NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV ZNALECKÝ POSUDEK č. 17/02/2017 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Zadní Hrádek, obec Bečváry, okres Kolín: pozemek parc. č. 115 Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 219/06 Datum místního šetření: 4. prosince 2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 4. prosince 2016 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: Ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hudec, jednatel znaleckého ústavu, provozovna: Riegrova 44, 612 00 Brno tel.: 777 747 939 Datum vyhotovení: 12. ledna 2017 Tento posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 219/06-251 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 ve vlastnictví jedné z povinných Jitky Lebedové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 4. prosince 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění cenou dle BPEJ (cena zjištěná). 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 949 vyhotovený dne 7.3.2015 pro k.ú. Zadní Hrádek: A: Vlastník: CZ AGRO Servis a.s., Opletalova 1284/37, Nové Město, 110 00 Praha 1 24676110 Podíl 1/3 Hnilicová Jitka, č.p. 33, 285 04 Vavřinec RČ 475727/070 Podíl 1/3 Lebedová Jitka, Vršovická 1429/68, Vršovice, 101 00 Praha 10 RČ 755514/0087 Podíl 1/6 Zemědělská výroba a služby, s.r.o., č.p. 23, 281 63 Toušice 47538210 Podíl 1/6 B: Nemovitosti: Parcela: 115 orná půda 1 946 m 2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Kopie katastrálních map Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Zadní Hrádek z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. 1.1.3 Územní plán Výřez z aktuálního územního plánu obce Bečváry z http://www.becvary.cz/urad-obce/urednideska/uzemni-plan-becvary-69.html ze dne 12. ledna 2017. 1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 4. prosince 2016. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
4 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné pozemky vydražené v rámci exekuční dražby. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. 1.2 Situace oceňovaných nemovitých věcí Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc. č. 115 orná půda o výměře 1 946 m 2 Oceňovaný pozemek se nacházejí v k. ú. Zadní Hrádek. Pozemek je rovinatý, lichoběžníkového tvaru a přístupný po zpevněné komunikaci. 2. Posudek I - ocenění pozemků dle BPEJ 2.1 Pozemky zemědělské Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se v souladu s 6 oceňovací vyhlášky určí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (příloha č. 4). Oceňovaný pozemek parc.č. 115 je v druhu pozemku orná půda a má dle LV č. 949 určenou BPEJ. Ocenění zemědělských pozemků podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo 115 115 Katastrální území Druh pozemku Zadní Hrádek orná půda Výměra m 2 1 477 469 BPEJ 52901 54400 ZC dle příl. 4 Kč/m 2 9,00 10,00 Úprava podle příl. 5 Zvýšení - pol. 1 % 0 0 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlastní obce kat. územím jiné obce? (odst. 8 přílohy č. 5) ano / ne ne ne Zvýšení - pol. 1 po úpravě % 0 0 Srážky a přirážky celkem % 0 0 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6 / 6) Kč/m 2 9,00 10,00 Cena části pozemku Kč 13 293,00 4 690,00 Pozemek celkem Kč 17 983,00
5 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použito přímého porovnání. Porovnání spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena tržní cena oceňovaného objektu se zohledněním všech kladů a záporů porovnávané nemovitosti. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách s vydraženými pozemky na www.exdrazby.cz a s pozemky nabízenými v realitní inzerci na www.sreality.cz. 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty zrealizované prodeje v exekuční dražbě: Pozemek o velikosti 3969 m 2, Dolní Chvatliny, podíl 1/3 61 000,-Kč, tj. 15, 37 Kč za id. 1/3, tj. 46,11 Kč/m 2 Stav dražby: Ukončeno byl učiněn příklep Číslo jednací:134 EX 07124 / 15-163 Počáteční cena:12 000,-Kč Cena stanovena znalcem:18 000,-Kč Dražební jistota:0,-kč Kraj: Středočeský Okres: Kolín Město: Dolní Chvatliny Podíl: 1/3 Podkategorie:Zemědělská půda Místo konání dražby:www.exdrazby.cz Pozemek se nachází cca 1,5 km severozápadně od okraje zastavěné části obce Dolní Chvatliny. Jedná se o zemědělský rovinný pozemek lichoběžníkového tvaru. Pozemek o velikosti 3030 m 2, Týnec nad Labem 72 000,-Kč, tj. 23,76 Kč/m 2 Stav dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Číslo jednací:081 EX 01913 / 05-091
6 Počáteční cena:30 000,-Kč Cena stanovena znalcem:45 000,-Kč Dražební jistota:6 000,-Kč Kraj: Středočeský Okres: Kolín Město: Týnec nad Labem Podkategorie: Zemědělská půda Místo konání dražby:www.exdrazby.cz Nemovité věci evidované na LV č. 1040, k.ú. Týnec nad Labem Jedná se o ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 1920/11 - orná půda a pozemku p.č. 1965/20 - orná půda, LV č. 1040, vše v k.ú. Týnec nad Labem, obec Týnec nad Labem, okres Kolín, které jsou situovány v severovýchodní části katastrálního území a tvoří jednotný funkční celek s přístupem přes nezpevněné pozemky. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané. Věcné břemeno cesty. Pozemek o velikosti 6828 m 2, Chotutice, podíl 1/3 100 000,-Kč, tj. 14,65 Kč za id. 1/3, tj. 43,95 Kč/m 2 Stav dražby: Ukončené Číslo jednací:015 EX 00643 / 11-50 Počáteční cena:30 000,-Kč Cena stanovena znalcem:45 000,-Kč Dražební jistota:10 000,-Kč Kraj: Středočeský Okres: Kolín Město: Chotutice Podíl:1/3 Podkategorie: Zemědělská půda Místo konání dražby:www.exdrazby.cz Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na pozemku parc. č. 560 - orná půda o výměře 6828 m2. Zapsáno na LV 121, kat. území a obec Chotutice, okres Kolín. Pozemek se nachází západně od obce Chotutice, přístup je po nezpevněné cestě. Je využívaný k zemědělské činnosti.
7 Pozemek o velikosti 3201 m 2, Choťovice 79 000,-Kč, tj. 24,68 Kč/m 2 Stav dražby: Ukončené Číslo jednací:077 EX 06545 / 11-135 Počáteční cena:44 000,-Kč Cena stanovena znalcem:66 000,-Kč Dražební jistota:20 000,-Kč Kraj: Středočeský Okres: Kolín Město: Choťovice Podkategorie: Zemědělská půda Místo konání dražby: www.exdrazby.cz Předmětem dražby je pozemek parc. č. 908 (orná půda) nacházející se v kat. území Choťovice, obec Choťovice, část obce Choťovice, okres Kolín. Pozemek parc.č. 352/29 se nachází v extravilánu obce Choťovice, v blízkosti D11. V katastru nemovitostí je veden jako orná půda. Realitní inzerce Prodej pole 3 744 m² Poříčany, okres Kolín 110 000 Kč, tj. 29,38 Kč/m² Celková cena: 110 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²: 29 Kč Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK ID zakázky: 550202 Aktualizace: Včera Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 3744 m2
8 Komunikace: Neupravená Nabízíme k prodeji soubor pozemků vedených jako orná půda a ostatní plocha o celkové výměře 3744 m2 v katastrálním území Poříčany, okres Kolín. Jedná se o pruhy v honu. Přístup po obecní komunikaci. BPEJ 21310, 22152 a 23011. Na základě realizovaných dražeb a realitních nabídek zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 24 46 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkovou cenu zemědělského pozemku v k.ú. Zadní Hrádek na 30 Kč/m 2. Parcela číslo Druh pozemku Využití - dle skutečného stavu Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč 115 orná půda orná půda 1 946 30,00 58 380,00 Porovnávací cena celkem 58 380,00 4. Práva a závady Povinná paní Jitka Lebedová byla obeslána znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělila, zda oceňovaný pozemek pronajímá a pokud ano, aby předložila kopie nájemní smlouvy. Na dopis povinná nijak nereagovala. Pro účely ocenění je tedy na pozemek pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 949 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.
9 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podílu podle odborného odhadu znalce celkem Ideální 1/6 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 Cena 17 983,00 Kč 58 380,00 Kč 58 000,00 Kč 9 667,00 Kč 8 700,00 Kč Obvyklá cena - slovy: osmtisícsedmsetkorunčeských Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,9 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. V Brně dne 12. ledna 2017 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 17/02/2017 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 12. ledna 2017 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 949 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. Zadní Hrádek Výřez z aktuálního územního plánu obce Bečváry Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Dopis povinné a podací lístek
10
11
12
13
14 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. Zadní Hrádek
15 Výřez z územního plánu obce Bečváry LEGENDA: NZO plochy zemědělské - orná
16 Fotodokumentace nemovitosti
17 Mapa oblasti
18 Dopis povinnému a podací lístek
19