ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 248-19.17 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p.135 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Velký Osek, k.ú. Velký Osek Adresa nemovité věci: Palackého 135, 281 51 Velký Osek Vlastník stavby: SJM Kalousek Ladislav a Kalousková Věra, Palackého 135, 281 51 Velký Osek, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Kalousek Ladislav a Kalousková Věra, Palackého 135, 281 51 Velký Osek, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Adresa objednavatele: Štúrova 1701/55, 14200 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslava Luňáčková Nedašovská 354/9, 15521 Praha 5 - Zličín Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 700 000 Kč Datum místního šetření: 7.4.2017 Stav ke dni : 7.4.2017 Za přítomnosti: objednatele Počet stran: 9 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 15.4.2017 Ing. Jaroslava Luňáčková
NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitostí LV 369, k.ú. Velký Osek vyhotovený dne 23.3.2017. - Snímek z katastrální mapy - Údaje z internetového serveru o nabídkách prodeje nemovitostí - Odhad obvyklé ceny č.119/16 ze dne 24.3.2016 vypracovaný B plus B,spol.s r.o. - Skutečnosti zjištěné na místě dne 7.4.2017. Místopis Obec Velký Osek se nachází v okrese Kolín, kraj Středočeský, asi 9 km severně od Kolína a asi 8km od Poděbrad. Velký Osek je také název katastrálního území o rozloze 10,55 km2. Jedná se o stavebně stabilizovanou lokalitu zástavby rodinných domů města s rozšířenou občansko-obchodní vybaveností (obecní úřad, škola, školka, pošta, zdravotní středisko s lékárnou, bankomat České spořitelny, obchod, restaurace, sportovní areál). Dle územního plánu obce Velký Osek se rodinný dům č.p.135 nachází v lokalitě funkčního využití ploch - OB-obytná území-čistá. Jedná se o lokalitu s možností napojení na veškeré IS - elektro, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, plyn a telefon. Vše je dostupné na hranici pozemku veřejné ulice. Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rodinný dům č.p. 135: Rodinný dům je situován v obci Velký Osek ve středočeském kraji. Rodinný dům je řadový, krajní, jednopodlažní, částečně podsklepený, s obytným podkrovím, dvougenerační o dispozici 2+1 a 4+1. Objekt je půdorysu do L. Základy jsou kamenné a betonové pasy s méně funkční izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel a kamene, vodorovná nosná konstrukce nad sklepem je betonová, nad 1NP je částečně dřevěná trámová a částečně keramická montovaná HURDIS. Střecha je sedlová, dřevěný vázaný trámový krov. Krytina pozinkovaný plech. Klempířské konstrukce pozinkovaný lakovaný plech. Podlahy jsou keramická dlažba, koberce, PVC, lamelová plovoucí podlaha a cementový potěr. Schody železobetonové do sklepa a do podkroví jsou dřevěné. Okna jsou zdvojená dřevěná a platová. Dveře jsou dřevěné do ocelových zárubní. Vstupní dveře jsou plastové. Vrata do garáže jsou plastová výklopná. Vytápění je v 1NP lokální kamny na tuhá paliva, v podkroví ústřední krbovými kamny s výměníkem na tuhá paliva. Ohřev vody je lokální el. boilerem. Rozvody vody a kanalizace je v plastu. V koupelně v 1NP je sprchový kout a v podkroví je vana whirpool. V kuchyni je elektrický sporák. Objekt je napojen na elektro, vodovod z vlastní studny, veřejná vakuová kanalizace a telefon. Na hranici pozemku pozemku je přiveden plyn. Objekt byl postaven dostupných informací v roce 1893, v roce 1994-1994 byla provedena modernizace stávající části a v roce 2002 byla provedena rekonstrukce části přízemí a půdní vestavba. V roce 2007 bylo provedeno zastřešení dvora (nedokončené) a v roce 2010 byla provedena výměna oken u původní části. Stavebně technický stav odpovídá stáří s průměrnou údržbou bez rekonstrukcí a modernizace. - 2 -
Dispoziční řešení: 1.PP -vodárna, schodiště 1NP - původní část - kuchyň, spíž, pokoj, obývací pokoj, koupelna, wc, (61,65m 2 ) 1NP - novější část - kuchyň, komora, prádelna, chodba, koupelna, wc, schodiště (44,93m 2 ) podkroví - 4x pokoj (65,27m 2 ) Užitná plocha celkem 171,85m 2. Příslušenství: Příslušenství k rodinnému domu č.p.135 tvoří kůlna, sklad, dřevník, přípojky inženýrských sítí (elektro, vodovod z vlastní studny, veřejná vakuová kanalizace, na hranici pozemku je přípojka plynu HUP, která není zavedena do domu), zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, studna a porosty. Pozemky: Dle listu vlastnictví č.369, k.ú. Velký Osek jsou součástí ocenění tyto pozemky: - parc.č.st.149 - zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 336m 2 - parc.č.667/3 - zahrada o rozloze 307m 2. Celková rozloha pozemků je 643m 2. Pozemky tvoří jednotný funkční celek s rodinným domem č.p.135. Pozemky jsou rovinné, připojené na veškeré inženýrské sítě (elektřina, plyn, voda, kanalizace). 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemky 2. Porovnávací hodnota 2.1. Rodinný dům s příslušenstvím OBSAH - 3 -
