Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3506/050/2014 6 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 94 na pozemku p.č. st. 37/2 a pozemky p.č. st. 37/2, p.č.249/1 a p.č. 251, to vše v k.ú. Široký Důl obce Široký Důl. Adresa nemovitosti: Široký Důl 94 / 94, 57201 Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Svitavy, obec Široký Důl, k.ú. Široký Důl, kód k.ú. 762661, LV 168 Pozemky: st. 37/2, 249/1, 251 Vlastník stavby: Martin Krutý, Dornych 196/29, 60200 Brno, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Martin Krutý, Dornych 196/29, 60200 Brno, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:678/2013-a, 14.3.2014 Adresa objednatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 900 000 Kč Datum místního šetření: 20.3.2014 Datum zpracování : 31.3.2014 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 9 V Borohrádku, dne 31.3.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 398 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 224 / 0 0 1 218 1 088 147 100,00 / 0 1 218 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 008 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 2 056 061 Kč Obvyklá cena 900 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v malé obci s dobrou občanskou vybaveností a s průměrnou dosažitelností větších sídel. Objekt vznikl přestavbou části bývalé zemědělské usedlosti v 70-tých letech minulého století a tomu i odpovídá standard vybavení. Kromě toho je objekt dlouhodobě neužívaný a údržba je zanedbaná. Cenu bude negativně ovlivňovat skutečnost, že bezprostřední přístup ke vchodu do domu je po úzkém pozemku (pouze pěší) jiného vlastníka a není právně ošetřen. Negativně bude působit i množství exekucí váznoucích na oceňovaných nemovitých věcech. Nabídka obdobných nemovitostí v okolí převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Široký Důl se nachází na území okresu Svitavy a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Polička. Obec se rozkládá asi 20 km západně od Svitav a 5 km severozápadně od města Polička. V obci je s ohledem na její velikost dobrá občanská vybavenost (OÚ, MŠ, ZŠ - 1.stupeň, hřiště, restaurace). Oceňované nemovitosti se nacházejí na západním okraji obce v rozptýlené zástavbě rodinných domů venkovského charakteru. Jedná se o přestavěnou část bývalé zemědělské usedlosti. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům, se dvěmi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou z cihelného zdiva tl. 45cm.. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasáda břizolitová. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Okna jsou dřevěná špaletová + venkovní žaluzie, dveře hladké plné nebo částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou beton + textilie, podlahy ostatních místností jsou z cementové dlažby. Vytápění je ÚT s kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace je 220 a 380 V. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo, WC. Kuchyň není vybavena. Rodinný dům - bydlení. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1970 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Komentář k zajištění přístupu a příjezdu Pozemky p.č. 249/1 a p.č. 221 jsou přístupné z veřejného prostranství. Bezprostřední vstup do domu čp. 94 je po pozemku p.č. st. 37/1 a není právně ošetřen. Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitostech váznou zástavy, exekuce a exekuční příkazy k prodeji k prodeji, viz zápisy na LV 168 oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika ANO Stavby dlouhou dobu neužívané Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 168 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0533 Svitavy Obec: 578851 Široký Důl Katastrální území: 762661 Široký Důl Ulice: č.o.: 94 Vlastníci Podíl FO RČ: 8101063861 Martin Krutý Dornych 196/29, 60200 Brno 1 / 1 Stavby není součástí část obce Široký Důl Rodinný dům č.p. 94 na pozemku p.č. st. 37/2 Pozemky st. 37/2 Stavební parcela Parcela KN 268 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 249/1 Pozemková parcela Parcela KN 667 m 2 zahrada 251 Pozemková parcela Parcela KN 283 m 2 zahrada - 4 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 147,03 m 2 110,00 m 2 1.NP 152,28 m 2 114,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 110,00 m 2 1,00 110,00m 2 1.NP - celkem 110,00 m 2 110,00 m 2 1.NP 2.NP 114,00 m 2 1,00 114,00m 2 1.NP - celkem 114,00 m 2 114,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (9,60*9,60+9,30*5,90)*(0,10+2,50+0,30) = 426,39 m 3 2.NP (9,60*9,60+9,30*5,90)*(2,45+0,30)+1,50*3,50*(2,45+0,30) = 418,77 m 3 zastřešení 9,60*9,60*3,60/2+9,30*5,90*2,80/2 = 242,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 087,86 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 147 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 087,86 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 569 025 Stáří roků 44 Další životnost roků 56 Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 056 061 Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou napojeny na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace a zemního plynu. Příjezd k nemovitosti po zpevněné komunikaci. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 37/2 268 1 / 1 zahrada 249/1 667 1 / 1 zahrada 251 283 1 / 1 Celková výměra pozemků: 1 218-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Borová u Poličky 215,00 1 615 1 700 000 7 907 0,620 4 902 RD Borová, Větší RD v obci Borová u Poličky. Dispozice 5+1 s možností dobudování obytného podkroví. Nová střecha, bez vlhkosti, celkově velmi dobrý stav bez dalších nutných investic. Vhodné pro početnější rodinu, možnost chovu hospodářských zvířat, kurník, chlívek, dílna, garáž, velká zahrada, potok vedle zahrady. Vytápění ÚT na TP, voda městská i vl.studna, plyn na hranici pozemku. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Vliv pozemku - velký pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Vliv pozemku - velký pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Krásné u Žďáru nad Sázavou 187,00 240 1 300 000 6 952 0,760 5 284 RD Krásné, Samostatně stojící rodinný dům. Dispozici tvoří vstupní chodba, kuchyň,dvě obytné místnosti, komora, WC, sklad, schody do podkroví kde jsou dvě místnosti a půdní prostor. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Krouna - Rychnov 270,00 1 148 1 390 000 5 148 0,680 3 501 RD Rychnov, Rodinný dům v obci Rychnov, okr. Chrudim. Dům je možné využít k trvalému bydlení, nebo jako chalupu k celoročním rekreačním účelům. Obytná dispozice domu je 5+1. V domě je koupelna (vana, sprchový kout) a kuchyň po rekonstrukci. WC je oddělené. Dům má dva samostatné vchody, takže je možné tento dům využít dvougeneračně. Voda ze studny, ohřev bojlerem. Odpad řešen septikem. Topení ústřední s kotlem na plyn nebo na tuhá paliva a lokální na tuhá paliva. K domu patří prostorná zahrada, garáž a zahradní domek. Obec Rychnov se nachází 4km od Krouny a 6km od Proseče Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Velikost objektu - větší hůře prodejný objekt - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - větší hůře prodejný objekt; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; - 6 -
Čistá u Litomyšle 243,00 596 1 900 000 7 819 0,560 4 379 RD Čistá, rodinného domu v obci Čistá u Litomyšle. Dům je samostatně stojící v zahradě, má dvě nadzemní podlaží a podsklepení, je dvougenerační. V přízemí se nachází jednotka 3+1, v 1. patře jednotka 2+1+ pracovna. Topení je ústřední plynové + topení kotlem na tuhá paliva, možnost instalace krbových kamen. V domě je 2x koupelna, 2x WC. K dispozici je též garáž pod domem, rozsáhlé sklepní prostory, prosklená veranda, skleník, zahradní domek. V blízkosti je obchod, dětské hřiště, zastávka autobusu. Vzdálenost od Litomyšle - cca 5 km. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - atraktivnější lokalita - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - atraktivnější lokalita; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Variační koeficient před úpravami: 15,94 % Variační koeficient po úpravách: 14,80 % Stanovená jednotková cena: 4 500 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 008 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 168 ze dne 18.7.2014. 6 Snímek katastrální mapy ze dne 20.3.2013. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -