ZNALECKÝ POSUDEK č. 765-22/2017 o ceně obvyklé nemovité věci a jejího příslušenství, a to: Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy, Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní 14, 360 06 Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 2.9.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Počet stran: 16 včetně titulního listu. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze 18.11.2017 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 287/15-82 uvedeného zadání : ze dne 27.4.2017 vypracovat ocenění nemovitosti dle níže Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace LV: 5509 Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Chodov Katastrální území: Dolní Chodov Počet obyvatel: 13 816 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 825,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 555,00 Kč/m 2 2
3. Prohlídka Prohlídka nemovité věci byla provedena z volně přístupných pozemků a společných prostor domu. Povinný p. Součak se na místní šetření nedostavil a neposkytnul údaje požadované ve Výzvě k místnímu šetření č.j. MO 15/2017 ze dne 5.8.2017 V návaznosti na ustanovení 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že znalec v takovémto případě ocení nemovitost podle dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne 1.11.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení 55 EX 287/15-82 ze dne 27.4.2017 požadující vypracovat ocenění v ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č.5509, kat. území Dolní Chodov, Chodov. 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený u ČÚZK bezúplatně Ex.úřadem Karlovy Vary - LV č.5509, kat. území Dolní Chodov, obec Chodov. 3 ) Kopie katastrální mapy pro kat. území Dolní Chodov, obec Chodov obsahující polohové identifikační údaje o posuzované nemovité věci 4) Údaje zjištěné při místním šetření dne 2.9.2017 u posuzované nemovité věci. 5) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz a Portálu dražeb. 6) Část Prohlášení vlastníka budovy č.p.667,č.p.667 obsahující identifikační údaje o posuzované nemovité věci postoupená Ex. úřadem KV 5. Práva a závady Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. 6. Dokumentace a skutečnost a ) Dle údajů evidovaných v KN je posuzovanou nemovitostí bytová jednotka 667/15 vymezená v objektu č.p.666, 667 umístěném na pozemku p.č. 2163 - obec Chodov, katastrální území Dolní Chodov - evidenční údaje v KN odpovídají skutečnosti. b) Výměry jednotlivých místností u bytové jednotky č.667/15 a rozsah příslušenství byly převzaty z části Prohlášení vlastníka budovy č.p.667,č.p.667 postoupené Ex. úřadem KV -viz. níže: 3
4
7. Celkový popis nemovité věci Posuzovaná b.j. číslo 667/15 ( dispozičně 2+1 ) se nachází v 6.NP bytového objektu č.p.667, který je součástí panelové bytové zástavby obce Chodov. Objekt obsahující posuzovanou bytovou jednotku je po částečné rekonstrukci ( zateplení, výměna oken a vstupních dveří ), výtah je původní. Do vlastní bytové jednotky nebyl vlastníkem umožněn přístup, znalec předpokládá nutnost menších stavebních úprav pro uvedení na současný standard bydlení. Bytová jednotka nemá dle údajů z prohlášení vlastníka příslušenství. 5
8. Stanovení způsobů ocenění Stanovení ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 443/2016 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od 1.1.2017 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu tj. indexem trhu s nemovitostmi, indexem polohy nemovitosti a indexem konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu. Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 2 ( jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí, k dispozici jsou však jenom nabídkové ceny ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1. 6
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,050 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,000 i = 1 7
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce zastavěný objektem bydlení II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,103 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,050 1. bytová jednotka č.667/15 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,050 Index polohy pozemku I P = 1,050 8
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce zastavěný bytovým domem II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,050 * 1,000 * 1,050 = 1,103 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 555,- 1,103 612,17 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2163 426,00 612,17 260 784,42 Stavební pozemek - celkem 426,00 260 784,42 - zjištěná cena = 260 784,42 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. = 260 784,42Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 260 784,42 Kč 9
1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 010 Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 505,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 18,6 * 1,00 = 18,60 m 2 pokoj: 13,9 * 1,00 = 13,90 m 2 kuchyň: 8,5 * 1,00 = 8,50 m 2 předsíň: 6,7 * 1,00 = 6,70 m 2 koupelna: 2,1 * 1,00 = 2,10 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 sklep: 1,4 * 0,10 = 0,14 m 2 balkon: 3 * 0,17 = 0,51 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 51,45 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav: Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (7 + 15)= 0,890 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,890 = 0,757 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,050 Index polohy pozemku I P = 1,050 10
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 505,- Kč/m 2 * 0,757 = 7 195,29 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 51,45 m 2 * 7 195,29 Kč/m 2 * 1,050 * 1,050= 408 142,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 408 142,93 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 260 784,42 Kč Spoluvlastnický podíl: 522 / 20 188 Hodnota spoluvlastnického podílu: 260 784,42 Kč * 522 / 20 188 = 6 743,09 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 6 743,09 Kč Bytová jednotka č.667/15 - zjištěná cena = 414 886,02 Kč 1. bytová jednotka č.667/15 414 886,- Kč 1.1. pozemek 6 743,09 Kč 1.2. Oceňovaný byt 408 142,93 Kč = 414 886,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 414 886,- Kč 414 890,- Kč 11
B2 ) Ocenění pomocí přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti Pro stanovení ceny dle přímého porovnání byla provedena analýza cen dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. bytů obdobné velikosti umístěných v bytových v okolí do 1 km od posuzované nemovitosti. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří. a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) srovnatelná nemovitost č.1 nabídka bytu - Chodov,Hlavní byt 2+1, 54 m2, nabídková cena 495 000,-Kč. 12
a2 ) srovnatelná nemovitost č.2 nabídka bytu - Chodov,Osadní byt 2+1, 55 m2,nabídková cena 525 000,-Kč 13
a3 ) srovnatelná nemovitost č.3 nabídka bytu - Chodov,Osadní byt 2+1, 55 m2,nabídková cena 569 000,-Kč 14
2 ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí a ) Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikost bytu ( užitných ploch ) K3 architektonického vzhledu a širších vztahů s okolím K4 koeficient technického stavu K5 koeficient validity informací ( nabídka=x0,85,skutečný prodej=x1,0) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5 lokalita cena Kč vel.bytu (m2) K1 K2 K3 K4 K5 l cena po srovnání Chodov,Hlavní 495 000 54 1 1 1 0,9 0,85 0,77 378 675 Chodov, Osadní 525 000 55 1 1 1 0,9 0,85 0,77 401 625 Chodov, Osadní 569 000 55 1 1 1 0,9 0,85 0,77 435 285 405 195 b ) vyhodnocení pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky 414890 Kč 1 přímé porovnání 405195 Kč 2 vážený průměr cen 408427 Kč B.3. ) Stanovení ceny obvyklé V návaznosti na shora uvedené pomocné hodnoty posuzovaného majetku stanovuji jeho celkovou cenu k 18.11.2017 na 408 000,- Kč. 15
C. REKAPITULACE cena obvyklá nemovité věci a jejího příslušenství, a to: činí 408 000,-Kč. Slovy: ČtyřistaosmtisícKč. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem sděleny. Práva - nebyla zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo vlastníkem sdělena. V Praze 18.11.2017 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 765-22/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 22/2017. 16