1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Základní popis oceňovaných pozemků Dle listu vlastnictví č.369, k.ú. Velký Osek jsou součástí ocenění tyto pozemky: - parc.č.st.149 - zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 336m 2 - parc.č.667/3 - zahrada o rozloze 307m 2. Celková rozloha pozemků je 643m 2. Přehled srovnatelných pozemků: Název: Prodej stavebního pozemku 807 m2 Lokalita: Velký Osek, okres Kolín Stavební pozemek o celkové rozloze 807 m2, umístěný u lesa a přesto v centru obce Velký Osek v okrese Kolín. Parcela je v současné době v územním plánu zařazena v kategorii průmyslová výroba a sklady, a lze na ní stavět stavby průmyslové a skladové tj. výrobní, případně obchodní. Je možné i pokračovat v procesu změny územního plánu na parcelu pro stavby k bydlení, o kterou již bylo požádáno. Pozemek je na rovinatém terénu, mezi původní zástavbou a okrajem lesa. Na zavedení inženýrských sítí je připravena projektová dokumentace, elektřina je již na pozemku. Obec disponuje plynofikací, vodovodem a kanalizací. Přístup je po silnici a po obecní asfaltové cestě. V obci, ve které žije přes 2000 obyvatel je škola, školka, pošta zdravotní středisko, obchody s potravinami a restaurace. Okolí nabízí široké možnosti vyžití, v okolí obce probíhá řada cyklostezek a turisticky značených tras. Velkou výhodou je výborná dopravní dostupnost, do Kolína je to 8 km, do Poděbrad 11 km a po čtyři kilometry vzdálené dálnici D 11 se dojede do Prahy na Černý most za 30 minut. Nabízí se i možnost cestování vlakem, Velkým Osekem vede hlavní železniční tah z Prahy na Brno a na Hradec Králové. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,95 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,50 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 459 000 807 568,77 1,42 810,50 Název: Prodej stavebního pozemku 1 594 m2 Lokalita: Revoluční, Velký Osek Pozemek pro stavbu rodinného domu o výměře 1594 m2 v centrální, avšak klidné části obce. Veřejný vodovod, kanalizace, plyn a el. dostupné. V případě zájmu je možné dokoupit sousední pozemek se stavbou, která je určena k rekonstrukci (příp. ke zbourání) a následně oba pozemky využít k výstavbě příp. i řadových domů. Kompletní občanská vybavenost, vynikající dopravní dostupnost, vlakové a autobusové spojení, v dosahu dálnice D11 Praha - Hradec Králové. - 4 -
Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,90 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 2 099 298 1 594 1 317,00 0,90 1 185,30 Název: Prodej stavebního pozemku 883 m2 Lokalita: Býchory, okres Kolín Stavební pozemek v první etapě oblíbeného projektu Parcely Býchory. Rovinatý pozemek nacházející se na okraji obce u lesa nabízí krásný výhled do přírody. Na jeho hranici jsou zkolaudované sítě: elektro, plyn, kanalizace, voda. Příjezd k pozemku po nové komunikaci ze zámkové dlažby. Cesta je lemována chodníkem s veřejným osvětlením. Obec Býchory se nachází východně od Prahy, necelých 7 km od Kolína. Pozemky leží jen několik desítek metrů od rozsáhlého lesa. Pouhých 7 km je přírodní koupaliště Hradišťko, které v horkých letních dnech každý ocení. V okolí je také velmi hezký moderní areál Vigvam Resort se širokou škálou odpočinkových aktivit a obnovená historická vlaková trať tzv. kolínská řepařská drážka, která nabízí příjemné výlety Polabím. V obci se nachází mateřská a základní škola. Všechny zkolaudované sítě na hranici pozemku! Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,90 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 847 680 883 960,00 0,90 864,00 Zjištěná průměrná jednotková cena 953,27 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 149 336 953,00 320 208 nádvoří zahrada 667/3 307 953,00 292 571 Celková výměra pozemků 643 Hodnota pozemků celkem 612 779-5 -
2. Porovnávací hodnota 2.1. Rodinný dům s příslušenstvím Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 171,85 m 2 Plocha pozemku: 643,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Rodinný dům 180 m2, pozemek 1 539 m2 Žižkova, Velký Osek Přízemí: obývák s kuchyňským koutem, 2x pokoj, pracovna, koupelna s WC, místnost na další WC, komora. Mezipatro: 1x pokoj. První patro: obývák s kuchyňským koutem, 3x pokoj, koupelna, oddělené WC, komora. Druhé mezipatro: 1x pokoj. Půda s možností úpravy na další byt. Prostorné chodby na zabudované skříně. Velký sklep. Dům z roku 1938 + nástavba 1974, zastavěná plocha 113 m2. Celková rozloha pozemků 1539 m2. Přední zahrada 850 m2, garáž, kůlna s udírnou. Zadní zahrada 576 m2. 4x akumulační kamna, možnost zřídit ústřední vytápění, krbová kamna apod. Kanalizační přípojka připravená k zprovoznění. Vlastní studna 2016 vyčištěná, nový poklop a pumpa. Obec Velký Osek: Praha autem 35 minut, vlakem 1 h, Kolín a Poděbrady do 10 minut. V obci škola, školka, obchody, pošta, lékař, zubař. Lesy, cyklostezky, koupání tři písečná jezera. Pozemek: 1 539,00 m 2 Užitná plocha: 180,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,75 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C Zdroj: www.sreality.cz Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 3 190 000 180,00 17 722 0,89 15 790 Název: Lokalita: Rodinný dům 280 m2, pozemek 826 m2 Za dráhou, Velký Osek Rodinný dům o zastavěné ploše 225 m2 s dispozicí 4+kk v přízemí a čtyřmi obytnými místnostmi v podkroví. Nemovitost o celkové užitné ploše 280 m2 zaručuje - 6 -
komfortní bydlení pro vícečlennou rodinu, příp. pro dvě rodiny - lze vyčlenit dvě samostatné plnohodnotné jednotky (5+kk a 3+kk, každá s vlastním sociálním zázemím a samostatným vchodem). Přízemí domu tvoří obývací pokoj s kuchyňským a jídelním koutem, tři ložnice (z nichž v jedné je příprava pro zřízení kuchyně v případě realizace druhé jednotky) dvě koupelny, sušárna a tři toalety. Nová kuchyňská linka a prostorné vestavěné skříně jsou součástí domu. V podkroví situované místnosti jsou před dokončením, je třeba provést finální úpravu stěn. Venkovní parkovací stání, oplocená zahrada o výměře 601 m2. Dům byl postaven za účelem vlastního bydlení, má velmi nízké provozní náklady, je zařazen ve třídě B energetické náročnosti budov. Pozemek: 826,00 m 2 Užitná plocha: 280,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 4 390 000 280,00 15 679 0,81 12 700 Název: Lokalita: Rodinný dům 99 m2, pozemek 650 m2 Velký Osek, okres Kolín Rodinný dům 3+kk (lze i 4+kk) s krytým parkovacím stáním a terasou o užitné ploše 99 m2 ve Velkém Oseku, okr. Kolín. II. epata výstavby rodinných domů bude zahájena na jaře 2018. Velikosti pozemků na výběr budou od 650 m2. Dům má nízké provozní náklady (en. třída B). Ústřední elektrické podlahové topení lze změnit na tepelné čerpadlo (poté jsou roční náklady do 20 000 Kč). Možnost výstavby krbových kamen v obývacím pokoji. Zdrojem teplé vody je bojler. V koupelně vana i sprchový kout. V domě 2 toalety a technická místnost. U domu terasa (24 m2) a kryté parkovací stání (32 m2). Součástí ceny je oplocení domu. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. V obci obchody, restaurace, školka a škola. Vlak 500 m (přímé spojení do Prahy a Kolína), dálnice D11 5 km, Kolín 11 km. Pozemek: 650,00 m 2 Užitná plocha: 99,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,60 Zdroj: www.sreality.cz - 7 -
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 3 200 000 99,00 32 323 0,54 17 454 Název: Prodej rodinného domu 70 m2, pozemek 383 m2 Lokalita: Masarykova, Velký Osek Rodinný dům 2+1 s pozemkem o celkové výměře 383 m2. Dům o zastavěné ploše 90 m2 je jednopodlažní, je z části podsklepený. Topení je plynové - kamny WAW a dále pak kamny na tuhá paliva. Odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace, voda je odebírána z vlastní studny, ohřev je řešen elektrickým bojlerem. V roce 2007 byla provedena výměna střešní krytiny. Na pozemku je dále postavena vedlejší stavba využívaná jako sklad. Velmi dobré autobusové a vlakové spojení, v blízkosti přivaděč k dálnici D11 Praha - Hradec Králové. V okolí hezká příroda, nemovitost je situována v obci, k níž z jedné strany přiléhají lužní lesy s přírodní rezervací a ze strany druhé lesy smíšené. Pozemek: 383,00 m 2 Užitná plocha: 70,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 1 380 000 70,00 19 714 0,90 17 743 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 12 700 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 15 922 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 17 743 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 15 922 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 171,85 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 2 736 196 Kč 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemky 612 800,- Kč 2. Porovnávací hodnota 2.1. Rodinný dům s příslušenstvím 2 736 196,- Kč Porovnávací hodnota Hodnota pozemku 2 736 196 Kč 612 779 Kč - 8 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Ocenění pozemku je provedeno porovnávací metodou. Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - Rodinného domu č.p.135 na pozemku parc.č.st.149 s příslušenstvím a pozemky parc.č.st.149 a parc.č.667/3, k.ú. Velký Osek, obec Velký Osek, okres Kolín ve výši přibližující se porovnávací hodnotě 2 700 000,- Kč Slovy: dvamilionysedmsettisíc Kč V Praze, 15.4.2017 Ing. Jaroslava Luňáčková Nedašovská 354/9 155 21 Praha 5 - Zličín D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 248-19.17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 248-19.17. - 9 -