Znalecký posudek č. 123/18/12 o obvyklé a administrativní ceně nemovitosti podílu na bytovém domě č.p. 707/4 v k.ú. a obci Pečky, okres Kolín. Objednatel posudku: Účel posudku: Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova 394 284 01 Kutná Hora 092 EX 166/10-53 exekuční řízení Podle stavu ke dni 23. 3. 2012 posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Kutné Hoře, 2.4.2.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit nemovitosti, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinné, v podílu 219/1000, a to: - budova Pečky, číslo popisné 707, rod. Dům, stojící na pozemku parc. č. 843 na LV: 1843, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0204 KP Kolín, pro obec 537641 Pečky, katastrální území 718823 Pečky, na listu vlastnictví č. 1521 a podat písemně do 30 dnů o tomto znalecký posudek, ve kterém bude uvedeno: a) cena nemovitosti a jejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytový dům Třída 5. května 707 289 11 Pečky Region: Středočeský Okres: Kolín Katastrální území: Pečky Znalecký posudek 123/18/12 Strana 2 (celkem 14)
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka byla provedena dne 23. 3. 2012. za přítomnosti paní Kulhánkové, pana Žateckého a paní Skotalové. 4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení o určení znalce 092 EX 166/10-53 ze dne 29.2.2012 - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín ke dni 22. 2. 2012, LV č. 1521 pro k.ú. Pečky - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín ke dni 22. 2. 2012, LV č. 1834 pro k.ú. Pečky - snímek z katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). - databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES - realitní inzerce 5. Vlastnické a evidenční údaje: Kulhánková Hana 219/1000 SJM Skotal Jiří a Skotalová Zdeňka 300/1000 Švára Martin 297/1000 Švárová Jana 297/1000 Žatecký František 184/1000 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. Znalecký posudek 123/18/12 Strana 3 (celkem 14)
7. Celkový popis nemovitosti: Bytový dům je situován v zastavěné části obce v ulici Třída 5. května. Na LV je dům veden jako rodinný, v domě jsou ale 4 bytové jednotky, tj. dle stavebního zákona se jedná o bytový dům. Předmětem ocenění je podíl na bytovém domě, na základě kupní smlouvy podíl spočívá v právu užívat konkrétní bytovou jednotku. Při místním šetření byla jiným spoluvlastníkem (panem Žateckým) předložena kupní smlouva, která uvádí: Vlastnické právo bude kupující stranou realizováno užíváním bytu č. ***, dle zvláštní dohody spoluvlastníků. Objekt je napojený na všechny obvyklé veřejné sítě plyn, voda, kanalizace, el. energie. Věcné břemeno ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Zástavní práva a exekuční příkazy zapsané na LV nejsou v ocenění zohledněny. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Bytový dům B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Bytový dům - 3 Dům má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží, postaven byl v roce 1866, původně sloužil jako ubytovna zaměstnanců sousední továrny. V roce 1913 byla provedena přístavba na jižní straně v přízemí zřízena kuchyň a příslušenství bytu v přízemí, v patře totéž; v roce 1937 provedena přístavba zádveří pro další byt. Dům je zděný z cihel, stropy dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem. Střecha nad původní částí sedlová krytá alukrytem, nad přístavbou z r. 1913 pultová a zčásti sedlová krytá pálenými taškami, nad přístavbou vstupu plochá krytá pozink. plechem a nad přízemní přístavbou zádveří bytu plochá krytá alukrytem. Vnitřní omítky zčásti štukové, zčásti vápenné hladké, fasáda hladká štuková, zčásti opadaná. Okna dřevěná špaletová, dveře převážně dřevěné náplňové do obložkových zárubní, zčásti hladké do kovových zárubní. Podlahy jsou převážně prkenné s volně kladenými koberci nebo PVC, v koupelnách jsou dlažby, v některých pokojích dřevěné vlysy. V kuchyních jsou běžné kuch. linky s plyn. nebo el. sporákem, vybavení koupelen standardní kvality. Ohřev TV a vytápění je samostatné pro každou bytovou jednotku, ohřev TV v boileru nebo plyn. kotli, vytápění lokální el. akumulačními kamny, WAV topidly, etážové s kotlem na tuhá paliva, etážové s plyn. kotlem. Znalecký posudek 123/18/12 Strana 4 (celkem 14)
Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 16*6,6 = 105,60 m 2 1.NP: 6,6 * 16,0 + 5,61 * (1,79+5,4)+5,5*11,28+5,4*5,67+(1,04*0,45+5,62*2,77) = 254,63 m 2 2.NP: 6,6 * 16,0 + 5,61* (1,79+5,4)+5,5*11,28+2,5*2,5-1,2*1,2/2 = 213,51 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1. PP: 105,60 m 2 2,50 m 264,00 m 3 1.NP: 254,63 m 2 3,80 m 967,59 m 3 2.NP: 213,51 m 2 3,40 m 725,93 m 3 Součet 573,74 m 2 1 957,52 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 957,52 / 573,74 = 3,41 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 573,74 / 3 = 191,25 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (16*6,6)*(2,20) = 232,32 m 3 1.NP: (6,6*16,0+5,61*(1,79+5,4)+5,5*11,28)*3,8+(5,4*5,67)*(3,33+ = 949,40 m 3 0,15/2)+(1,04*0,45+5,62*2,77)*(3,72+3,12)/2 2.NP: (6,6 * 16,0 + 5,61*(1,79+5,4)+5,5*11,28+2,5*2,5- = 725,92 m 3 1,2*1,2/2)*(3,40) Krov: 6,6 * 16,0 *((9,13+10,08)/2-7,2)+5,27*(2,6/2*6,6/6)+ = 353,58 m 3 (5,61*(1,79+5,4)+5,5*11,28)*(1,47+0,17)/2+(2,5*2,5-1,2*1,2/2)*1,47 Obestavěný prostor celkem: = 2 261,22 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy P 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z cihel CP S 100,00 3. Stropy: rovné S 100,00 4. Krov, střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytiny střech: pálené tašky, alukryt, falc. plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: štukové S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: hladká omítka S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00 10. Schody: S 100,00 11. Dveře: náplňové, hladké S 100,00 12. Vrata: X 100,00 Část [%] Znalecký posudek 123/18/12 Strana 5 (celkem 14)
13. Okna: dřevěná špaletová S 100,00 14. Povrchy podlah: vlysy, PVC, koberce S 100,00 15. Vytápění: plynové WAV, ústřední na tuhá S 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: S 100,00 18. Vnitřní vodovod: ocelové trubky S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: litinové S 100,00 20. Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100,00 21. Ohřev vody: bojler S 100,00 22. Vybavení kuchyní: běžný elektrický sporák S 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, vana S 100,00 24. Výtahy: C 100,00 25. Ostatní: C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 6,00 100,00 0,46 2,76 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 89,86 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8986 Znalecký posudek 123/18/12 Strana 6 (celkem 14)
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy: P 6,00 55,0 0,46 1,52 1,69 146 180 81,11 1,3708 P 6,00 38,0 0,46 1,05 1,16 99 180 55,00 0,6380 P 6,00 7,0 0,46 0,19 0,21 75 160 46,88 0,0984 2. Svislé konstrukce: S 18,80 55,0 1,00 10,34 11,50 146 180 81,11 9,3277 S 18,80 38,0 1,00 7,14 7,94 99 133 74,44 5,9105 S 18,80 7,0 1,00 1,32 1,47 75 109 68,81 1,0115 3. Stropy: S 8,20 55,0 1,00 4,51 5,02 146 180 81,11 4,0717 S 8,20 38,0 1,00 3,12 3,47 99 133 74,44 2,5831 S 8,20 7,0 1,00 0,57 0,63 75 109 68,81 0,4335 4. Krov, střecha: S 5,30 93,0 1,00 4,93 5,49 99 120 82,50 4,5293 S 5,30 7,0 1,00 0,37 0,41 75 100 75,00 0,3075 5. Krytiny střech: S 2,40 100,0 1,00 2,40 2,67 20 60 33,33 0,8899 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 1,00 0,70 0,78 20 40 50,00 0,3900 7. Úprava vnitřních S 6,90 100,0 1,00 6,90 7,68 75 85 88,24 6,7768 povrchů: 8. Úprava vnějších S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,45 75 80 93,75 3,2344 povrchů: 9. Vnitřní obklady S 2,10 100,0 1,00 2,10 2,34 20 40 50,00 1,1700 keramické: 10. Schody: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,34 146 180 81,11 2,7091 11. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,56 75 85 88,24 3,1413 12. Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: S 5,40 100,0 1,00 5,40 6,01 75 85 88,24 5,3032 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,45 75 85 88,24 3,0443 15. Vytápění: S 4,70 50,0 1,00 2,35 2,62 20 35 57,14 1,4971 S 4,70 50,0 1,00 2,35 2,62 40 50 80,00 2,0960 16. Elektroinstalace: S 5,20 30,0 1,00 1,56 1,74 75 80 93,75 1,6313 S 5,20 70,0 1,00 3,64 4,05 50 55 90,91 3,6819 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,45 20 40 50,00 0,2250 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 50,0 1,00 1,65 1,84 20 35 57,14 1,0514 S 3,30 50,0 1,00 1,65 1,84 40 50 80,00 1,4720 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 50,0 1,00 1,60 1,78 20 40 50,00 0,8900 S 3,20 50,0 1,00 1,60 1,78 40 50 80,00 1,4240 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,45 20 35 57,14 0,2571 21. Ohřev vody: S 2,10 100,0 1,00 2,10 2,34 20 30 66,67 1,5601 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 1,00 1,80 2,00 15 25 60,00 1,2000 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 50,0 1,00 1,90 2,11 20 45 44,44 0,9377 S 3,80 50,0 1,00 1,90 2,11 40 50 80,00 1,6880 24. Výtahy: C 1,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Ostatní: C 5,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 89,86 Opotřebení: 76,5526 Znalecký posudek 123/18/12 Strana 7 (celkem 14)
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 150,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9545 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9158 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8986 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8890 Základní cena upravená = 3 015,50 Kč/m 3 Plná cena: 2 261,22 m 3 * 3 015,50 Kč/m 3 = 6 818 708,91 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 76,5526 % Úprava ceny za opotřebení - 5 219 898,96 Kč 1 598 809,95 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 219 / 1 000 Bytový dům - zjištěná cena = 350 139,38 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Bytový dům podíl 219/1000 = 350 140,- Kč Cena objektů činí celkem 350 140,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Bytový dům - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 16*6,6 = 105,60 m 2 1.NP: 6,6 * 16,0 + 5,61 * (1,79+5,4)+5,5*11,28+5,4*5,67+(1,04*0,45+5,62*2,77) = 254,63 m 2 2.NP: 6,6 * 16,0 + 5,61* (1,79+5,4)+5,5*11,28+2,5*2,5-1,2*1,2/2 = 213,51 m 2 Znalecký posudek 123/18/12 Strana 8 (celkem 14)
