ZNALECKÝ POSUDEK č. 5540-147/2018 O ceně bytové jednotky č.437/19 v Brně, místní část Veveří, Úvoz č.p. 437/94, včetně příslušenství a podílu o velikosti 6832/226725 na společných částech domu a pozemcích p.č.97, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 210 m 2 a p.č.98, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 210 m 2, vše zapsáno na LV č.2526 pro k.ú.veveří Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby 185EX-455/2017 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 18.6.2018 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 18.6.2018
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.437/19 v Brně, místní část Veveří, Úvoz č.p. 437/94, včetně příslušenství a podílu o velikosti 6832/226725 na společných částech domu a pozemcích p.č.97, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 210 m 2 a p.č.98, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 210 m 2, vše zapsáno na LV č.2526 pro k.ú.veveří 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.437/19 Adresa předmětu ocenění: Úvoz 437/94 602 00 Brno LV: 2526 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Veveří Počet obyvatel: 377 973 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 11 461,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6.2018 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2526 pro k.ú.veveří - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Ing. Michaela Pflegerová, Hřbitovní 433, 664 42 Modřice, vlastnictví: výhradní Ing. Michaela Pflegerová, Hřbitovní 433, 664 42 Modřice, vlastnictví: výhradní rozpory nezjištěny 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN a od sousedky. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 7.nadzemním podlaží zděného objektu s celkem sedmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená (rok 2017), okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Vytápění je ústřední s centrálním zdrojem. Výtah v domě je instalován, nový z roku 2010, schody jsou terasové. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Dle sdělení sousedky z domu je dům z roku 1959. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která - 3 -
by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. - 4 -
Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Bytová jednotka č.437/19 1.1. Pozemky 1.2. Oceňovaný byt - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - nucený prodej I -0,01 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Katastrální území lázeňských I 1,20 míst typu A) a obce s významnými lyžařskými středisky nebo obce s významnými turistickými cíli 8. Poloha obce: Katastrální území obce Prahy nebo Brna I 1,15 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,521 i = 1-6 -
V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,050 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,090 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,658 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,145-7 -
1. Bytová jednotka č.437/19 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,050 Index polohy pozemku I P = 1,090 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,050 * 1,000 * 1,090 = 1,145 6 i = 1-8 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 11 461,- 1,145 13 122,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 97 210 13 122,85 2 755 798,50 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 98 210 13 122,85 2 755 798,50 Stavební pozemky - celkem 420 5 511 597,- Pozemky - zjištěná cena = 5 511 597,- Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemky = 5 511 597,-Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 5 511 597,- Kč - 9 -
1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 2 Stáří stavby: 59 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 39 031,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 8,23 * 1,00 = 8,23 m 2 pokoj: 19,46 * 1,00 = 19,46 m 2 pokoj: 13,84 * 1,00 = 13,84 m 2 pokoj: 16,1 * 1,00 = 16,10 m 2 koupelna: 2,51 * 1,00 = 2,51 m 2 WC: 1,25 * 1,00 = 1,25 m 2 chodba: 5,81 * 1,00 = 5,81 m 2 sklep: 1,12 * 0,80 = 0,90 m 2 balkon: 0,9 * 0,17 = 0,15 m 2 lodžie: 6,04 * 0,20 = 1,21 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 69,46 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03-10 -
strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 59 let: s = 1-0,005 * 59 = 0,705 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,805 = 0,910 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,050 Index polohy pozemku I P = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 39 031,- Kč/m 2 * 0,910 = 35 518,21 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 69,46 m 2 * 35 518,21 Kč/m 2 * 1,050 * 1,090= 2 823 590,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 823 590,07 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 5 511 597,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 832 / 226 725 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 511 597,- Kč * 6 832 / 226 725 = 166 083,28 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 166 083,28 Kč Bytová jednotka č.437/19 - zjištěná cena = 2 989 673,35 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE 1. Bytová jednotka č.437/19 2 989 673,40 Kč 1.1. Pozemky 166 083,28 Kč 1.2. Oceňovaný byt 2 823 590,07 Kč = 2 989 673,40 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvamilionydevětsetosmdesátdevěttisícšestsetsedmdesát Kč 2 989 673,40 Kč 2 989 670,- Kč - 12 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní práva smluvní a s tím související zápisy, Zahájení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, vše je podrobně rozepsáno na přiloženém LV č.2526 k.ú.veveří k datu 10.3.2018. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 13 -
byt 3+1 v osobním vlastnictví v 7. NP cihlového domu. Celková výměra bytu je 75 m2. Byt disponuje 3 neprůchozími pokoji, kuchyní, zděným jádrem, 1x balkónem a 2x lodžiemi s výhledem na Špilberk, Kraví horu a současně do klidného a prostorného vnitrobloku vybízející k relaxaci. Současně k bytu náleží sklep. Ve všech pokojích se nacházejí krásně zachovalé parkety. Byt je určen k modernizaci, při které si můžete byt přizpůsobit vašim požadavkům, současně je vhodný i jako investice vzhledem k nízkým měsíčním nákladům na bydlení. Dům prošel kompletní revitalizací v roce 2012, zateplení, výměna stupaček, plastová okna, výtah. Výborná dopravní a občanská vybavenost. Možnost parkování ve vnitrobloku nebo před domem. Tato lokalita poskytuje komfort blízkého spojení s centrem města i blízkost přírody v okolí Kraví Hory. Požadovaná cena 3 920 000 Kč za nemovitost, tj.52.267,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,95, polohy 1,0, stavu a vybavení 1,0. Jednotková cena po korekci 49.654,- Kč/m2. byt 3+1 s balkonem v OV o CP 76 m2. Dispozice: ložnice 20 m2, pokoj 20 m2, obývací pokoj 19 m2, kuchyně 6,3 m2, koupelna 4 m2, předsíň 7 m2. V Pokojích na podlaze parkety. Byt se nachází v 5. patře bytového domu s výtahem. Byt je určen k celkové rekonstrukci, při které si můžete byt přizpůsobit vašim požadavkům. K bytu náleží i prostorný sklep a balkon, který je situován do klidného a prostorného vnitrobloku vybízející k relaxaci. Požadovaná cena 3 890 000 Kč za nemovitost, tj.51.184,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,95, polohy 0,95, stavu a vybavení 1,0. Jednotková cena po korekci 46.194,- Kč/m2. - 14 -
prodej bytu v OV o dispozici 3+1 v centru Brna na ulici Bayerova. Jedná se o byt, který se nachází ve druhém patře cihlového domu s výtahem. Celková plocha bytu činí 76 m2. Byt má plastová okna a je ve velmi udržovaném stavu ihned k užívání. Celkové měsíční náklady zde činí cca 6.000,-Kč (fond oprav vč.služeb a inkasa). Topení je v bytě řešeno dálkovým ústředním vytápěním. K bytu náleží dva sklepy. Bytový dům prošel kompletní revitalizací. Požadovaná cena 3 890 000 Kč za nemovitost, tj.51.184,- Kč/m2. Požadovaná cena 3 890 000 Kč za nemovitost, tj.51.184,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,95, polohy 0,95, stavu a vybavení 1,0. Jednotková cena po korekci 46.194,- Kč/m2. - 15 -
Průměrná jednotková cena činí 47.347,- Kč/m2. Za celý byt 3.288.723,- Kč, po zaokrouhlení pak 3.300.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 3.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 3.300.000,- Kč. Slovy: Třimilionytřistatisíc Kč V Tršicích 18.6.2018 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.7. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5540-147/2018 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí k datu 10.3.2018 pro LV č.2526 pro k.ú.veveří 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 4-18 -
Výpis z katastru nemovitostí k datu 10.3.2018 pro LV č.2526 pro k.ú.veveří - 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
Snímek katastrální mapy - 24 -
Fotodokumentace nemovitosti - 25 -
- 26 -
Mapa oblasti - 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -