Znalecký posudek č. 14/10/159 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem - pozemku p.č. 405/2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 733 - bydlení, pozemku p.č. 405/1 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 609, pro k.ú. Svinov, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: 29452783 Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453 Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) e-mail: info@ozkbest.cz www.ozkbest.cz Posudek obsahuje 17 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 31. 10. 2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 16. 6. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 06291/13-096, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo 405/2 o výměře 238 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 733, bydlení, stojící na pozemku parc. č. 405/2 - pozemek parcelní číslo 405/1 o výměře 660 m 2, druh: zahrada vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, pro obec Ostrava, katastrální území Svinov, okres Ostrava-město, na listu vlastnictví č. 609, podíl 1/2. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. 405/2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 733 - bydlení, pozemek p.č. 405/1 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 609, pro k.ú. Svinov, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Rodinný dům je situovaný na adrese Kolofíkova 733/18, 721 00 Svinov-Ostrava. Rodinný dům se nachází v okrajové, zastavěné části města Ostrava, v řadové zástavbě, jako řadový vnitřní samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má město Ostrava 297 421 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Ostrava nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 22. 10. 2014 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníků. Povinný, pan Tomáš Benda se místního šetření nezúčastnil. Z toho důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části Objekty - vybavení. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 06291/13-096, ze dne 16. 6. 2014. - Výpis z katastru nemovitostí č. 609, vyhotovený objednavatelem dne 24. 7. 2014. - Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne 22. 10. 2014. - Mapy širších vztahů I a II. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 22. 10. 2014. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz stránka č. 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Katastrální území: Svinov (715506) List vlastnictví číslo: 609 Vlastníci: 1. Benda Tomáš Podíl: 1/2 Alžírská 1516/3, Poruba, 70800 Ostrava 2. Kočí Renáta Podíl: 1/2 Porubská 317/81, Poruba, 70800 Ostrava 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: www.cuzk.cz, www.maps.google.com, www.mapy.cz). - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, podsklepený (z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit) rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, zřejmě bez využitého podkroví, stanová střecha je kryta plechovou krytinou. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a odborného odhadu zpracovatele cca 50 roků. Vytápění rodinného domu je uvažováno jako standardní. V průběhu životnosti rodinný dům zřejmě procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech mírně zanedbána. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu 1960. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Parkování je možné na vlastním pozemku a na veřejné komunikaci před rodinným domem. Pozemky se nachází v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné stránka č. 3
zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 414 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Statutární město Ostrava, Prokešovo náměstí 1803/8, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava. Vlevo od rodinného domu, při levé, spodní hranici pozemku p.č. 405/1 - zahrada je situována vlastní studna. Dle informací ČSÚ je ve městě Ostrava možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, hloubková kanalizace a plynové vedení. Vpravo od rodinného domu, při pravé, spodní hranici pozemku p.č. 405/1 - zahrada je situována bouda pro psa. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a jednoznačně identifikovat případné další vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových rámech na ocelových sloupcích včetně částečné betonové podezdívky, oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích včetně částečné betonové podezdívky, ocelová vrátka s výplní ocelového pletiva, ocelová vrata s výplní ocelového pletiva - dvoukřídlá, přístupový chodník dlážděný, dlážděný chodník, okapový chodník betonový, venkovní schody betonové, sušák na prádlo, dlážděné a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 733 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 609 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 733 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 609 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 733 - bydlení 35 Podlaží: Název Zastavěná plocha I. NP 10,50 10,50+1,70 3,40 = 116,03 m 2 II. NP 10,50 10,50 = 110,25 m 2 Součet: = 226,28 m 2 Podlažnost: 226,28 / 116,03 = 1,95 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 10,50 10,50 7,50+1,70 3,20 4,05 = 848,91 m 3 Zastřešení 10,50 10,50 2,85 0,5 = 157,11 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 006,02 m 3 Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 4,30 % Standardní 2. Zdivo zděné 24,30 % Standardní stránka č. 5
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 3. Stropy 9,30 % Standardní 4. Střecha stanová 4,20 % Standardní 5. Krytina plechová (pozinkovaný plech) 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,70 % Standardní 7. Vnitřní omítky 6,40 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké (stříkané) 3,30 % Standardní 9. Vnější obklady keramické 0,40 % Standardní 10. Vnitřní obklady 2,40 % Standardní 11. Schody 3,90 % Standardní 12. Dveře 3,40 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová (včetně osazení venkovních žaluzií - II. 5,30 % Standardní NP) 14. Podlahy obytných místností 2,30 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,40 % Standardní 16. Vytápění 4,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,00 % Standardní 18. Bleskosvod je proveden 0,50 % Standardní 19. Rozvod vody 2,80 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,60 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 2,90 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 5,00 % Standardní 25. Záchod 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,00 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: 297 421 Základní cena (ZC): 2 863, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou D střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stránka č. 6
stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1960 Stáří stavby (y): 54 Koeficient pro úpravu (s): 0,730 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,633 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 812,28 Kč/m 3 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 4 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 0,903 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,10 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 stránka č. 7
11 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 0,890 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 1 006,02 1 812,28 0,903 0,890 = 1 465 243,05 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 732 621,53 Kč Stavba č.p. 733 - bydlení určená cena: 732 621,53 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 609 2 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 405/2 zastavěná plocha a 238 1 270, 302 260, nádvoří 405/1 zahrada 660 1 270, 838 200, Součet: 898 1 140 460, Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 570 230, Kč Pozemky na LV číslo 609 určená cena: 570 230, Kč c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, stránka č. 8
- materiálů, - technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD Svinov-Ostrava, okres Ostrava-město Jedná se o cihlový rodinný dům. Dispozičně je rodinný dům řešen jako 6+3, o třech patrech (I. nadzemní podlaží, II. nadzemní podlaží, podkroví), z toho část I. nadzemního podlaží je možné využít ke komerčním účelům. Obytná plocha je o výměře 216 m 2, topení je lokální elektrické. Rodinný dům je z větší části podsklepen. Byla započala rekonstrukce elektrických rozvodů, je opravena kanalizace a byla provedena nově střecha. V místě je dobrá dopravní dostupnost pomocí MHD Ostrava. Občanská vybavenost je kompletní v nedalekém okolí. Nabídková CENA: 2 990 000,- Kč 2) RD Svinov-Ostrava, okres Ostrava-město Jedná se o samostatný, zděný, patrový rodinný dům, který je situován v klidné lokalitě. Rodinný dům je podsklepený. Topení je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle. Rodinný dům je po provedené rekonstrukci. Rekonstrukce proběhla v roce 2008 v podobě - nová plastová okna, zateplení stěn, nová střecha, nový kotel s radiátory a rozvody, provedeny komíny a plovoucí podlahy. Dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží: kuchyň, obývací pokoj, ložnice a WC. Ve druhém nadzemním podlaží jsou dva obytné pokoje, koupelna a WC. K rodinnému domu náleží zahrada, skleník, pergola a bazén. Občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 2 300 000,- Kč 3) RD Polanka nad Odrou-Ostrava, okres Ostrava-město Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům o vnitřní dispozici 6+1, který se nachází v klidné části obce. Rodinný dům je po provedené částečné rekonstrukci (elektřina, plynové topení a podlahy). Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového nebo elektrického kotle. K rodinnému domu náleží garáž, hospodářská budova a zahrada. Vzhledem k poloze u hlavní cesty je dům vhodný i ke komerčnímu využití. Dobrá občanská vybavenost v místě - MHD vzdáleno 200 metrů, nedaleko škola, školka, pošta a obchod. Nabídková CENA: 2 500 000,- Kč stránka č. 9
4) RD ul. Opavská, Pustkovec-Ostrava, okres Ostrava-město Jedná dvoupodlažní, podsklepený rodinný dům se zahradou. Rodinný dům je celkově v dobrém stavebně-technickém stavu. Celková plocha pozemků činí 1 509 m 2. Dům má čtyři místnosti, rekonstruovanou koupelnu, samostatné WC a kuchyni. V prvním podlaží se nachází jeden obytný pokoj. Rodinný dům je možno rozšířit o další obytné pokoje. Rodinný dům je vhodný k trvalému bydlení, ale také ke komerčním účelům. Příjezd k rodinnému domu je zajištěn z ulice Opavská a z ulice Studentská, vše po zpevněné komunikaci. Občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 2 800 000,- Kč 5) RD ul. Radhošťská, Svinov-Ostrava, okres Ostrava-město Jedná se o zděný, samostatný, dvougenerační rodinný dům. V prvním nadzemním podlaží je situovaná bytová jednotka o vnitřní dispozici 2+1. Ve druhém nadzemním podlaží je situovaná bytová jednotka o vnitřní dispozici 3+1. Rodinný dům je podsklepený. Rodinný dům je po částečných rekonstrukcích. Celková údržba rodinného domu je na velmi dobré úrovni. K rodinnému domu náleží garáž a zahrada. Občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 3 100 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD Svinov-Ostrava, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 990 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 2 847 619,05 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Svinov-Ostrava, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 300 000, Kč Množství (M): 0,95 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,05 K vybavení : 1,05 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 2 201 469,78 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Polanka nad Odrou-Ostrava, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 500 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,95 stránka č. 10
K polohový : 0,95 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 2 638 174,38 Kč Váha (V): 1,0 4) RD ul. Opavská, Pustkovec-Ostrava, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 800 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 2 666 666,67 Kč Váha (V): 1,0 5) RD ul. Radhošťská, Svinov-Ostrava, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 3 100 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,05 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 2 811 791,38 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstrukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) stránka č. 11
Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 2 201 469,78 Kč 2 633 144,25 Kč 2 847 619,05 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 2 635 000, Kč Jednotkové množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = 2 635 000, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 1 317 500, Kč Úprava ceny koeficientem: Výslednou porovnávací hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Vliv spoluvlastnictví 0,750 Cena po úpravě: = 988 125, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 988 125, Kč stránka č. 12
C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 13
Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města Ostrava - dopravní dostupnost města Ostrava je zajištěna vlakovou, autobusovou dopravou a MHD - ve městě Ostrava je možnost napojení na kompletní IS - lokalita vhodná k trvalému bydlení Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - údržba oceňovaných nemovitých věcí na horší úrovni - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2) považovat za obtížně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci 732 620, Kč 570 230, Kč 1 302 850, Kč 988 130, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 990 000, Kč Cena slovy: devětsetdevadesáttisíc Kč stránka č. 14
Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne 31. 10. 2014...... ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 15
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/10/159 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 16
E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 17
Fotodokumentace