ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 7236-231/2017 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Rodinný dům Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Kozmice, k.ú. Kozmice Hlavní 158/91, 747 11 Kozmice Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, 140 00 Praha Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 63708701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: insolvenční řízení KSOS 34 INS 25499/2016 - Šoltýsová Radka OBVYKLÁ CENA 650 000 Kč Stav ke dni: 3.11.2017 Datum místního šetření: 3.11.2017 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce a majitele Počet stran: 14 Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 4.11.2017 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 1061 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Předmětem ocenění jsou nemovitosti ve vlastnictví dlužníka Šoltýsová Radka, Hlavní 158/91, 747 11 Kozmice. Základní pojmy a metody ocenění V ocenění byla použita metoda věcné hodnoty dle Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dále metoda porovnávací. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 1061 ze dne 1.11.2017. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 4.11.2017. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. - Údaje o stáří domu a provedených opravách, sdělené majitelem. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Kozmice, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, vzdálenost do okresního města Opava činí cca 20 km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1863/1 Česká republika Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 1863/1 - ostatní plocha (silnice), která je ve vlastnictví České republiky. Dům je napojen na rozvod veřejné elektroinstalace, vodovod, splašková voda je svedena do vlastní žumpy, plyn je přiveden na hranici pozemku, na zahradě je kopaná studna s užitkovou vodou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Stavebně nedokončený dům, není garáž. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou ANO Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací - 2 -
NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Komentář: V katastrální mapě není zakreslena přístavba domu, která zasahuje na pozemek parc. čís. 375/3, déle není v katastrální mapě zakreslená garáž na pozemku parc. čís. 374/1. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro VITACREDIT s.r.o., dále zahájení exekuce. Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno. Ostatní rizika: NE Nemovitá věc není pronajímána ANO Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: Dům je v probíhající celkové rekonstrukci, není schopen užívání. Výpočet hodnoty pozemků OCENĚNÍ Pozemky Ocenění stavebních pozemků Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, situované v místě s možností napojení na rozvod vodovodu, plynovod, elektroinstalaci a dešťovou kanalizaci. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 374/1 500 150,00 75 000,00 zastavěná plocha a nádvoří 375/1 77 600,00 46 200,00 ostatní plocha 375/3 84 600,00 50 400,00 zahrada 376 324 600,00 194 400,00 Celkem 985 366 000,00 Výsledná cena = 366 000,- Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parcelní číslo Množství JC RC Opotřebení VH garáž zděná, o 2.NP, ZP = 19,81 m2 374/1 87,00 m3 1 500 Kč/m3 130 500 Kč 45 % 71 775 Kč studna kopaná, s užitkovou vodou 375/3 13,00 m 3 000 Kč/m 39 000 Kč 50 % 19 500 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 91 275 Kč - 3 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 158 Dům je užívaný asi od roku 1900, od roku 2015 je v celkové probíhající rekonstrukci. Dům je řadový koncový, částečně podsklepený, o 1.NP, je součásti pozemku parc. čís. 375/1, přístavba je na pozemku parc. čís. 375/3. Dům není stavebně dokončen, je v tzv. hrubém stavu, dispozičně obsahuje v PP sklad, v 1.NP je chodba se schodištěm, koupelna s WC (sprchovací kout, vana, záchod) a pokoj s kuchyni (bez vybavení). Dům není schopný užívání, je v celkové probíhající rekonstrukci, ke dni místního šetření je bez funkčních rozvodů sítí, bez topení. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (5,43*3,12) = 16,94 1.NP (5,43*3,12)+(8,48*9,28) = 95,64 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 16,94 m 2 1,99 m 1.NP 95,64 m 2 2,99 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (16,94*3,81)+78,70*(4,04+2,57/2) = 483,62 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 483,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 483,62 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Zdivo zděné o tl. 45 cm S 100-4 -
3. Stropy dřevěné trámové, v PP betonové S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina plechová S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky chybí C 100 8. Fasádní omítky chybí C 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady chybí C 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře pouze vchodové P 100 13. Okna plastová S 100 14. Podlahy obytných místností betonové P 100 15. Podlahy ostatních místností betonové P 100 16. Vytápění chybí C 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová - nefunkční P 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody chybí C 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně chybí C 100 24. Vnitřní vybavení sprchovací kout, vana, umývadlo S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky C 5,80 100 0,00 0,00 8. Fasádní omítky C 2,80 100 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře P 3,20 100 0,46 1,47 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100 0,46 0,46 16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00 17. Elektroinstalace P 4,30 100 0,46 1,98 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10-5 -
23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 70,72 Koeficient vybavení K 4 : 0,7072 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7072 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 153,- Plná cena: 483,62 m 3 * 3 153,- Kč/m 3 = 1 524 854,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 117 roků Opotřebení: 45,000 % - 686 184,- Kč Rodinný dům čp. 158 - zjištěná cena = 838 670,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům čp. 158 Oceňovaná nemovitá věc Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Užitná plocha: 69,35 m 2 Obestavěný prostor: 483,62 m 3 Zastavěná plocha: 95,64 m 2 Plocha pozemku: 985,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: RD Lokalita: Kozmice, Pod Lipami 29 Popis: Dům je užívaný od roku 1938, jako podsklepený, o 1.NP s půdním prostorem, dispozičně obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova s garáží o ploše 42,39 m2. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům, je kompletně dokončený. Pozemek: 1 406,00 m 2 Obestavěný prostor: 679,34 m 3 Užitná plocha: 115,20 m 2-6 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost 1,10 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - lepší stav a vybavení 0,70 Zdroj: kupní smlouva K6 Vliv pozemku - větší výměra pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Vliv pozemku - větší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C 1 940 000 115,20 16 840 0,73 12 318 Název: RD Lokalita: Bolatice, Lesní 13 Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Dům je užívaný od roku 1935, jako podsklepený, o 1.NP s podkrovím, dispozičně obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova o ploše 41,05 m2. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům, je kompletně dokončený. Pozemek: 675,00 m 2 Obestavěný prostor: 817,40 m 3 Užitná plocha: 167,18 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost 1,15 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - lepší stav a vybavení 0,80 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdroj: kupní smlouva Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Vliv pozemku - menší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 K C 1 210 000 167,18 7 238 0,97 6 992 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: RD Lokalita: Ludgeřovice, Lesní 9 Popis: Dům je užívaný od roku 1956, jako podsklepený, o 1.NP s podkrovím, dispozičně obsahuje byt o velikosti 4+1, je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům, je kompletně dokončený. Pozemek: 1 028,00 m 2-7 -
Obestavěný prostor: 986,59 m 3 Užitná plocha: 183,43 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost 1,15 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - lepší stav a vybavení 0,80 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: kupní smlouva K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - větší UP, horší prodejnost; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C 1 800 000 183,43 9 813 0,92 9 028 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Minimální jednotková porovnávací cena 6 992 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 9 446 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 12 318 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci 9 446 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 69,35 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 655 080 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 655 080 Kč 1 295 945 Kč 366 000 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v obci Kozmice, s ohledem na porovnávací hodnotu. Ve výsledné ceně je zohledněn stupeň rozestavěnosti, výsledná cena je bez odpočtu hodnoty zástavy. Stanovená výsledná cena je za všechny nemovitostí zapsané na LV č. 1061 pro kú Kozmice. - 8 -
Obvyklá cena 650 000 Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.8.5 Závěr Na základě požadavku objednatele má být výsledná cena stanovena zvlášť pro parcelu čís. 374/1 a zvlášť za ostatní nemovitosti zapsané na LV. Parcela čís. 374/1 nemá ke dni místního šetření zajištěn přístup, stojí na ni v KN neevidovaná stavba garáže, která je zjevně užívaná jako příslušenství RD čp. 158. Na základě výše uvedeného je parcela vhodná k prodeji pouze některému ze sousedů a to jako zahrada k domu, jako se stavební parcelou s ní nelze uvažovat. Cena za pozemek parc. čís. 374/1 činí 75.000,-- Kč. Cena za pozemek parc. čís. 375/1 - součásti je stavba RD čp. 158, dále za pozemky parc. čís. 375/3 a 376 činí 575.000,-- Kč. V Rohově 4.11.2017 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7236-231/2017 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1061 ze dne 1.11.2017. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 4.11.2017. 2-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -