- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4347-183/2018 o odhadu ceny obvyklé pozemku parc.č. 735/7, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Čeladná, obec Čeladná, okres Frýdek-Místek (LV č. 1466) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00066/11 Podle stavu ke dni 22. 3. 2018 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě dne 23. 3. 2018
A. Nález - 2-1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (pozemek lesa), ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek lesa Čeladná Okres: Frýdek-Místek Obec: Čeladná Katastrální území: Čeladná 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 22. 3. 2018 za účasti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1466 pro k.ú. Čeladná, ze dne 14. 3. 2018. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 102 EX 00066/11-150 o ustanovení znalce ze dne 16. 3. 2018. Databáze znalce, informace z realitních serverů a inzerce. Lesní hospodářská osnova 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitosti je v KN na LV č. 1466 zapsán: Koníček Petr, Jugoslávská 2777/20, Zábřeh, 70030 Ostrava Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Koníček Petr Schválené pozemkové úpravy Zahájení exekuce - Koníček Petr blíže viz LV v příloze Na LVč. 1466 jsou v části B zapsána tato práva: Věcné břemeno (podle listiny) chůze, jízdy koňskými povozy a motocykly. Povinnost k parc.č. 735/1 a 735/9.
6. Celkový popis nemovitosti - 3 - Oceňovaný pozemek je situován v okrese Frýdek-Místek, v obci Čeladná. Pozemek se nachází nedaleko vrchu Opálená, poblíž stavby č.e. 198. V okolí pozemku parc.č. 735/7 se nachází stavby k rodinné rekreaci. Na pozemku se nachází lesní porost-l jehličnaté stromy a keře. V katastru nemovitostí i v územním plánu je veden jako lesní pozemek. Dle informací získaných z LHO-Lesní hospodářské osnovy jsou na pozemku parc.č. 735/7 zastoupeny tyto dřeviny: smrk ztepilý, porost je ve střední výšce-25m, odhad zásob 49 m3 b.k. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 1466
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé - 4 - Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Výčet pozemku: Parc.č. 735/7 lesní pozemek o výměře 1 259 m 2
Stanovení hodnoty srovnávací metodou - 5 - Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se na Frýdecko-Místecku a okolí běžně obchoduje s pozemky lesů. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí anebo zobchodovaly obdobné pozemky v rozmezí cca 10 30,- Kč/m 2. Nutno podotknout, že ceny nabídkové, bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10 %. Tyto ceny často navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se pohybují mezi 4-7%. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 Objektivizační koeficient (tvar) výsledná cena za m 2 pozemek 1 Morávka 250 000 1,00 24 629 10,15 1,00 10,15 pozemek 2 Kunčice p.o. 92 032 1,00 11 504 8,00 1,00 8,00 pozemek 3 Kunčice p.o. 380 000 0,90 11 522 29,68 1,00 29,68 pozemek 4 Krásná 135 000 0,90 8 927 13,61 1,00 13,61 pozemek 5 Baška 46 480 0,90 3 040 13,76 1,00 13,76 průměrná indexovaná hodnota 15,04 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 15,00 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 1 259 15,00 18 885 Srovnávací hodnota pozemku na LV č. 1466 celkem: 18 885,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci pozemku parc.č. 735/7, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Čeladná, obec Čeladná, okres Frýdek-Místek (LV č. 1466)je stanovena ke dni 22. 3. 2018. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 18 885,- Kč
C. Rekapitulace - 6-1) Cenu obvyklou pozemku parc.č. 735/7, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Čeladná, obec Čeladná, okres Frýdek-Místek (LV č. 1466) odhaduji vy výši slovy: osmnáct-tisíc-osm-set-osmdesát-pět-korun-českých 18 885,- Kč 2) Nemovitá věc (ani žádná její část) není kulturní památkou ve smyslu ust. 13 zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. 3) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby V Ostravě, 23. 3. 2018 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4347-183/2018 znaleckého deníku.
Přílohy: Příloha č. 1: Mapa širších vztahů Příloha č. 2: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 3: Výpisy z KN LV č. 1466-7 -
Příloha č. 1: Mapa širších vztahů - 8 -
- 9 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek lesa, Morávka, okr. Frýdek-Místek Realizovaná cena: 250 000,- Kč (tj. 10,15 Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 24 629 m 2 Les o výměře 24 629 m 2 v k.ú. Morávka. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 5/2016 Nemovitá věc č. 2 Pozemky lesa, Kunčice pod Ondřejníkem, okr. Frýdek- Místek Realizovaná cena: 92 032,- Kč (tj. 8,- Kč/m 2 ) Velikost pozemků: 11 504 m 2 Les o výměře 11 504 m 2 v k.ú. Morávka. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/14 Nemovitá věc č. 3 Pozemek lesa, Kunčice pod Ondřejníkem, okres Frýdek- Místek Cena: 380 000,- Kč (tj. 33,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 11 522 m 2 Pozemek lesa v Kunčicích pod Ondřejníkem, 11522 m2. Stáří lesa je 70-80 let, příjezdová komunikace je zpevněná, les je určen k těžbě, jedná se o smíšený les. Zdroj: sreality.cz březen 2018 Nemovitá věc č. 4 Pozemek lesa, Krásná, okres Frýdek-Místek Cena: 135 000,- Kč (tj. 15,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 8 927 m 2 Lesní pozemek o celkové výměře 8927 m2 se nachází v bezprostřední blízkosti obce Krásná. Pozemek, který je dobře přístupný z přilehlých lesních komunikací, sousedí s pozemky ve vlastnictví České republiky (možná směna). Na pozemku se nachází převážně smrkový porost ve stáří 34 let. Zdroj: sreality.cz březen 2018 Nemovitá věc č. 5 Pozemek lesa, Baška - Hodoňovice, okres Frýdek- Místek Cena: 46 480,- Kč (tj. 15,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 3 040 m 2 Pozemky o celkové výměře 3 040 m2 nacházející se v katastrálním území Hodoňovice. Pozemky tvoří 2 parcely lesa a jedna parcela ostatní plochy. Zdroj: sreality.cz březen 2018