Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 4135/149/2016 6 NEMOVITOST: Rodinný dům - bez nebytových prostor, Rodinný dům čp. 1119 na pozemku p.č. st. 2070 a pozemky p.č. 2070 a p.č. 1512/9, to vše v k.ú. Úpice obce Úpice. Adresa nemovitosti: Puškinova 1119 / 1119, 54232 Úpice Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Úpice, k.ú. Úpice, kód k.ú. 774651, LV 2822 Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Úpice, k.ú. Úpice, kód k.ú. 774651, LV 1006 Ostatní stavby: Pozemky: st. 2070, 1512/9 Vlastník stavby: SJM, Halama Jaroslav Mgr. a Halamová Renata, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Mgr. Jaroslav Halama, Puškinova 1119, 54232 Úpice Renata Halamová, Puškinova 1119, 54232 Úpice Vlastník pozemku: Mgr. Jaroslav Halama, Puškinova 1119, 54232 Úpice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 1316/2014-A, 20.9.2016 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 850 000 Kč Datum místního šetření: 29.9.2016 Datum zpracování : 25.10.2016 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 2 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.24 V Borohrádku, dne 25.10.2016 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2008 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 5 711 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - elektřina Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+kk 59 / 0 0 1 654 361 80 100,00 / 0 1 654 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 852 600 Kč Věcná hodnota 1 659 680 Kč Obvyklá cena 850 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí ve velmi klidné lokalitě, na okraji lesa s výhledem do okolní krajiny. Dům je ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu, použité konstrukce a vybavení jsou mírně nadstandardní. Je zde možnost vybudování místností v podkroví. Negativně však může působit skutečnost, že dům je v posledním období zjevně neobýván. Stanovení obvyklé ceny je rovněž ovlivněno skutečností, že nyní nebyla znalci umožněna prohlídka nemovitostí. Při ocenění se vychází ze stavu zjištěného při místním šetření provedeném dne 3.2.2015. U domu je nadstandardně velký pozemek, který je však z převážné části výrazně svažitý. Příslušenství vhodně doplňuje hlavní stavbu. Nevýhodou je přístup po příkré úzké komunikaci. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí převyšuje poptávku, většinou se však jedná o starší nemovitosti s nižším standardem vybavení. Nabídka nemovitostí do 10-ti let stáří je minimální. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu zhruba na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Úpice je město s cca 5 800 obyvateli, s pověřeným obecním úřadem a s dobrou občanskou vybaveností. Základní i střední školství, poliklinika, síť obchodů a služeb, rozvinutá infrastruktura. Nemovitosti se nacházejí na jihovýchodním okraji obce, u místní komunikace, v rozptýlené zástavbě rodinných domů a zahrádkářských chat v lokalitě místně zvané Sychrov. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům Jedná se o nepodsklepený samostatně stojící dům s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou zděné z plynosilikátových tvárnic tl. 45cm. Stropy trámové, krytinou sedlové střechy jsou tašky BRAMAC, klempířské konstrukce z LINDABU. Fasáda je tvořena dřevěným obložením - falešné roubení, vnitřní omítky vápenné hladké. Sokl je z kamene, vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Schody nejsou, dveře dřevěné náplňové, okna dřevěná s dvojsklem. Podlahy obytných místností z keramické dlažby, podlahy ostatních místností rovněž. Vytápění podlahové s elektrokotlem + lokální (krbová kamna). Elektroinstalace světelná i motorová Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vnitřní hygienické vybavení tvoří umývadlo, vana, sprchový kout a WC. Podle dostupných podkladů pochází dům z roku 2008. Příslušenství Příslušenství tvoří zděné jednoduché kolny, postavené podél pravé hranice pozemku (při pohledu na dům) využívané jako domácí dílna, sklady a k chovu drobného zvířectva. Za domem je kryté venkovní posezení s letní kuchyní. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 2008 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Umístění nemovitosti v záplavovém území nebylo hodnoceno Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva exekutorská, smluvní, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listů vlastnictví č. 2822 a 1006 pro k.ú. Úpice. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2822 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0525 Trutnov Obec: 579777 Úpice Katastrální území: 774651 Úpice Ulice: Puškinova č.o.: 1119 Vlastníci Podíl SJM Halama Jaroslav Mgr. a Halamová Renata 1 / 1 Mgr. Jaroslav Halama Puškinova 1119, 54232 Úpice Renata Halamová Puškinova 1119, 54232 Úpice Stavby stavba je součástí pozemku část obce Úpice Rodinný dům č.p. 1119 na pozemku p.č. st. 2070 NE LIST VLASTNICTVÍ číslo 1006 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0525 Trutnov Obec: 579777 Úpice Katastrální území: 774651 Úpice Ulice: Puškinova č.o.: 1119 Vlastníci Podíl FO Mgr. Jaroslav Halama Puškinova 1119, 54232 Úpice 1 / 1 Pozemky st. 2070 Stavební parcela Parcela KN 79 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1512/9 Pozemková parcela Parcela KN 1 575 m 2 zahrada - 4 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 80,00 m 2 58,80 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 58,80 m 2 1,00 58,80m 2 1.NP - celkem 58,80 m 2 58,80 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 10,00*8,00*(0,30+2,86+0,30) = 276,80 m 3 zastřešení 10,00*8,00*2,10/2 = 84,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 360,80 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 80 Obestavěný prostor [m 3 ] 360,80 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 804 000 Stáří roků 8 Další životnost roků 92 Opotřebení % 8,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 659 680 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou z převážné části výrazně svažité a jsou připojeny na veřejný rozvod vody, elektřiny a kanalizace. Zemní plyn je cca 70 m od domu. Přístup je po úzké komunikaci s polozpevněným povrchem. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Vlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 2070 79 1 / 1 zahrada 1512/9 1 575 1 / 1 Celková výměra pozemků: 1 654-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Úpice, ul. nám. T.G. Masaryka 88,00 116 999 000 11 352 1,31 14 871 RD Úpice, RD v centru Úpice na náměstí o CP 150 m2, v přízemí garáž a dílna - 62m2, I.NP - tři místnosti, kuchyň a koupelna, v r. 1995 proběhla částečná rekonstrukce - el. v mědi, krb, možnost napojení nemovitosti na horkovod - 10 m od domu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší - hůře prodejný - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 1,15; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikost objektu - větší hůře prodejný; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - menší pozemek; Úpice, ul. J. W. Mezerové 165,00 996 2 300 000 13 939 1,18 16 448 RD Úpice, Zděný rodinný dům, částečně podsklepený, o dispozici 5+1 v obci Úpice, okr. Trutnov. V přízemí RD se nachází obývací pokoj s krbovými kamny, ložnice, jídelna, kuchyň, koupelna s toaletou. V 1. patře jsou 2 pokoje, koupelna s toaletou a půda. Dům je v původním stavu. V suterénu domu se nachází garáž. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší - hůře prodejný - koeficient 1,20; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - starší objekt - koeficient 1,10; Vliv pozemku - rovinatý pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikost objektu - větší - hůře prodejný; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - starší objekt; Vliv pozemku - rovinatý pozemek; Úpice, ul. 109,00 408 1 186 000 10 881 1,33 14 472 Macharova RD Úpice, Zděný rodinný dům, který se nachází v ulici Macharova v Úpici, polovina dvojdomku. Dispoziční řešení přízemí: kuchyň s jídelním koutem a obývacím pokojem, koupelna, samostatné WCa, chodba a zádveří. V patře domu se nacházejí dvě obytné místnosti a půda. Koupelna prošla kompletní rekonstrukcí nové rozvody vody, odpadu a elektřiny. Vytápění domu je řešeno ústředním topením s plynovým kotlem. Ohřev vody bojlerem. Dům je v dobrém technickém stavu. Přípojka obecního vodovodu a kanalizace. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - rezervace - koeficient 0,95; Velikost objektu - řadový krajní - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - starší objekt - koeficient 1,10; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK - rezervace; Velikost objektu - řadový krajní; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - starší objekt; Vliv pozemku - menší pozemek; Úpice, ul. S. K. 233,00 932 2 600 000 11 159 1,08 12 052 Neumanna RD Úpice, Samostatně stojící zděný rodinný dům se zahradou v Úpici. Obsahuje dvě bytové jednotky 2+1 s vlastním sociálním zázemím. Dispozice domu: 1. PP - garáž, dílna, kotelna, skladovací prostory; 1. NP - bytová jednotka 2+1, WC, koupelna, spíž; podkroví - zrekonstruovaný byt 2+1, WC a koupelna. Přístupová komunikace k nemovitosti je obecní. Za domem je zahradní domek. - 6 -
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost objektu - velký - hůře prodejný - koeficient 1,20; Celkový stav - starší objekt - koeficient 1,05; Vliv pozemku - rovinatý pozemek - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikost objektu - velký - hůře prodejný; Celkový stav - starší objekt; Vliv pozemku - rovinatý pozemek; Stanovená jednotková cena: 14 500 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 852 600 Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny Oceňované nemovitosti se nacházejí ve velmi klidné lokalitě, na okraji lesa s výhledem do okolní krajiny. Dům je ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu, použité konstrukce a vybavení jsou mírně nadstandardní. Je zde možnost vybudování místností v podkroví. Negativně však může působit skutečnost, že dům je v posledním období zjevně neobýván. Stanovení obvyklé ceny je rovněž ovlivněno skutečností, že nyní nebyla znalci umožněna prohlídka nemovitostí. Při ocenění se vychází ze stavu zjištěného při místním šetření provedeném dne 3.2.2015. U domu je nadstandardně velký pozemek, který je však z převážné části výrazně svažitý. Příslušenství vhodně doplňuje hlavní stavbu. Nevýhodou je přístup po příkré úzké komunikaci. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí převyšuje poptávku, většinou se však jedná o starší nemovitosti s nižším standardem vybavení. Nabídka nemovitostí do 10-ti let stáří je minimální. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu zhruba na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 852 600 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 659 680 Kč 0 Kč Obvyklá cena 850 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Snímek katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -