ZNALECKÝ POSUDEK č. 752-40/17 O obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 150 na pozemku st. pč. 187/1 a pozemku zastavěné plochy a nádvoří pč. 187/1, zapsané na LV 18, k.ú. Chvalovice, obec Chvalovice, okres Znojmo Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Krula Jan, nar. 29. 6. 1975, bytem čp. 150, 669 02 Chvalovice Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 7. 9. 2017 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724 242 282 Počet stran: 7 včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 19. 9. 2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 150 na pozemku st. pč. 187/1 a pozemku zastavěné plochy a nádvoří pč. 187/1, zapsané na LV 18, k.ú. Chvalovice, obec Chvalovice, okres Znojmo 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp. 150 Adresa předmětu ocenění: Chvalovice 150 669 02 Chvalovice LV: 18 Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Chvalovice Katastrální území: Chvalovice Počet obyvatel: 630 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 7. 9. 2017 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, ze dne 11.8.2017, pro k.ú. Chvalovice, LV - 18 - kopie katastrální mapy k.ú. Chvalovice, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet icientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase - VÚV TGM - mapa záplavových území Dibavod 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby a Jan Krula, č. p. 150, 669 02 Chvalovice, vlastnictví: výhradní pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o rodinný dům s vedlejšími stavbami a pozemkem zapsaným na LV 18. Nemovitosti dle tohoto LV vlastní pan Krula Jan, který je insolvenčním dlužníkem. Nemovitosti na LV 18 získal na základě Usnesení soudu o dědictví Okresního soudu ve Znojmě 13D 1026/2012-40 ze dne 16.4.2013, právní moc ke dni 16. 4. 2013, Z-5386/2013-713. Nemovitost je stará cca 100 roků, posledních cca 10 roků je průběžně modernizována, je vlastníkem obývána. Úpravy nejsou zaneseny na stavebním úřadu. - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Objekt rodinného domu čp. 150 je situován v okrajové části obce Chvalovice, katastrální území přímo sousedí na severu s okresem Znojno (vzdálenost cca 5 km), na jihu se státní hranicí a hraničním přechodem Hatě do Rakouska, cca 4 km. Obec s rozšířenou působností a pověřená obec je Znojmo, kde je veškerá občanská vybavenost. V obci Chvalovice je autobusová doprava. Příjezd k nemovitosti po místní zpevněné komunikaci, pozemek dvora je oplocen. Na rodinný dům navazuje bývalá hospodářská část, výběh pro psy a v zadní části pozemku je umístěna stodola. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Rodinný dům je řadový koncový, de facto dvojdům, přízemní, půdorys nepravidelný, navazující hospodářskou částí. Konstrukce domu je zděná ze smíšeného zdiva, přistavovaná část z cihelného zdiva, zastřešení objektu sedlové s pálenou taškovou krytinou, klempířské konstrukce pozinkované. Vytápění a ohřev teplé vody je pomocí plynového kotle. Dům je průběžně modernizován. Původní okna byla před cca 10 roky vyměněna za plastová, vyměněna tašková pálená krytina před 6 roky, před 3 roky nově dostavené zádveří s částí obývacího pokoje dalšího pokoje, provedeno zateplení fasády. Pergola je stará cca 2 roky. Původní dům je cca 100 roků starý. V rodinném domě bydlí vlastník nemovitosti. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Rodinný dům čp. 150 na pozemku p.č. 187/1 Jde o dům o velikosti 4+1 se sociálním zařízením a technickým zázemím. Konstrukce domu je zděná ze smíšeného zdiva, zastřešení objektu sedlové s taškovou pálenou krytinou, klempířské konstrukce pozinkované, plastová okna, dveře plné nebo prosklené do ocelových zárubní, podlahy jsou betonové s krytinou PVC, v přístavbě s laminátovou plovoucí podlahovou krytinou, sociální zařízení společné s WC má podlahu z keramické dlažby a keramickým obkladem. Topení a teplá voda zajištěny plynovým kotlem a bojlerem, ústřední rozvod teplé vody k radiátorům. Dle informace vlastníka byly v posledních cca 10 letech postupně prováděny modernizační, rekonstrukční práce a stavební úpravy rozšiřující vstupní část a pokoje. Byla osazena plastová okna, vyměněna tašková pálená krytina, zateplena fasáda (chybí fasáda na částech do dvora), vybudována pergola. Půdorys domu je nepravidelný, původní rozměry zastavěné plochy domem a hospodářské části byl 11,5 m x 5,2 m + 9,8 m x 5,2 m, o rozměrech zastavěné plochy cca 107 m 2. Po dostavbě cca 20 m2 zádveří s obytnými prostory a oddělení hospodářské části zůstala zastavěná plocha rodinným domem v podstatě nezměněna. - 3 -
Stodola o půdorysných rozměrech 10,6 x 8,6 m, umístěná v zadní části zahrady i původní hospodářské stavby jsou rovněž zděné se sedlovým zastřešením a taškovou krytinou. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Na pozemku se dále vyskytují dřevěné přístřešky pro drobná domácí zvířata, pozemek je celkově neudržován, zarostlý a zanesen všemožným materiálem. Pozemek je o celkové velikosti 716 m 2, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Stáří nemovitosti 100 roků. Výpočet icientu vybavenosti: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Část Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Koef. Upravený obj. podíl [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,00 Koeficient vybavení 0,9500 Vybavenost domu je lehce podstandardní. - 4 -
Porovnání srovnatelných nemovitostí lokalita Užit Pl. m2 Pl. Poz. m2 nabídk cena Kč upravená cena Kč k=0,85*) vel vel. a vzdál. obce stavu vybav typu sam /řad návrh srovnatel ceny Kč ozn Oblekovice 128 838 1 950 000 1 657 500 0,95 0,90 0,95 1,00 0,90 1 211 674 1*) Dyje 110 719 1 000 000 850 000 1,00 0,90 1,10 1,00 0,90 757 350 2*) Chvalovice 187 2497 2 715 000 2 307 750 0,60 1,00 1,00 1,00 0,90 1 246 185 3*) Mikulovice 80 629 850 000 722 500 1,10 1,10 1,00 1,00 1,00 874 225 4*) Pavlice 140 784 590 000 590 000 0,95 1,15 1,00 1,10 1,00 709 033 5*) 129 742**) 1 421 000 1 225 550 959 693 Stavební pozemek zjištěná cena za 1m2 cca 500 Porovnávaná nemovitost Chvalovice 88 716 *) - icient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům **) do průměru není započítán reprezentant 3*) 1*) samostatný přízemní rodinný dům, starší k rekonstrukci, užitná plocha 128 m2, pozemek 838 m2, velikost 3+1, další technická místnost, hospodářské stavení, vlastní studna, elektřina, plyn, odkanalizování do jímky, navazuje přímo na Znojmo, nabídka 1 950 000 Kč 2*) samostatný přízemní rodinný dům s užitnou plochou 110 m2, pozemkem 719 m2, další hospodářské budovy, dispozice 3+1, vhodný k rekonstrukci, sklep, všechny inženýrské sítě, je zde autobus i železnice, obec navazuje přímo na Znojmo, nabídka 1 000 000 Kč 3*) samostatný rodinný dům, podsklepený, podkroví s možným využitím, se zastavěnou plochou 117 m2, pozemkem 2497 m2, další zemědělská stavba a jiná stavba, zahrada, celková zastavěná plocha 355 m2, stav dobrý, všechny inženýrské sítě, znalecký posudek 2 715 000 Kč, dražba - vyvolávací cena 1 810 000 Kč 4*) řadový přízemní rodinný dům s užitnou plochou 100 m2, pozemkem 629 m2, dispozice 3+kk, dvůr, dílna, garáž, zahrada, koupelna a samostatné WC, technická místnost, dobrý stav, vlastní studna, kotel na TP, všechny inženýrské sítě, lze vytápět plynem, nabídka 850 000 Kč 5*) řadový přízemní rodinný dům o zastavěné ploše 140 m2, pozemek 784 m2, započatá rekonstrukce, nová střecha, okna, svody, předpoklad standardního vybavení, inženýrské sítě mimo kanalizace, předpoklad dalších stavebních úprav, nabídka v insolvenčním řízení, vyvolávací cena 590 000 Kč - 5 -
Na trhu nemovitostí se v současné době přímo v obci Chvalovice nabízí v dražbě rodinný dům, který však svým rozsahem (je podsklepený, má vhodné podkroví k vestavbě a pozemek cca 2,5 tis. m2. V tabulce nabídek je uveden za cenu stanovenou znaleckým posudkem, nikoli vyvolávací cenu, a dále icienty upraven na "obdobnou" nemovitost. V okolí Znojma do 10 km je na trhu nabízeno cca dvě desítky přízemních rodinných domů s plochou pozemku od 500 do 800 m2. Užitné plochy rodinných domů jsou nabízeny mezi 80 a 187 m2, plochy pozemků (vyjma dražené nemovitosti v Chvalovicích) mezi 629 a 838 m2. Byl vypočten icient vybavení posuzované nemovitosti, k= 0,95 (lehce podstandardní nemovitost). Rovněž byla zjišťována cena stavebních pozemků v dané lokalitě. Ceny se pohybují dle umístění, velikosti, tvaru, napojení na sítě, ve velkém rozpětí, mezi od cca 200 do 950 Kč/m2 (reálná cena pak bude okolo 500 Kč/m2). Nabízené nemovitosti 1*) a 2*) jsou situovány v bezprostřední návaznosti na Znojmo. Velmi obdobná nabídka je pod označením 4*) v Mikulovicích, a to co do velikosti domu, stavu, vybavení i dalších staveb na pozemku. Pozemek oceňované nemovitosti je o cca 90 m2 větší. Obě obce mají rovněž srovnatelný počet obyvatel (627 a 630). Nemovitost v Mikulovicích oproti posuzované je o cca 5 km vzdálenější od Znojma, další výhodou oceňované nemovitosti je blízkost hraničního přechodu (5 km) a případná možnost práce v Rakousku. Nemovitost je nabízena za 850 tis. Kč, po úpravě icientem vyjadřujícím nabídku realitního trhu by pak cena činila cca 720 tis. Kč. Průměr všech nabídkových cen po jejich úpravě na srovnatelnou úroveň činí cca 960 tis. Kč. Porovnáním na trhu nemovitostí, s přihlédnutím ke všem faktorům oceňované nemovitosti, je jako porovnatelná hodnota nemovitosti rodinného domu č.p. 150 včetně pozemku pč. 187/1, k.ú. Chvalovice, navržena cena na úrovni zjištěných průměrných cen upravených příslušnými icienty, tj. po zaokrouhlení 960 000 Kč C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví Vlastník stavby a pozemku: Jan Krula, č. p. 150, 669 02 Chvalovice, vlastnictví: výhradní D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňované nemovitosti lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení, je na majetek na LV 18 - rodinný dům čp. 150 na pozemku st. pč. 187/1 a pozemku zastavěné plochy a nádvoří pč. 187/1, zapsané na LV 18, k.ú. Chvalovice, obec Chvalovice, okres Znojmo - 6 -
uvaleno Zástavní právo smluvní, zahájena exekuce a podán návrh na zřízení exekutorského zástavního práva. Tyto právní vady nemají vliv na zjištěnou cenu nemovitosti. Zjištěná obvyklá cena 960 000 Kč slovy: Devětsetšedesáttisíc Kč V Praze 19. 9. 2017 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 Seznam příloh - výpis z KN k.ú. Chvalovice, LV - 18 - kopie katastrální mapy k.ú. Chvalovice, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 752-40/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 752-40/17. - 7 -