ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 7137-1680/2018 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor Cejl 494/25 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem exekučního řízení č.j. 169EX 800/13. Adresa předmětu ocenění: Na Bělidle,, okres Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 05.10.2018 Zpracováno ke dni: 05.10.2018 Zhotovitel: XP invest, s.r.o., Mgr. Tomáš Doležal Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: kontakt@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 22.10.2018 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 5991/8 nacházejícího se v obci, okres, katastrální území. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. 5991/8, katastrální území Na Bělidle,, okres Kraj Vysočina 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 05.10.2018. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 29. 3. 2018 - výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 18. 10. 2018 - snímek katastrální mapy - územní plán obce - místní šetření ze dne 05. 10. 2018 - pořízená fotodokumentace - inzerce na internetových realitních webech - vlastní databáze realizovaných prodejů a nabízených nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo ELTAMETALL s.r.o., v likvidaci, Soběšická 507/152, Lesná, 63800 Brno Nemovitosti: Pozemek parc. č. 5991/8 nacházející se v obci, okres, katastrální území. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Pozemek parc. č. 5991/8 o rozloze 177 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha. Pozemek je součástí většího komerčního areálu, který je využívaný jako výkup kovového odpadu. Jde tedy o jednotný funkční celek s hlavní stavbou a přilehlými pozemky a pozemek je uvažován jako stavební. Součástí pozemku jsou zpevněné plochy. Dle územního plánu obce se jedná o plochy VD plochy výroby a skladování drobná výroba a výrobní služby. Pozemek je umístěn v jižní části obce, při ulici Na Bělidle. V okolí se nachází převážně průmyslová zástavba. V obci jsou vedeny veškeré inženýrské sítě a pozemek je na ně možné napojit. Příjezd a přístup k pozemku je řešen přes pozemky ve vlastnictví jiného subjektu bez zřízeného věcného břemene přístup tedy není po právní stránce zajištěn. Parkovací možnosti jsou dobré, v okolí pozemku. V obci je komplexní občanská vybavenost dobře dostupná. V obci se nachází MHD, autobusová i vlaková zastávka. Pozemek je mírně svažitý. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 05.10.2018 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 3
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 5991/8, katastrální území Pozemek v katastrálním území, obec č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Na Bělidle,, okres 177 m 2 výroba, součást většího areálu, bez právně vše, u pozemku skladování zajištěného přístupu 1 Bedřichov/Pávov,, okres 2404 m 2 výroba, skladování vše, u pozemku - 2 Kosovská,, okres 7992 m 2 výroba, skladování vše, u pozemku - 3 Letní,, okres 9192 m 2 hromadné bydlení vše, u pozemku - 4
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 2.000,00 Kč 0.9 1.800,00 Kč 1.10 1.03 1.00 1.00 1.20 1.05 1.4276 1.260,86 Kč 2 1.508,45 Kč 0.9 1.357,60 Kč 1.00 1.05 1.00 1.00 1.20 1.00 1.2600 1.077,46 Kč 3 2.000,00 Kč 0.9 1.800,00 Kč 1.00 1.05 1.20 1.00 1.20 1.05 1.5876 1.133,79 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 1.157,37 Kč 1.077,46 Kč 1.260,86 Kč 93,95 Kč 1.063,42 Kč 1.251,32 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 1.157,37 Kč/m 2 * 177 m 2 = 204.854 Kč 205.000,-- Kč 5
II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území, obec č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Na Bělidle,, okres 177 m 2 výroba, součást většího areálu, bez právně vše, u pozemku skladování zajištěného přístupu 1 Bedřichov/Pávov,, okres 2404 m 2 výroba, skladování vše, u pozemku - 2 Kosovská,, okres 7992 m 2 výroba, skladování vše, u pozemku - 3 Letní,, okres 9192 m 2 hromadné bydlení vše, u pozemku - Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 2.000,00 0,90 1.800,00 2 1.508,45 0,90 1.357,60 3 2.000,00 0,90 1.800,00 Maximální hodnota 1.800,00 (případ č.1) Minimální hodnota 1.357,60 (případ č.2) Relace min vs. max hodnoty 1,3259 OK Aritmetický průměr 1.652,53 6
II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území, obec č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Na Bělidle,, okres 177 m 2 výroba, skladování vše, u pozemku součást většího areálu, bez právně zajištěného přístupu X 1 Bedřichov/Pávov,, okres 2404 m 2 výroba, skladování 2 Kosovská,, okres 7992 m 2 výroba, skladování Letní,, okres 3 9192 m 2 hromadné bydlení vše, u pozemku - 2 vše, u pozemku - 3 vše, u pozemku - 1 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 2.000,00 0,90 1.800,00 2 3.600,00 2 1.508,45 0,90 1.357,60 3 4.072,80 3 2.000,00 0,90 1.800,00 1 1.800,00 Mezisoučet 6 9.472,80 Celkem 1.578,80 Základní cena: 1.578,80 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 1.578,80 * 0,80 = 1.263,04 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 1.263,04 Kč/m 2 * 177 m 2 = 223.558,08 Kč 224.000,-- Kč 7
II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 2.000 0,90 1.800,00 2 1.508 0,90 1.357,60 3 2.000 0,90 1.800,00 Střední hodnota 1.652,53 Medián 1.800,00 Rozdíl max-min 442,40 Minimum 1.357,60 Maximum 1.800,00 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 1.358 až 1.505 1 0.33333333333333 1.505 až 1.653 0 0 1.653 až 1.800 2 0.66666666666667 Četnost 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 Četnost 0,1 0 1.505 1.653 1.800 až až až 1.358 1.505 1.653 Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 1.652,53 Kč/m 2 do 1.800,00 Kč/m 2 * 177 m 2 od 292.497,81 Kč do 318.600,00 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 292.000,-- Kč do 319.000,-- Kč 8
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 205.000,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 224.000,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od 292.000,-- Kč do 319.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s.r.o., Mgr. Tomáš Doležal Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: kontakt@xpinvest.cz V Praze, dne 22.10.2018 210.000 Kč Slovy: dvěstědesettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7137-1680/2018 znaleckého deníku. 9
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí 10
11
12
13
Vyobrazení v katastrální mapě 14
Územní plán 15
Pořízená fotodokumentace 16
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 2404 m 2, Bedřichov/Pávov,, okres Celková cena: 4.808.000 Kč Adresa: Bedřichov/Pávov,, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Bedřichov/Pávov,, okres Plocha pozemku (m2) Cena 4 808 000 Kč Současné využití pro komerční výstavbu Poznámka k ceně Informace o ceně na dotaz Umístění objektu Okraj obce 2404 Slovní popis Nabízíme možnost koupě či pronájmu pozemku o rozloze 2404m². Pozemek se nachází v dostupné lokalitě blízko druhé průmyslové zóny, Bedřichov/Pávov, blízko přivaděče na D1 a lze využít pro komerční výstavby, průmyslové účely, skladové prostory, haly, závody rychlého stravování pro okolí apod. Pozemek má vypracovaný projekt, jehož realizace se již neuskutečnila. Majitel je ochoten s případným zájemcem o možnostech jednat. V úvahu připadá možnost prodeje/pronájmu v současném stavu. Dále možnost výstavby dle domluveného projektu a následný prodej, nebo pronájem. K jednání. 17
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 7992 m 2, Kosovská,, okres Celková cena: 12.055.500 Kč Adresa: Kosovská,, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Kosovská,, okres Plocha pozemku (m2) Cena 12 055 500 Kč Současné využití pro komerční výstavbu Provize včetně provize 7992 Slovní popis Nabízíme Vám k prodeji komerční, dobře situovaný pozemek na ulici Kosovská v Jihlavě o celkové rozloze 7992 m2. Pozemek je vhodný pro komerční výstavbu např. výrobní haly, skladovací prostory a další. Dle územního plánu je pozemek určen k výrobě, průmyslové výstavbě a těmto druhům podnikání podobné. Na hranici pozemku jsou přivedeny přípojky inženýrských sítí. V dohledné době se plánuje v těsné blízkosti pozemku realizace kruhového objezdu a obchvatu Jihlavy ze směru od Třebíče kolem nákupního domu Tesco a navazující na výpadovku vedoucí směrem na Brno. Díky exkluzivním podmínkám u finančních institucí, perfektní znalosti trhu a kvalitnímu klientskému servisu se můžete spolehnout, že Vám doporučíme nejlepší financování Vaší nemovitosti a pomůžeme vyřídit veškeré náležitosti. Pro více informací kontaktujte makléře. 18
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 9192 m 2, Letní,, okres Celková cena: 18.384.000 Kč Adresa: Letní,, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Letní,, okres Plocha pozemku (m2) Cena 18 384 000 Kč Současné využití pro komerční výstavbu Provize + provize RK 9192 Slovní popis Prodej pozemku o ploše 9192 m2 v obci - Horní Kosov. Exluzivně v zastoupení majitele nabízíme k prodeji lukrativní pozemek o celkové ploše 9192 m2 v obci, části Horní Kosov. Pozemek je situován na hranici obytné zástavby a je vhodný k realizaci další výstavby obytných domů, tak i k podnikatelské činnosti. Jedná se o rozsáhlý pozemek v žádané lokalitě v klidné okrajové části krajského města Jihlavy s výbornou dostupností. Dostupnost všech IS je ze dvou stran pozemku. Pozemek je volně přístupný a prohlídka je možná bez přítomnosti makléře. 19