ZNALECKÝ POSUDEK č. 3916-39/2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.71 zastavěná plocha a nádvoří,jehož součástí je stavba bydlení čp.28, jež je postavena na pozemku p.č.st.71, a pozemku p.č.68/33 zahrada o výměře, vše v obci Vinary, k.ú.kozojídky u Vinar, část obce Kozojídky Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 3.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 8.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.71 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 810m 2,jehož součástí je stavba bydlení čp.28, jež je postavena na pozemku p.č.st.71, a pozemku p.č.68/33 zahrada o výměře 1298m 2, vše v obci Vinary, k.ú.kozojídky u Vinar, část obce Kozojídky. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.st.71, p.č.68/33+ stavba bydlení čp.28 Adresa předmětu ocenění: k.ú.kozojídky u Vinar 28 503 53 Vinary Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Vinary Katastrální území: Kozojídky u Vinar Počet obyvatel: 454 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.4.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - místní šetření (bez cizí účasti, jen zevní prohlídka) konané dne 3.4.2014 - cuzk.cz - LV č.676 pro k.ú.kozojídky u Vinar z 1.4.2014 - dopis od EURODRAŽBY CZ, a.s. z 19.3.2014 čj. 315/2014-N 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Vladimír Procházka, Kozojídky 28, 503 53 Vinary, vlastnictví: SJM Marie Procházková, Nedbalova 1828, 415 01 Trnovany, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Vladimír Procházka, Kozojídky 28, 503 53 Vinary, vlastnictví: SJM Marie Procházková, Nedbalova 1828, 415 01 Trnovany, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle prohlídky nemovitostí zevně - vlastník stavby se na místní šetření nedostavil, a nemovitost tak byla prohlédnuta jen za oplocením. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou: 1) pozemek p.č.st.71 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 810m 2, jeho součástí je stavba rodinného domku čp.28, jež je postavena na pozemku p.č.st.71 2) pozemek p.č.68/33 zahrada o výměře 1298m 2, vše v obci Vinary, k.ú.kozojídky u Vinar, část obce Kozojídky, nemovitosti jsou zapsány na LV č.676. Celková výměra pozemků je 2108m 2. Jedná se o oplocené pozemky, nacházející se na okraji Kozojídek - jedná se o poslední nemovitost po levé straně při výjezdu z Kozojídek směrem ke Žlunicím. Vlastní rodinný dům čp.28 je přízemní zděná stavba obdélníkového půdorysu, s půdním prostorem pod sedlovou střechou s jednou polovalbou, s přístavbou přízemní verandy směrem do zahrady. Za touto verandou je malá nástavba patra s obytným prostorem narušujícím sedlovou střechu. Domek čp.28 je zděná stavba na základových pasech, s podezdívkou či obložením soklu pískovcovým obkladem. Fasádní omítka domku je ze škrábaného břízolitu, střešní krytina je tašková pálená, domek je opatřen žlaby, svody z pozinkovaného plechu jen do zahrady. Okna domku jsou špaletová dřevěná, při západní stěně (do polí) je opatřena železnými mřížemi. Parapety u oken jsou též z pozinkovaného plechu. U oken jsou ve fasádě šambrány. Vchodové dveře jsou dřevěné. Vnitřní konstrukce a vybavení lze jen odhadnout - prohlídka domku nebyla umožněna. Domek však má zcela jistě plynové vytápění - buď ústřední, či lokální plynovými topidly (zemní plyn je do domku zaveden). Vnitřní omítky se předpokládají hladké, vápenné, zřejmě štukové, schodiště do patra či podkroví je neznámé konstrukce. Dveře vnitřní jsou s největší pravděpodobností hladké, lakované, ocelové zárubně. Podlahy jsou buď prkenné, či parketové, či povlakové, v koupelně zřejmě keramická dlažba. Vybavení koupelny se předpokládá vanou či sprchovým koutem, umyvadlem, WC se předpokládá splachovací. Předpokládá se, že v - 2 -
domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, zavedena studená voda, ohřev teplé vody elektrickým boilerem. Skutečný rozsah a stav vnitřní vybavení však nelze zevně přesně specifikovat, stejně tak nelze jednoznačně určit dispoziční řešení domku. Lze však předpokládat, že v domku se v přízemí nachází byt velikosti 2+1 či 3+1 s příslušenstvím,v patře se předpokládá další pokoj či ještě další pokoj v podkroví, či zde není žádná obytná místnost, jen půdní prostor.. Zastavěná plocha domku činí cca 21,5*8,0=172m2 (tato zastavěná plocha zahrnuje i prostory příslušenství domku tj. hospodářské místnosti). K domku je přistavěna přízemní zděná garáž o ZP cca 8,0*40= 32m2. Jedná se o stavbu s pultovou střechou, dřevěnými otevíravýmí vraty, betonovou podlahou, krytinou pálenou taškovou, bez žlabu, bez svodů. Pozemky jsou oploceny - od přilehlé komunikace je dělí oplocení z plotových pletivových rámů do ocelových sloupků, s betonovou podezdívkou. V tomto oplocení jsou i plotová vrátka a plotová vrata.délka tohoto oplocení včetně vrat a vrátek je 31,50m, toto oplocení pak pokračuje i k domku po pravé straně a odděluje oceňované pozemky od sousedního pole v délce 5,70m.Za domkem pak je již oplocení provedeno ze strojového pletiva do betonových sloupků o výšce 1,20m, a to i na jižním a východním okraji pozemku tj. celková délka tohoto oplocení je cca 13,50+18,0+44,50= 76,0m. Zahrada u domku je neudržovaná, nachází se na ní trvalý travní porost a trvalé porosty 4ks thůjí cca 20 roků stáří, 3 ks švestek cca 10 roků stáří, 5 ks smrk cca 5 roků stáří a 1 ks třešeň cca 30 roků stáří.. Nemovitosti byly nabízeny na prodej RK Dumrealit s následujícím popisem: Prodej RD 4+1 po rekonstrukci. V přízemí domu se nachází místnost připravená pro zabudování kuchyňské linky na míru, dále dvě místnosti (ložnice,dětský pokoj) a velká místnost pro obývací pokoj a jídelnu. Podlahy -dlažba,dřevěné parkety. V přízemí se dále nachází koupelna,samostatné WC, technické místnosti - plynový kotel,vodárna. Rozvod vody v plastu z vlastní studny,odpad - septik s přepadem do obecní povrchové kanalizace. Dům je vytápěn ústředním plynovým topením.k domu přiléhají místnosti pro dílnu,prádelnu,včetně garáže.velký půdní prostor je vhodný k vestavbě - možnost vybudování dalšího obytného prostoru včetně příslušenství. V obci se nachází hostinec,kulturní dům. Další občanská vybavenost je v nedaleké obci Žlunice (2km) - pošta,obchody,mš.z obce dobré spojení autobusem do Jičína,Nového Bydžova,Kopidlna,Chlumce n.cidlinou - zastávka přímo u domu.dům se nachází v klidné část obce ve vyhledávané oblasti Českého ráje s mnoha kulturními a historickými památkami.. Možno jej využít k rekreaci nebo trvalému bydlení. Nemovitosti byly nabízeny bezůspěšně za 1,7mil.Kč. Dle RK má dům čp.28 užitnou plochu 112m 2. Foto od RK též doloženo v příloze ocenění. Údaje od RK však nebylo možno ověřit - prohlídka nebyla znalci umožněna. Přesto lze předpokládat jejich pravdivost. B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných nemovitostí na prodej, určení obvyklé ceny K datu ocenění se přímo v Kozojídkách nabízí k prodeji: 1)Za 760 tis.kč se nabízí k prodeji dvoupodlažní rodinný dům v obci Kozojídky, Vinary, okr. Hradec Králové, s možností půdní vestavby. Dispozice: přízemí zádveří, chodba, dva pokoje, kuchyně, komora, WC, sklep. Dům je v dobrém technickém stavu s možností okamžitého užívání nebo k rekreaci. Vytápění domu je plynové nebo na tuhá paliva, dům je zásoben vodou z vlastní studny, vodárna je ve sklepních prostorách. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci, elektřina 230/400, k domu náleží stodola, dílna, garáž, kůlny. Celková plocha pozemku je 2.000 m2, zastavěná plocha 170 m2. - 3 -
2) za 1,2 mil.kč se nabízí rodinný dům 3+1 s velkým pozemkem v obci Kozojídky u Vinar. V domě jsou plastová okna, vytápění kotlem na tuhá paliva, starší kuchyňská linka s dřezem, plynový sporák a odsavač par. V přízemí je velká kuchyň, obývací pokoj, dvě ložnice, chodba, WC, koupelna, velká kotelna a špíz. První patro domu je připraveno k rekonstrukci. Dům je umístěn na oploceném pozemku 5 461 m2, kde se nacházejí i hospodářské budovy a nově postavená garáž pro zemědělské stroje. 3) v jiné části Vinar v Janovicích se nabízí za 850 tis.kč - k prodeji vesnický dům o velikosti 3+1 v obci Vinary, část Janovice, okres Hradec Králové. Nemovitost lze financovat pomocí hypotečního úvěru, který Vám rádi a rychle zařídíme. Dům je v původním udržovaném stavu, velká stodola, garáž, chlév, dílna, velká zahrada. Topení zajišťují akumulační kamna. Celková plocha pozemku je 1.962 m2. Voda je vlastní, možnost napojení na obecní vodovod. Plyn je na hranici pozemku. Nemovitost je volná ihned k nastěhování. Možnost dokoupit vedlejší domek s pozemkem 1.004 m2. Přímo v Kozojídkách je několik dalších objektů v havarijním stavu, což dokazuje, že tato část obce není nikterak vyhledávanou lokalitou. I doložené nabídky na prodej ukazují, že o nemovitosti v této části Vinar není výrazný zájem. Obchodovatelnost s oceňovanou nemovitostí, jež nebyla znalcem prohlédnuta (prohlídka nebyla umožněna), lze předpokládat v úrovni cca 800-950 tis.kč. Obvyklá cena je stanovena v té nižší cenové hladině. Obvyklá cena činí Slovy : osmsettisíc Kč 800 000,-Kč V Lázních Bohdaneč 8.4.2014 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz - 4 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3916-39/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 926-39/14. E. SEZNAM PŘÍLOH LV č.676 pro k.ú.kozojídky u Vinar Snímek kat.mapy z cuzk.cz Fotodokumentace nemovitosti foto znalce, a foto od RK Dumrealit.cz - 5 -
Foto znalce - 6 -
Foto znalce - 7 -
Foto od RK Dumrealit.cz - 8 -
Foto od RK Dumrealit.cz - 9 -