Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 69/2014 O obvyklé ceně podílu 1/8 nemovitosti - pozemků parc.č. 1989/7, 1990/15, 1990/16, 1990/31, 1990/33, 1997/3 vše v katastrálním území Sadská, obec Sadská, okres Nymburk, zapsáno na LV č. 1594. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Michal Panuška se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na stavebním odboru MěÚ v Sadské. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 4174/13. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a podle stavu ke dni 15.7.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 16.7.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/8 nemovitosti - pozemků parc.č. 1989/7, 1990/15, 1990/16, 1990/31, 1990/33, 1997/3 vše v katastrálním území Sadská, obec Sadská, okres Nymburk, zapsáno na LV č. 1594. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: zemědělské pozemky Adresa předmětu ocenění: Sadská 289 12 Sadská Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Sadská Katastrální území: Sadská Počet obyvatel: 3 317 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.7.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.7.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1594; - kopie katastrální mapy; - 2 -
- informací získaných na stavebním odboru MěÚ v Sadské; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - pozemků parc.č. 1989/7, 1990/15, 1990/16, 1990/31, 1990/33, 1997/3 vše v katastrálním území Sadská, obec Sadská, okres Nymburk, zapsáno na LV č. 1594. Pozemky par.č. 1989/7, 1990/15, 1990/16, 1990/31, 1990/33, 1997/3 - jedná se o zemědělské pozemky v lánu zemědělských pozemků cca 150m jižně od nejblíže zastavěného území města Sadská. Pozemky jsou v jednom zemním celku. Pozemky nejsou platným územním plánem určeny k zastavění. Na pozemcích se ke dni ocenění nenacházejí žádné stavby. Pozemky jsou rovinaté bonitované v celých svých výměrách. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky - podíl 1/8 b) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 441/2013 Sb.) Ocenění a) Pozemky - podíl 1/8 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1989/7 25 500 141,00 9,15 40,00 12,81 1 806,21 orná půda 1990/15 25 500 348,00 9,15 40,00 12,81 4 457,88 orná půda 1990/16 20 501 216,00 10,09 40,00 14,13 3 052,08 orná půda 1990/16 25 500 507,00 9,15 40,00 12,81 6 494,67 orná půda 1990/31 20 501 244,00 10,09 40,00 14,13 3 447,72 orná půda 1990/33 20 501 2 230,00 10,09 40,00 14,13 31 509,90 orná půda 1990/33 25 500 16 764,00 9,15 40,00 12,81 214 746,84 orná půda 1997/3 25 500 28,00 9,15 40,00 12,81 358,68 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 20 478,00 m2 265 873,98 Pozemky - podíl 1/8 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 265 873,98 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Pozemky - podíl 1/8 - zjištěná cena = 33 234,25 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/8 nemovitosti a) Pozemky - podíl 1/8 = 33 230,- Kč Administrativní cena 1/8 nemovitosti činí celkem 33 230,- Kč - 4 -
2) Obvyklá cena - Srovnávací metoda Průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ v katastru Sadská je 11,03 Kč/m2. Realitní inzerce (server: farmy.cz, s-reality.cz) 1 K prodeji - Prodám ornou půdu v kat. Benátecká Vrutice, okr. Nymburk celková výměra 11743m2. Nabídková cena - za m2 20,-Kč. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Nymburk; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravená jednotková cena: na 18,- Kč/m2. 2 Prodej orné půdy v katastrálním území Vrbová Lhota, okr. Nymburk o ploše 2606 m2. Nabídková cena 18,00 Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Nymburk; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravená jednotková cena: na 16,20 Kč/m2. - 5 -
3 K prodeji - Prodej orné půdy v katastrálním území Velim, okr. Kolín o celkové ploše 26059 m2. Nabídková cena 27,- Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu sousedního okresu Kolín; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravená jednotková cena: na 24,30 Kč/m2. Jedná se o realitní inzerci. Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené (o 10 až 20%). Proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 10%. Vyhodnocení: Cenový rozptyl zemědělských pozemků v kú. Sadská a blízkém okolí je mezi 16,20 až 24,30 Kč/m2. Výslednou jednotkovou cenu oceňovaných zemědělských pozemků stanovuji váženým průměrem z intervalu rozpění srovnatelných nemovitostí s přihlédnutím k průměrné ceně zemědělských pozemků dle BPEJ na: 19,50 Kč/m 2. Celková výměra zemědělských pozemků zapsaných na LV č. 1594 je: 20478m2 x 19,50 Kč/m2 = 399.321,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 400.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/8 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje také skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/8 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s - 6 -
cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/8 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 400.000,- Kč/8 x 0,8 = 40.000,- Kč 0,8... koeficient zhoršeného prodeje podílu oceňované nemovitosti 40.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena 1/8 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota podílu 1/8 nemovitosti 33.230,- Kč 40.000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených 0,- Kč Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/8 nemovitosti pozemků parc.č. 1989/7, 1990/15, 1990/16, 1990/31, 1990/33, 1997/3 vše v katastrálním území Sadská, obec Sadská, okres Nymburk, zapsáno na LV č. 1594, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk, podle tohoto odhadu k datu ocenění 15.7.2014 po zaokrouhlení na: 40.000,- Kč. - 7 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/8 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 1989/7, 1990/15, 1990/16, 1990/31, 1990/33, 1997/3 vše v katastrálním území Sadská, obec Sadská, okres Nymburk, zapsáno na LV č. 1594, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk, podle tohoto odhadu k datu ocenění 15.7.2014 po zaokrouhlení na: 40.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/8 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 1989/7, 1990/15, 1990/16, 1990/31, 1990/33, 1997/3 vše v katastrálním území Sadská, obec Sadská, okres Nymburk, zapsáno na LV č. 1594, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk, podle tohoto odhadu k datu ocenění 15.7.2014 po zaokrouhlení na: Slovy : čtyřicettisíc korun českých V Hlučíně, 16.7.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 40.000,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 69/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 69/2014. E. Seznam příloh 1. Výpis z katastru nemovitostí - 4 strany; 2. Kopie katastrální mapy - 1 strana. - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Pozemky zapsané na LV č. 1594, k.ú. Sadská, okr. Nymburk. - 13 -