Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2927/136/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 27 Adresa nemovitosti: Dolní Domaslavice 27 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Dolní Domaslavice, k.ú. Dolní Domaslavice, kód k.ú. 628921, LV 558 Ostatní stavby: Pozemky: st. 227, 716/5 Vlastník stavby: SJM Marek Rejda, Dolní Domaslavice 27, 73938, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lenka Rejdová, Dolní Domaslavice 27, 73938, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Marek Rejda, Dolní Domaslavice 27, 73938, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lenka Rejdová, Dolní Domaslavice 27, 73938, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s; č. j. 494/2013-A, obj. ze dne 17.9.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 494/2013-A, obj. ze dne 17.9.2013 Datum místního šetření: 27.9.2013 Datum zpracování : 30.9.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Posudek sepředává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1935 rekonstrukce v r. 2011 Rekonstrukce: dílčí, střecha, okna, dveře, ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda odpojena, kanalizace, plyn odpojen, elketro odpojeno Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD, železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum zástavba RD Počet obyvatel: 1 181 Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední tuhá paliva RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 4+1 102 / 0 0 1 247 527 114 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav 378 000 Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 558 ze dne 12.9.2013 Fotodokumentace nemovitostí Snímek katastrální mapy Mapa okolí Zpráva o nebezpečí povodně Usnesení Eurodražby.CZ a.s., č. j. 494/2013-A ze dne 17.9.2013 Charakteristika obce Jedná se o obec Dolní Domaslavice, s počtem obyvatel 1 181. Obec Dolní Domaslavice je vybavena základní sítí obchodů a služeb.je zde pošta, základní škola, mateřská škola, sportovní hřiště. V obci má ordinaci jeden praktický lékař. Obec Dolní Domaslavice je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava autobusová. Poloha nemovitosti Nemovitost rodinného domu č. p. 27 se nachází v Dolních Domaslavicích, k. ú. Dolní Domaslavice, v širším centru obce, v klidovém území. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z místní komunikace. Poloha nemovitosti je dobrá. Nemovitost v době místního šetření není obydlená a - 2 -
není napojena na žádné inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusů Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 27. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou v 1.P.P. železobetonové, v 1.N.P. dřevěné trámové s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina bonnský šindel. Klempířské konstrukce z titanzinkového plechu. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Podlahy obytných místností plovoucí z laminátových lamel. Podlahy ostatních místností z keramické dlažby, v 1.P.P. bez povrchu. Vytápění ústřední na tuhá paliva.elektroinstalace světelná a motorová nefunkční. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody nefunkční, vnitřní kanalizace plastová. Vnitřní vybavení vana plastová a záchod standardního provedení. Vnitřní omítky částečně vápenné štukové hladké, vnější omítky břízolitové škrábané. Schodiště v 1.P.P.cihelné. Jsou odpojeny všechny inženýrské sítě. Druh stavby účel využití Rodinný dům bydlení. Nemovitost je neobydlená. Současný stav nemovitosti neumožňuje bydlení. Dispoziční řešení V rodinném domě se nachází jeden samostatný byty s úplným nefunkčním příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště a kotelna na tuhá paliva. V 1.N.P. se nachází zádveří, koupelna se záchodem, kuchyň, čtyři obytné místnosti. Nad 1.N.P. se nachází půda. Popis tech. Stavu stavby Vlastníci nemovitostí se místního šetření bez omluvy nezúčastnili. Dle vyjádření p. Jiřího Toboly byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1935. V průběhu dosavadního užívání byla započata rekonstrukce v roce 2011. V současné době jsou odpojeny všechny inženýrské sítě, je nefunkční ústřední vytápění, vnitřní rozvody vody a kanalizace, elektroinstalace. Rekonstrukce není dokončena, jsou zničené podlahy, nejsou dodělány stropní konstrukce se zateplením. Stavba je ve špatném stavebně technickém stavu k částečné rekonstrukci. Je neobydlená, v současném stavu neobyvatelná. Příslušenství stavby Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou venkovní úpravy přípojky inženýrských sít, septik, oplocení, vrata a vrátka. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné a železobetonové 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina živičná 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové škrabané 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody v 1.P.P. cihelné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných místností plovoucí podlaha 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák - 3 -
24. Vnitřní vybavení vana 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 227 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 126 m 2 a parc. č. 716/5 zahrada o výměře 1 121 m 2 z LV č. 558 pro obec Dolní Domaslavice, k. ú. Dolní Domaslavice. Na pozemku parc. č. st. 227 je postavený rodinný dům č. p. 27. Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Vlastníky pozemků jsou v SJM Marek Rejda a Lenka Rejdová, č. p. 27, 739 38 Dolní Domaslavice. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky parc. č. st. 227 a parc. č. 716/5 z LV č. 558 nacházejí v zóně 1- zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Dolní Domaslavice 1 110 621 600 560,00 0,80 448,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. Sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový asfaltový příjezd. Dolní Domaslavice 1 495 930 000 622,07 0,80 497,66 Rovinatý pozemek, inž. Sítě v dosahu pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Dolní Domaslavice 1 140 558 600 490,00 0,80 392,00 Mírně svažitý stavební pozemek, inž. Sítě na hranici pozemku. Vlastní zpevněný příjezd. Dolní Domaslavice 1 407 650 000 461,98 0,80 369,58 Rovinatý stavební pozemek, inž. Sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Dolní Domaslavice 1 500 695 000 463,33 0,80 370,66 Rovinatý stavební pozemek, inž. Sítě na hranici pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Dolní Domaslavice 1 197 658 350 550,00 0,80 440,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. Sítě na hranici pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 419,65 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Obvyklá cena stavebních pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly srovnávána ceny stavebních pozemků v Dolních Domaslavicích.Obvyklá cena stanovená porovnávacím způsobem činí 420 Kč/m 2. Obvyklá cena pozemku zahrady je upravena koeficientem 0,50. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 227 126 420 52 920 zahrada 716/5 1 121 210 235 410 Celková výměra pozemků 1 247 Hodnota pozemků celkem 288 330-4 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou v 1.P.P. železobetonové, v 1.N.P. dřevěné trámové s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina bonnský šindel. Klempířské konstrukce z titanzinkového plechu. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Podlahy obytných místností plovoucí z laminátových lamel. Podlahy ostatních místností z keramické dlažby, v 1.P.P. bez povrchu. Vytápění ústřední na tuhá paliva.elektroinstalace světelná a motorová nefunkční. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody nefunkční, vnitřní kanalizace plastová. Vnitřní vybavení vana plastová a záchod standardního provedení. Vnitřní omítky částečně vápenné štukové hladké, vnější omítky břízolitové škrábané. Schodiště v 1.P.P. cihelné. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 24,56 m 2 16,29 m 2 1.N.P. 114,32 m 2 85,78 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 24,56x2,05 = 50,35 m 3 1.N.P. 114,32x2,70 = 308,66 m 3 Krov 114,32x0,62+114,32x1,70 2 = 168,05 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 527,06 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 139 Obestavěný prostor [m 3 ] 527,06 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 738 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 497 000 Stáří roků 78 Další životnost roků 22 Opotřebení % 78,00 Věcná hodnota (VH) Kč 549 000 Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno - 5 -
vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 3. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. 1.P.P. 16,29 m 2 1,00 16,29m 2 1.P.P. celkem 16,29 m 2 16,29 m 2 1.N.P. zádveří 11,61 m 2 1,00 11,61m 2 pokoj 9,73 m 2 1,00 9,73m 2 pokoj 10,20 m 2 1,00 10,20m 2 pokoj 14,49 m 2 1,00 14,49m 2 obývací pokoj 23,03 m 2 1,00 23,03m 2 kuchyň 13,84 m 2 1,00 13,84m 2 koupelna s WC 2,88 m 2 1,00 2,88m 2 1.N.P. celkem 85,78 m 2 85,78 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Hnojník 181,00 2 013 790 000 4 365 0,80 3 492 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Střítež 450,00 1 108 1 450 000 3 222 0,80 2 578 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro. Horní Domaslavice 127,00 1 200 599 000 4 717 0,80 3 774 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Frýdlant nad Ostravicí 120,00 1 557 650 000 5 417 0,80 4 334-6 -
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Karpentná 350,00 2 195 1 500 000 4 286 0,80 3 429 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Bílá 164,00 371 870 000 5 305 0,80 4 244 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 102,07 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 27 v Dolních Domaslavicích, k. ú. Dolní Domaslavice s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 2 578 Kč/m 2 do 4 333 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 3 700 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusů - Vybavení a velikost rodinného domu dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a velmi špatný stav stavby k částečné rekonstrukci - Poloha objektu v Domaslavicích v širším centru obce - Využitelnost neobydlený, neobyvatelný, dům vyžaduje částečnou rekonstrukci - Velikost pozemku pozemky mají celkovou výměru 1 247 m 2 - Nemovitost ve společném jmění manžalů Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 700 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, velmi špatný stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 3 700 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 102,07 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 102,07 m 2 x 3 700 Kč/m 2 = 377 659 Kč - 7 -
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 27 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 227 a parc. č. 716/5 v Dolních Domaslavicích, k. ú. Dolní Domaslavice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 377 659 Kč, po zaokrouhlení 378 000 Kč slovy: třistasedmdesátosmtisíc Kč Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 558 ze dne 12..9.2013 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti 1 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 30.9.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2927/136/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2927/136/2013. - 8 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ: Kuchyň Koupelna s WC Obývací pokoj Pokoj Pokoj Pokoj - 9 -
Kotelna v 1.P.P. Pohled jihovýchodní Pohled severovýchodní Pohled západní Pohled jihozápadní Pozemek parc. č. 716/5-10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA: - 11 -
MAPA OKOLÍ: - 12 -
- 13 -
- 14 -