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 105,60 m 2 2,50 m 264,00 m 3 1.NP: 254,63 m 2 3,80 m 967,59 m 3 2.NP: 213,51 m 2 3,40 m 725,93 m 3 Součet 573,74 m 2 1 957,52 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 957,52 / 573,74 = 3,41 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 573,74 / 3 = 191,25 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (16*6,6)*(2,20) = 232,32 m 3 1.NP: (6,6*16,0+5,61*(1,79+5,4)+5,5*11,28)*3,8+(5,4*5,67)*(3,33 = 949,40 m 3 +0,15/2)+(1,04*0,45+5,62*2,77)*(3,72+3,12)/2 2.NP: (6,6 * 16,0 + 5,61*(1,79+5,4)+5,5*11,28+2,5*2,5- = 725,92 m 3 1,2*1,2/2)*(3,40) Krov: 6,6 * 16,0 *((9,13+10,08)/2-7,2)+5,27*(2,6/2*6,6/6)+ = 353,58 m 3 (5,61*(1,79+5,4)+5,5*11,28)*(1,47+0,17)/2+(2,5*2,5-1,2*1,2/2)*1,47 Obestavěný prostor celkem: = 2 261,22 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy P 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z cihel CP S 100,00 3. Stropy: rovné S 100,00 4. Krov, střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytiny střech: pálené tašky, alukryt, falc. plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: štukové S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: hladká omítka S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00 10. Schody: S 100,00 11. Dveře: náplňové, hladké S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: dřevěná špaletová S 100,00 14. Povrchy podlah: vlysy, PVC, koberce S 100,00 15. Vytápění: plynové WAV, ústřední na tuhá S 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: S 100,00 18. Vnitřní vodovod: ocelové trubky S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: litinové S 100,00 20. Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100,00 21. Ohřev vody: bojler S 100,00 22. Vybavení kuchyní: běžný elektrický sporák S 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, vana S 100,00 24. Výtahy: C 100,00 25. Ostatní: C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Část [%] X 100,00 Znalecký posudek 123/18/12 Strana 9 (celkem 14)
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 6,00 100,00 0,46 2,76 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 89,86 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8986 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 150,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9545 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9158 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8986 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Základní cena upravená = 3 392,02 Kč/m 3 Plná cena: 2 261,22 m 3 * 3 392,02 Kč/m 3 = 7 670 103,46 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 76,5526 % Úprava ceny za opotřebení - 5 871 663,62 Kč 1 798 439,84 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 219 / 1 000 Bytový dům - zjištěná cena = 393 858,32 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Bytový dům podíl 219/1000 = 393 860,- Kč Cena objektů činí celkem po zaokrouhlení 390 000,- Kč Znalecký posudek 123/18/12 Strana 10 (celkem 14)
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Na základě kupní smlouvy spočívá spoluvlastnický podíl v právu užívat konkrétní bytovou jednotku, porovnání je tedy provedeno se srovnatelnými bytovými jednotkami v obdobné lokalitě. Oceňovaný byt je v přízemí, velikostní kategorie 3+kk. Podlahy pokojů jsou dřevěné vlysové, v kuchyni, komoře a chodbě je PVC, v koupelně keram. dlažba. Dveře jsou náplňové do kovových zárubní a hladké do kovových zárubní, okna dřevěná špaletová. Vytápění je lokální plyn. WAV topidly, v komoře je umístěn kotel na tuhá paliva. V koupelně je rohová vana, umývadlo a boiler, WC je umístěné samostatně. Koupelna je přístupná z kuchyně, jeden z pokojů je průchozí. V kuchyni je linka s el. sporákem. K bytu patří sklepní kóje a půdní místnost, vlastníci bytu rovněž užívali dřevěnou kolnu na zahradě, což ale není právně podloženo. Vstup do bytu je z jižní strany objektu, část pozemků parc. č. 843, 846/6 a část komunikace parc. č. 845/6 je oplocena a je užívána jako zahrada výhradně k oceňovanému bytu, užívání těchto pozemků není smluvně ošetřeno. Dle informace vlastníků nemovitosti byla oceňovaná bytová jednotka koupena v 2011 za cenu 500 000,- Kč. Obvyklá cena je ovlivněna skutečností, že se jedná o prodej ideálního podílu na bytovém domě, na kterém váznou exekuce ještě proti jiné povinné osobě. V těsném sousedství bytového domu je areál strojírenského závodu ZPA Pečky, zástavba rodinných domů. Dispozice: 1.PP sklepní kóje 4,91 m2 1.NP chodba 5,67 m2 jídelna+kk 14,96 m2 pokoj 20,72 m2 pokoj 21,45 m2 koupelna 3,48 m2 WC 0,97 m2 komora 4,90 m2 Užitná 1.NP 72,15 m2 3.NP Půdní místnost 12,52 m2 Popis oceňované stavby Název : Bytová jednotka Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných domech Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Podkroví: ne Poloha: samostatně stojící Výtah: ne Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace Technický stav objektu: průměrný Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Čistá užitná plocha PUČ 72,15 m 2 Znalecký posudek 123/18/12 Strana 11 (celkem 14)
Přehled porovnatelných nemovitostí 1. Záznam MOISES č. 15532 Okres: KO Obec: Pečky Katastrální území: Pečky Zóna: Sídliště Poloha v zóně: průměrná Adresa nemovitosti: Jana Švermy Cena obchodovaná: 1 200 000,- Kč Datum obchodu: 15. 5. 2010 Základní charakteristika nemovitosti: Oceňovaná nemovitost se nachází na okraji zastavěného území obce Pečky. Budova má tři nadzemní podlaží, je podsklepená v celé ploše a má plochou střechu. Budova obsahuje celkem 6 bytových jednotek. V místě je možnost napojení na vodovod z řadu, kanalizaci do řadu, plyn a elektro. Přístup k objektu je po místní zpevněné komunikaci. Bytový dům je tradičně zděný. Hlavní nosné konstrukce jsou v dobrém technickém stavu. Po dobu své životnosti byl objekt průměrně udržován, původní je fasáda (nezateplená), plochá střecha je běžně opravovaná. Byt je v přízemí, po dílčí modernizaci, při které byla osazena nová plastová okna, provedeno nové etážové topení s novým elektokotlem, vyměněna kuchyňská linka. Původní je vybavení koupelny a WC, původní jsou keramické obklady, podlahy, dveře. Celkový stavebně-technický stav oceňované bytové jednotky je dobrý. Dispozice : pokoj (15,35 m2), pokoj (11,37 m2), kuchyň (10,34 m2), předsíň (4,58 m2), koupelna (3,46 m2), WC (0,90 m2) Stáří nemovitosti: 35 roků Stavby: Druh plochy: Podl. plocha m2 Cena Kč/m 2 obytné 46 23529 sklepní 10 11764,5 Celková cena staveb: 1 200 000,- Kč 2. Prodej bytu 2+1/64m2 Prodejní cena: 850.000,- Kč Název nabídky: cihlový byt 2+1 v OV-možnost hypo. Typ nabídky:prodej Kategorie:Byty Místnosti:2+1 Plochy:64 m 2 Podlaží:Nadzemní: 1 Konstrukce:cihly Podlahy:parkety Obklady:keramika Palivo:zemní plyn WAF Parkování: u domu Stav nemovitosti: vyžaduje částečnou rekonstrukci Prodej bytu 2+1 v OV, který se nachází v cihlovém domě v prvním patře v klidné části obce nedaleko centra města. Disp: vst. chodba, obývací pokoj(parkety), ložnice(parkety), kuchyň, spíž, starší koupelna s vanou, samostatné WC. K bytu náleží 1x sklepní kóje, 1x zděný sklep, spol. prostory(sušárna, kočárkárna). Byt vyžaduje částečnou rekonstrukci. K dispozici po zaplacení. 3. Pečky/Prodej bytu 3+1/64m2 Cena: 1 098 000 Kč Evidenční číslo nemovitosti 4090 Popis nemovitosti Prodej velmi pěkného cihlového bytu 3+1/64m2, který se nachází ve 2.podlaží zděného domu v Pečkách. Byt je po celkové rekonstrukci-nové el.rozvody, nová kuchyň, vestavěná šatna a skříň, plastová okna atd. Zaveden internet a kabel.tv. Na podlaze jsou parkety. Za domem je uzavřená zahrada, kterou lze využívat. Dále k bytu náleží prostorný sklep vel.12m2. Vlastnictví bytu je podílové. V obci je veškerá obč.vybavenost a skvělá dopr.dostupnost-autobus, vlak, dálnice. Znalecký posudek 123/18/12 Strana 12 (celkem 14)
4. Prodej, byt 3+kk, 53 m² Pečky Cena: 976 000,- Kč včetně provize Datum vložení: 04.01.2012 Datum aktualizace: 30.03.2012 ID zakázky: 1201MF008 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží umístění: Přízemí Plocha podlahová: 53 m2 Popis: Byt 3kk, 53 m2 + zahrádka 75m2 k užívání. Díky vysokým stropům je v bytě možné vytvořit zvýšené patro, ideální pro účel přemístit spaní mimo hlavní užitnou plochu. Užitná plocha bytu by se mohla zvýšit až o 30 m2. V bytě je funkční komín. K bytu patří k užívání oplocená zahrádka cca 75m2, která je 10 m od budovy. Byt je v současné době před rekonstrukcí. Pečky jsou obec s veškerou občanskou vybaveností, perfektní cenou a výbornou dostupností do Prahy (Kolína, Poděbrad). Bytový dům je 5 min od nádraží. Na byt je možné čerpat hypoteční úvěr, který Vám zdarma zajistíme. 5. Prodej: Byt (Byt 2+1) Pečky Poslední úprava: 24. ledna 2012, v 12:12 Číslo nemov. u RK: N2027 Cena: 750.000 Kč Adresa: Pečky Vlastnictvi: V soukromém vlastnictví Stav nemovitosti: Bezvadný stav Užitná plocha: 75 m2 Nadzem. podlaží: 4 Místností: 2+1 Popis Cihlový byt 2+1 se zaskleným balkonem a spíží, celková obytná plocha 76,4m2 - snadno upravitelné na 3+kk v 2.NP malého bytového domu plus veliký 16m 2 sklep, v klidné části s bezproblémovými sousedy v centru městečka Pečky na Kolínsku. Vytápění bytu je plynové - WAW, doporučujeme rekonstrukci na ústřední plynové a dále rekonstrukci oken. Nízké měsíční platby cca 3.500 Kč. K bytu náleží zděný sklep, k domu náleží zatravněný dvorek. V bezprostřední blízkosti jsou škola, mateřská školka, cca 500m je pošta a supermarket a 600m vlakové a autobusové nádraží. Vyřízení až 100% hypotéky a právní služby v ceně jsou samozřejmostí. Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality, dopravní dostupnosti, časových relací a po přihlédnutí ke kupní ceně v roce 2011 stanovuji porovnávací hodnotu na částku: Bytová jednotka podíl na bytovém domě - výsledná cena = 500 000,- Kč Znalecký posudek 123/18/12 Strana 13 (celkem 14)
C. Rekapitulace Administrativní cena podíl 219/1000: Administrativní cena: Administrativní cena celkem: 350 140,- Kč 350 140,- Kč Administrativní cena i.d. 219/1000: 350 140,- Kč slovy: třistapadesáttišícstočtyřicet Kč Věcná hodnota - podíl 219/1000: Věcná hodnota: Porovnávací cena - podíl 219/1000: Porovnávací cena celkem: 390 000,- Kč 500 000,- Kč Obvyklá cena i.d. 219/1000:: 500 000,- Kč slovy: pětsettisíc Kč V Kutné Hoře, 2.4.2012 Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 123/18/12 znaleckého deníku. Znalecký posudek 123/18/12 Strana 14 (celkem 14)