Ing. Junger Rudolf, Terezy Novákové 1304, Litomyšl 570 01 tel., fax: 461 612 788, 461 612 789 e-mail : Junger@lit.cz znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví odvětví stavby obytné ODBORNÝ POSUDEK č. 1958/188/11 o obvyklé ceně ideální 1/4 nemovitosti stavby rodinné rekreace č.e. 49 v katastrálním území Kunětice, obec Kunětice, okres Pardubice, zapsané na LV č. 524, ke dni 26.10.2011 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ústí nad Orlicí soudní exekutor JUDr. Taťána Macková Nám. J.M.Marků 92, 563 01 Lanškroun Sp. zn. 047 EX 147/07 Účel posudku: - stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora sp. zn. 047 EX 147/07 17 ze dne 21.6.2007 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 26.10.2011. Posudek obsahuje celkem osmnáct stran textu včetně obálky a je vypracován ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři obdrží objednavatel a jedno zůstane v archivu znalce. V Litomyšli dne 30.12.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství ke dni 7.11.2011, a to ideální 1/4 nemovitosti stavby rodinné rekreace č.e. 49 v katastrálním území Kunětice, obec Kunětice, okres Pardubice, jak je zapsána u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice na LV č. 524. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinná rekreace č.e. 49 Adresa nemovitosti: 533 04 Kunětice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Kunětice Katastrální území: Kunětice Počet obyvatel: 285 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 105,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 26.10.2011, povinná se dostavila, ale nemovitost nevyužívá a neměla klíče od nemovitosti a tím neumožnila zaměření. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice list vlastnictví č.: 524 okres : Pardubice obec : Kunětice katastrální území : Kunětice Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Zp. využití Na parcele Kunětice, č.e. 49 rod. rekr 473/11, LV: 878 4.2. Stavební povolení nebylo předloženo 4.3. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 4.4. Projektová dokumentace nebyla předložena 2
4.5. Usnesení sp. zn. 047 EX 147/07 51 ze dne 29.9.2011 4.6. Exekuční příkaz sp. zn. 047 EX 147/07 17 ze dne 21.6.2007 4.7. Mapy stažené z internetu 4.8. Fotografie nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje 5.1. Vlastník : LV č. 524 Horská Zdeňka, Mládežnická 415, Pražské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto 1/4 RČ : 535616/038 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Obvyklá cena je stanovena k datu 26.10.2011, kdy proběhlo místní šetření, povinná se dostavila, ale neumožnila zaměření. Obvyklou cenou se pro účely zákona číslo 151/1997 Sb. ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Povinná byla vyzvána, aby poskytla znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovitosti. Zejména umožnila zaměření nemovitostí, předložila veškerou potřebnou dokumentaci, oznámila, zda a kdo má k nemovitostem předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovitostem váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinný odpovídá za škodu tím způsobenou. Věcné břemeno není na LV č. 524 zapsáno. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím věci jsou 3
například vedlejší stavby a venkovní úpravy. Předmětem tohoto ocenění je ideální ¼ nemovitosti a to stavby rodinné rekreace č.e. 49, umístěné v katastrálním území Kunětice, obec Kunětice, okres Pardubice, jak je zapsána u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice na LV č. 524. Jedná se o rekreační chatu v chatařské kolonii umístěné v lese, nedaleko hradu Kunětická hora, mezi řekou Labe a hradem Kunětická hora. Pozemek p.č. 437/11 je jiného vlastníka, je zapsán na LV č. 878 pro katastrální území Kunětice. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. 4
Předmětem tohoto ocenění je ideální ¼ nemovitosti a to stavby rodinné rekreace č.e. 49, umístěné v katastrálním území Kunětice, obec Kunětice, okres Pardubice, jak je zapsána u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice na LV č. 524. Klady nemovitosti : - chatová osada v blízkosti hradu Kunětická Hora - přímá dostupnost přírody - blízkost velkých měst Pardubice a Hradec Králové Zápory nemovitosti : - nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví - pozemek je jiného vlastníka - odloučená část obce - přístup po nezpevněné komunikaci Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě je nabídka přibližně v rovnováze s poptávkou. S ohledem na výše uvedené skutečnosti je celková hodnota oceňované nemovitosti ideální ¼ stavby rodinné rekreace č.e. 49, umístěné v katastrálním území Kunětice, obec Kunětice, okres Pardubice, jak je zapsána u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice na LV č. 524 stanovena ve výši : 75.000,00 Kč slovy : Sedmdesátpěttisíc Korun českých E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 524 není zapsáno žádné věcné břemeno. K oceňovaným nemovitostem, uvedeným v tomto odborném posudku, se neváže k datu ocenění žádné nájemní právo, ani věcné břemeno. F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se neváže žádná, mně známá, závada dle 336a, odst. 2 o.s.ř., která by dražbou nezanikla. V Litomyšli dne 30.12.2011 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl 5
OBJEDNAVATEL : Exekutorský úřad Ústí nad Orlicí, soudní exekutor JUDr.Taťána Macková nám. J.M.Marků 92, 563 01 Lanškroun sp. zn. 047 EX 147/07-17 Likvidace k odbornému posudku číslo 1958/188/11 o obvyklé ceně ideální 1/4 nemovitosti stavby rodinné rekreace č.e. 49 v katastrálním území Kunětice, obec Kunětice, okres Pardubice, zapsané na LV č. 524, ke dni 26.10.2011 Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za propočet ocenění : studium podkladů, zaměření..... 5,00 hod. * 300,00 Kč/hod. zpracování znaleckého posudku, čistopis..... 6,00 hod. * 350,00 Kč/hod. celkem......... 3 600,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění : Za dopravu na místo ocenění vozidlem Ford S Max 3E86089 Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 119/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( Lit. Kunětice 2 x ) ((7,67 l/100 km x 34,80 Kč/l) + 3,70Kč) x 205 km =.... 1306,00 Kč - ostatní, kopie, desky 200,00 Kč Celkem: 1506,00 Kč Cena zaokrouhleně : - znalečné 3600,00 Kč - náklady spojené s oceněním 1506,00 Kč Celkem 5106,00 Kč DPH 20,00 % 1021,20 Kč Celkem vč. DPH 6127,20 Kč Cena ocenění činí ke dni 30.12.2011 : 6 127,00 Kč Slovy : Šesttisícstodvacetsedm Korun českých Bankovní spojení : KB Litomyšl č.ú.: 347049-591/0100 Znalec je plátcem DPH Datum zdan. plnění : 30.12.2011 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------- znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí 6