz IČ 662 54 132 DIČ CZ7412231882 Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro exekutora Benson Property Group s.r.o. - Praha 1 - Malá Strana, U luţnického semináře 114/46, ČESKÁ REPUBLIKA, IČ 28479521 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 9.3.2015 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 9.3.2015 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 9.3.2015 Počet stran textu 6 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 85.4 m 2 5 250 Kč/m 2 448 400 Kč Obvyklá cena - současný stav Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace 450 000 Kč Čtyřistapadesát tisíc Kč - 1 -
ANO ANO Přes pozemek p.č. 776/1 - trvalý travní porost ve vlastnictví obce Pohorská Ves. Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 145. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - toto zástavní právo není v obvyklé ceně zohledněno. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným ţivotním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztíţený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Sluţebnosti Reálné břemeno doţivotního uţívání/poţívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 145. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - BENSON PROPERTY GROUP s.r.o. Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouvu kupní ze dne 12.11.2008. Nabývací titul nebyl předloţen. - 2 -
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předloţen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 128, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 9.3.2015. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 145, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice 29.12.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Pivonice u Pohorské Vsi, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 9.3.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumenatce a zaměřením stavby, vyhotovil zpracovatel odhadu 9.3.2015. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 24.2.2015. Ţádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 3.3.2015. Datum předání kompletních podkladů 9.3.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 145, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice 29.12.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Pivonice u Pohorské Vsi, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 9.3.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumenatce a zaměřením stavby, vyhotovil zpracovatel odhadu 9.3.2015. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 24.2.2015. Ţádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 3.3.2015. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Pohorská Ves patří územně do okresu Český Krumlov a náleţí pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kaplice. Obec Pohorská Ves se rozkládá asi třicet čtyři kilometrů jihovýchodně od Českého Krumlova a sedmnáct kilometrů jihovýchodně od města Kaplice. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno kolem 310 obyvatel. Pohorská Ves se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Luţnice, Pohorská Ves a Pohoří na Šumavě. Obec je vzdálená přibliţně 4 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Pohorská Ves má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat kanalizaci i veřejný vodovod. V obci se nachází zastávka ČSAD. Rozšířená občanská vybavenost se nachází ve 7 km vzdálené obci Malonty. Pracovní příleţitosti - do Českého Krumlova cca 34 km, Do Kaplice cca 17 km, do Českých Budějovic cca 48 km Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní moţnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne 48 Km Informace o nemovitosti Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 (zádveří, koupelna, WC, kuchyně, komora, obývací pokoj, pokoj, loţnice a balkon??? ) a je umístěna v 1.NP bytového zděného domu bez výtahu. Součástí bytu je samostatný balkon, 1 x sklep v 1.PP a podíl na společných částech domu a pozemku. Do bytové jednotky nebyl umoţněn vstup - uvaţováno s bytovou jednotkou v původním stavu. Bytový dům je zděný o 9 BJ. Střecha sedlová s krytinou betonová taška. Vytápění ÚT s kotlem na TP umístěném v kotelně v 1.PP. TUV zajištěna el. bojlerem. Bytový dům je napojen na el. síť, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup!!! Informace ohledně nemovitosti pouţity z místního šetření, internetu a dálkového náhledu do KN. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob vyuţití pozemku parc.č. 776/1 Obec Pohorská Ves, č.p. 45, 38283 Pohorská Ves trvalý travní porost Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Orientace oken jih, východ, západ Bytová jednotka je v současném stavu běţně uţivatelná a obyvatelná Ano - 3 -
Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] 50 Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 50 Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Střecha betonová taška??? Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm práce vodorovné betonové montované konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové se stupni teraco dveře a vrata vchodové plastové okna dřevěná zdvojená povrch podlah PVC + keramická dlaţba vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva elektroinstalace vč. bleskosvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod chybí ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) chybí Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo??? kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem, trouba s mikrovlnným ohřevem??? Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří, koupelna, WC, pokoj, loţnice...??? 85.40 m 2 1.0 85.40 m 2 Součet ploch za podlaží 85.40 m 2 85.40 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 22.1.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 44.0 m 2 Cena za nemovitost 350 000 Kč 8 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 315 000 Kč 7 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 1+1, situovaná v bytovém domě čp. 64 v části Pohorská Ves vč. spoluvlastnických podílů na budově a pozemku, na kterém dům stojí. Byt se nachází v 1. patře. Dispoziční řešení: pokoj (17,3 m2), kuchyň (8,5 m2), předsíň (4,9 m2), koupelna (2,1 m2) a WC (0,8 m2). K bytu náleţí 2 sklepy o celkové velikosti 10 m2. Celková podlahová plocha bytové jednotky je 43,6 m2. - 4 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 4.2.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 64.0 m 2 Cena za nemovitost 499 000 Kč 7 800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 449 000 Kč 7 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o byt 3+1, OV,v obci Malonty. V obci je veškerá občanská vybavenost škola, školka, obchod, zdravotní středisko. Byt o výměře 64 m2 se nachází v prvním patře čtyřpodlaţního domu bez výtahu. Dům je po rekonstrukci, zateplený, nové stoupačky, okna na chodbě jsou plastová, v bytě původní. Byt má balkón. K bytu náleţí sklep v suterénu, kde se nachází i kočárkárna. Topení elektrické s vlastním elektrokotlem. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 19.11.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 91.2 m 2 Cena za nemovitost 450 000 Kč 4 900 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 450 000 Kč 4 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 5 -
Nemovitost je umístěna v odloučené části obce Dolní Jílovice, lokalita Kyselov, která se nachází 600 m severně od části obce Dolní Jílovice a 6 km od obce Vyšší Brod. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 (zádveří, koupelna s WC, kuchyně, komora, obývací pokoj, pokoj, loţnice??? ) a je umístěna v 2.NP bytového zděného domu bez výtahu z roku cca. 1964. Součástí bytu je samostatný balkon, 2 x sklep v 1.PP a podíl na společných částech domu a pozemku. Bytová jednotka prošla v roce 2007 částečnou rekonstrukcí (podlahy, dlaţby, kuchyně, koupelna s WC). Bytový dům je zděný o 8 BJ. Střecha mansardová s plechovou krytinou. Vytápění ÚT s kotlem na TP umístěném v kotelně v 1.PP. TUV zajištěna el. bojlerem. Bytový dům je napojen na el. síť, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup!!! Informace ohledně nemovitosti pouţity z odhadu obvyklé ceny nemovitosti číslo 5905-60/08, místního šetření, internetu a dálkového náhledu do KN. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 4 900-7 200 Kč/m 2 315 000-450 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 5 250 Kč/m 2 Obvyklou cenu bytové jednotky č.67/1 domu č.p. 67, obec Pohorská Ves zapsané na LV č. 145, k.ú. Pivonice u Pohorské Vsi včetně podílu na společných částech domu a pozemku 854/6120 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených bytových jednotek v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek, konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti na 5.250 Kč/m2 uţitné plochy. Tj. 450 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost Při místním šetření nebyl nájemní vztah zjištěn. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1114/77/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţeného účetního dokladu: faktura č. 2015013. V Českém Krumlově dne 9.3.2015 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 6 -
Fotodokumentace pohled na BD pohled na BD vstup do BH schodiště chodba BD Vstup do BJ - 7 -
Fotodokumentace - mapy Obec Pohorská Ves Pohorská Ves č.p. 67 - umístění nemovitosti v obci - 8 -
- 11 -