- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4055-651/2017 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 1929/116, umístěné v domě č.p. 1927, 1928, 1929 na pozemcích parc.č. 397/125, 397/126, 397/127 a spoluvlastnického podílu ve výši 45/5732 na společných částech domu č.p. 1927, 1928, 1929 na pozemcích parc.č. 397/125, 397/126, 397/127 (vč. bývalých koláren 2 prodejny a provozovna kosmetiky), katastrální území Chodov, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 4894) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00071/17 Podle stavu ke dni 17. 10. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 30. 10. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 1929/116 Adresa nemovité věci: Hráského 1929/23, 148 00 Praha 11 - Chodov Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Chodov 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 17. 10. 2017 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinná, ani přes výzvu zaslanou soudním exekutorem o termínu konání prohlídky neumožnila znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1950 pro k.ú. Chodov ze dne 3. 10. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00071/17-075 o ustanovení znalce ze dne 3.10. 2017. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 4894 zapsán: Bártová Ladislava, Hráského 1929/23, Chodov, 14800 Praha 4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Bártová Ladislava blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v Hlavním městě Praha, části Chodov, při ul. Hráského, poblíž Polikliniky Jižní město a Nákupního střediska Centrum Chodov, cca 400 m jižně od zastávky bus Chodov. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. V hlavním městě Praha je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Byt je umístěn cca 17 km od centra města. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 397/217 nebo 397/220 (ve vlastnictví Hlavního města Praha).
- 3 - Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 1929/116, umístěnou v domě č.p. 1927, 1928, 1929 na pozemcích parc.č. 397/125, 397/126, 397/127 a spoluvlastnickým podílem ve výši 45/5732 na společných částech domu č.p. 1927, 1928, 1929 na pozemcích parc.č. 397/125, 397/126, 397/127. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v lokalitě s dobrou dostupností občanské vybavenosti - dům po revitalizaci Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - předpoklad dalších investic na opravy a údržbu bytové jednotky 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č. 1929/116 Informace získané z Prohlášení vlastníka: oceňovaný byt o velikosti 2+1 se nachází v panelovém bytovém domě č.p. 1927, 1928, 1929 v 5. NP z 8.NP s výtahem. Dům je stáří 32 let. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, má 8 NP a 1 PP s výtahem. Dům se nachází v dobrém technickém stavu po revitalizaci (nová okna, zateplení). Okna plastová. Dálkové vytápění bytu. Celková plocha bytu je cca 42,97 m 2 bez příslušenství (sklep 1,66 m 2 ). Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení. Dle prohlášení vlastníka se jednotka skládá z 2 pokojů (16,82 m 2 a 10,63 m 2 ), kuchyně (5,02 m 2 ), koupelny (2,14 m 2 ), WC (1,03 m 2 ) a předsíně (7,35 m 2 ). Vybavení jednotky tvoří kuchyňská linka, el. dvouvařič, vestavné skříně, sprchový kout a WC. Společnými prostorami domu jsou chodby, prádelna, sušárny, kočárkárny, úklidové místnosti, vybavení společných prostor. K vlastnictví bytové jednotky č. 1929/116 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 45/5732 na společných částech domu č.p. 1927, 1928, 1929 na pozemcích parc.č. 397/125, 397/126, 397/127, v k.ú. Chodov, obci Praha a okresu Hlavní město Praha.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se v Praze běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 000 tis. až 3 600 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4 byt č.5 byt č.6 lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce pro typ domu objektivizační koeficient (příslušenství - balkon, lodžie, výtah, podlaží, apod.) výsledná cena za m2 Hráského, Chodov 3 000 000 0,85 45 56 667 0,80 1,00 1,00 1,00 45 333 Láskova, Chodov 2 899 900 0,85 44 56 021 1,00 1,00 1,00 1,00 56 021 Klírova, Chodov 3 550 000 0,85 49 61 582 0,90 1,00 1,00 1,00 55 423 Hráského, Chodov 2 300 000 1,00 45 51 111 1,00 1,00 1,00 1,00 51 111 Hráského č.p. 1927, Chodov 2 000 000 1,00 45 44 444 1,00 1,00 1,00 1,00 44 444 Jarníkova č.p. 1872, Chodov 2 275 000 1,00 45 50 556 1,00 1,10 1,00 1,00 55 611 průměrná indexovaná hodnota 51 324 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 42,97 51 324 2 205 394 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 2 205 394,- Kč 2 205 000,- Kč
- 6 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 205 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje cenu bytové jednotky č. 1929/116, umístěné v domě č.p. 1927, 1928, 1929 na pozemcích parc.č. 397/125, 397/126, 397/127 a spoluvlastnického podílu ve výši 45/5732 na společných částech domu č.p. 1927, 1928, 1929 na pozemcích parc.č. 397/125, 397/126, 397/127 (vč. bývalých koláren 2 prodejny a provozovna kosmetiky), katastrální území Chodov, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 4894) a činí 2 205 000,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 1929/116, umístěné v domě č.p. 1927, 1928, 1929 na pozemcích parc.č. 397/125, 397/126, 397/127 a spoluvlastnického podílu ve výši 45/5732 na společných částech domu č.p. 1927, 1928, 1929 na pozemcích parc.č. 397/125, 397/126, 397/127 (vč. bývalých koláren 2 prodejny a provozovna kosmetiky), katastrální území Chodov, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 4894), je stanovena ke dni 17. 10. 2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 2 205 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č. 1929/116, umístěné v domě č.p. 1927, 1928, 1929 na pozemcích parc.č. 397/125, 397/126, 397/127 a spoluvlastnického podílu ve výši 45/5732 na společných částech domu č.p. 1927, 1928, 1929 na pozemcích parc.č. 397/125, 397/126, 397/127 (vč. bývalých koláren 2 prodejny a provozovna kosmetiky), katastrální území Chodov, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 4894), činí Slovy: dva-miliony-dvě-stě-pět-tisíc-korun-českých 2 205 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 30. 10. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4055-651/2017 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 2+kk, ul. Hráského, Praha - Chodov Cena: 3 000 000,- Kč Užitná plocha: 45 m 2 Částečně zařízený byt 2+kk v prvním podlaží zrekonstruovaného panelového domu. Byt s částečným vybavením - kuchyňská linka s lednicí, troubou, varnou deskou a vestavěnou digestoří, jídelní stůl, sedačka, v ložnici postel a rozměrná skříň. V koupelně jsou nové obklady, v bytě plovoucí podlahy. Koupelna se sprchovým koutem a toaletou. Kuchyňský kout je od obývacího pokoje opticky oddělen zástěnou a jídelním stolem, ložnice se nachází až za obývacím pokojem a je tedy také vyčleněna. K bytu náleží sklepní kóje v suterénu domu, parkování na ulici. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017 Nemovitá věc č. 2 Byt 2+kk, Láskova, Praha 4 - Chodov Cena: 2 899 900,- Kč Užitná plocha: 44 m 2 Byt, po částečné rekonstrukci, 2+kk, v osobním vlastnictví, v pěší dostupnosti stanice Metra Chodov. Nemovitost se nachází v 9. patře 11. patrového bezbariérového panelového domu. Vybavení: starší kuchyňská linka (lednice), koupelna původní umakartové jádro obloženo kachlíčky, pračka a toaleta zvlášť. Na podlaze plovoucí a dlažba, plastová okna se žaluziemi a s orientací jihovýchodní. K bytu náleží kóje (2,67m2), umístěna o patro níž. Dům po kompletní rekonstrukci, střecha, zateplení a fasáda, nový výtah, vchodové dveře na čip. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017.Nemovitá věc č. 3 Byt 2+kk, Klírova, Praha - Chodov Cena: 3 550 000,- Kč Užitná plocha: 49 m 2 Byt 2+kk, 49 m2, OV, Praha 4 - Chodov, ul. Klírova. Byt se nachází v 7. NP panelového domu s výtahem. Koupelna s rohovou vanou, WC samostatně. Podlahy plovoucí, plastová okna se žaluziemi, v chodbě vestavné skříně. Součástí prodeje je kuchyňská linka s pračkou. Dům je velmi dobrém, udržovaném stavu. Střecha byla rekonstruovaná v roce 2006. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017 Nemovitá věc č. 4 Byt 2+1, ul. Hráského, Praha 4 - Chodov Realizovaná cena: 2 300 000,- Kč Užitná plocha: 45 m 2 Byt 2+1 v osobním vlastnictví. Byt ve stejném domě. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 6/2016
- 12 - Nemovitá věc č. 5 Byt 2+1, ul. Hráského, Praha 4 - Chodov Realizovaná cena: 2 000 000,- Kč Užitná plocha: 45 m 2 Byt 2+1 v osobním vlastnictví. Byt ve stejném domě. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 6/2017 Nemovitá věc č. 6 Byt 2+1, ul. Jarníkova č.p. 1872, Praha-Chodov Realizovaná cena: 2 275 000,- Kč Užitná plocha: 45 m 2 Byt 2+1 v osobním vlastnictví, ve stejné lokalitě. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 6/2016