Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3612/206/2014 6 NEMOVITOST: Objekt pro rodinnou rekreaci č.e. 102 na pozemku p.č. 3511/7 a pozemky p.č. 3511/7, p.č. 3509/4 a p.č. 3511/5, vše v k.ú. Jaroměř obce Jaroměř. Adresa nemovitosti: Polcovský Dvůr č.e. 102, 55101 Jaroměř - Jakubské Předměstí Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Jaroměř, k.ú. Jaroměř, kód k.ú. 657336, LV 1260 Pozemky: 3509/4, 3511/5, 3511/7 Vlastník stavby: Jaroslav Šimkulák, Polcovský Dvůr 102, 55101 Jaroměř, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Alena Šimkuláková, Březinova 1340, 54401 Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Jaroslav Šimkulák, Polcovský Dvůr 102, 55101 Jaroměř, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Alena Šimkuláková, Březinova 1340, 54401 Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:675/2014-a, 15.7.2014 Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 250 000 Kč Datum místního šetření: 22.8.2014 Datum zpracování : 26.8.2014 Počet stran: 23 stran Počet příloh: 17 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.36 V Borohrádku, dne 26.8.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1975 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Počet obyvatel: 12 678 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: OBJEKT INDIVIDUÁLNÍ REKREACE SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 56 / 0 0 747 303 70 100,00 / 0 747 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 328 099 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 449 038 Kč Obvyklá cena 250 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovená cena je ovlivněna skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka objektu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části obce, v lokalitě s neúplnými inženýrskými sítěmi. Chata je dlouhodobě neužívaná s výrazně zanedbanou údržbou. Střecha je na hranici životnosti. Problematické je napojení na veřejný rozvod elektřiny. Nabídka objektů k rekreaci v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla v obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jaroměř je město s 12 000 obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, policie, poliklinika, pošta, banky, sportoviště, koupaliště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Je zde velmi dobrá dostupnost větších měst - Hradec Králové, Náchod. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severním okraji města, na polosamotě, v lokalitě místně zvané Polcovský dvůr, v rozptýlené zástavbě převážně rekreačních objektů postavených podél říčky Běluňky. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící rekreační objekt, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou s nízkým štítem, bez možnosti využití podkroví. Základové konstrukce jsou pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou zděné tl. 30 cm a dřevěné oboustranně obíjené. Krytina střechy je z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stropy jsou s rovným podhledem. Fasádní omítka je břízolitová, vnitřní omítky vápenné štukové. Vnitřní obklady jsou provedeny. Dveře hladké plné, okna dřevěná špaletová a zdvojená. Podlahy místností jsou betonové s textilií a z keramické dlažby. Vytápění lokální - pravděpodobně bez topidel. Elektroinstalace světelná i motorová (nefunkční). Vnitřní hygienické vybavení pravděpodobně tvoří umývadlo, sprchový kout a WC, ohřev teplé vody je elektrickým bojlerem. Objekt pochází z roku 1975. Konstrukce a vybavení jsou původní. Podle dostupných informací je objekt cca 10 let neobýván. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1975 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací - 3 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitých věcech váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 1260 pro k.ú. Jaroměř. - V současné době není objekt napojen na rozvod elektřiny. Přívod je možný pouze po pozemcích jiných vlastníků a není právně ošetřen. - Přístup k nemovitostem je po pozemku jiného vlastníka a je ošetřen věcným břemenem. RIZIKO NE ANO ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Rizika ostatní Výrazně zhoršený stavebně-technický stav. RIZIKO ANO ANO Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Stavby dlouhou dobu neužívané Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1260 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: 574121 Jaroměř Katastrální území: 657336 Jaroměř Ulice: Jakubské Předměstí č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: 7509253444 Jaroslav Šimkulák Polcovský Dvůr 102, 55101 Jaroměř 1 / 2 FO RČ: 825309/3046 Alena Šimkuláková Březinova 1340, 54401 Dvůr Králové nad 1 / 2 Labem Stavby je součástí část obce Jakubské Předměstí Stavba pro individuální rekreaci č.e. 102 na pozemku p.č. 3511/7 Pozemky 3509/4 Pozemková parcela Parcela KN 195 m 2 orná půda 3511/5 Pozemková parcela Parcela KN 496 m 2 zahrada 3511/7 Pozemková parcela Parcela KN 56 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 69,51 m 2 55,61 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 55,61 m 2 1,00 55,61m 2 1.NP - celkem 55,61 m 2 55,61 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP 9,90*4,00*2,20 = 87,12 m 3 1.NP (9,90*6,20+4,70*1,73)*(0,10+2,27+0,30) = 185,59 m 3 zastřešení 9,90*6,20*1,00/2 = 30,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 303,40 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 70 Obestavěný prostor [m 3 ] 303,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 700 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 122 596 Stáří roků 39 Další životnost roků 41 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 449 038 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu. Elektřina je však dostupná pouze se souhlasem majitelů sousedních pozemků. V současné době není napojení možné. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 orná půda 3509/4 195 0 1 / 1 zahrada 3511/5 496 0 1 / 1 zastavěná plocha a nádvoří 3511/7 56 0 1 / 1 Celková výměra pozemků: 747 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jeníkovice 50,00 330 700 000 14 000 0,490 6 860 Chata Jeníkovice, Rekreační chata v okrajové části Jeníkovic, které jsou vzdáleny 14 km od Hradce Králové a 3 km od Třebechovic pod Orebem. Chata je zděná, podsklepená a je postavena na vlastním pozemku o velikosti 330 m2, zastavěná plocha je 31 m2. Jednopatrová chata má podlahovou plochu 50 m2 + balkon a sklep. V chatě je záchod a umyvadlo. Na pozemku je vlastní studna s pitnou vodou, která je zavedena do chaty. Chata má vlastní septik. K chatě jsou přistaveny 2 kůlny na nářadí. Na zahradě je udírna a vzrostlé ovocné stromy. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,70; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu; - 5 -
Velký Vřešťov 68,00 152 595 000 8 750 0,540 4 725 Velký Vřešťov, Dřevěná chata se dvěmi nadzemními podlažími. Hlavní místnost navazuje na ložnici, menší kuchyni a prostor pro mytí. V přízemí chaty je větší společenská místnost s krbem a posezením. K chatě náleží dílna a jako vedlejší stavba dřevník. Záchod je zde suchý, odpad je sveden do septiku. Do chaty je zavedena elektřina. Pitná voda z blízkého zdroje. Vytápění na tuhá paliva. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,70; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu; Lhota pod Hořičkami 50,00 4 002 599 000 11 980 0,510 6 110 - Světlá Chata Lhota pod Hořičkami, Prodej rekreační chaty ve Světlé u Hořiček. Celková plocha pozemků činí 4.002 m2, v chatě zavedena elektřina, voda s kanalizací na hranici pozemku. Nemovitost je určena k rekonstrukci. Ideální lokalita pro rekreaci, nebo i k trvalému bydlení. Parkování na pozemku, kompletní občanská vybavenost v České Skalici. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Celkový stav - mírně lepší stavebně technický stav - koeficient 0,90; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Celkový stav - mírně lepší stavebně technický stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu; Stanovená jednotková cena: 5 900 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 328 099 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1260 ze dne 2.7.2014. 15 Snímek katastrální mapy ze dne 24.8.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -