ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 58/4498/2018 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 132 (stavební parcela č. 60/1-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 638 m 2, jejíž součástí je stavba: Černožice, č.p. 43, rodinný dům, pozemková parcela č. 600/7-zahrada o výměře 1.437 m 2 a pozemková parcela č. 605/1-zahrada o výměře 372 m 2 ) pro obec Černožice a katastrální území Černožice nad Labem, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: 1.správcovská a konkurzní, v.o.s. Mgr. Pavel Novák Sladkovského 67 530 02 Pardubice Účel posudku: KSHK 35 INS 12405/2013-B-57 (zjištění ceny obvyklé tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění zákona s účinností od 1.1.2018. Oceněno ke dni: 5.června 2018 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu a 6 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 16.srpna 2018
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 132 (stavební parcela č. 60/1- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 638 m 2, jejíž součástí je stavba: Černožice, č.p. 43, rodinný dům, pozemková parcela č. 600/7-zahrada o výměře 1.437 m 2 a pozemková parcela č. 605/1-zahrada o výměře 372 m 2 ) pro obec Černožice a katastrální území Černožice nad Labem, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části obce Černožice, po pravé straně silnice I/33 Náchod - Hradec Králové, před místním rybníkem. Obec Černožice je vzdálena od města Hradec Králové cca 15 km. Součástí stavební parcely č. 60/1 je dům čp. 43. Na pozemku se dále nachází vedlejší stavba s pergolou u štítu objektu. Na pozemku se nachází studna s ruční pumpou a el. čerpadlem. Vedle bočního vstupu do domu se nachází dřevěná pergola. Na zahradě je dále altán. Pozemky jsou oploceny. Nemovitost byla zpřístupněna za přítomnosti insolvenčního správce a zástupců exekutorského úřadu Pardubice. Povinný se místního šetření nezúčastnil. Na stavebním úřadu Města Smiřice je v archívu projektová dokumentace. Objekt čp. 43 byl postupně rekonstruován (cca od roku 1991 do současné doby). Rok vzniku původního objektu se nepodařilo zjistit. Dle původních kcí předpokládám rok vzniku cca 1920. Z původních kcí byly zachovány obvodové zdi, stropy nad přízemím a částečně krovy. Je provedena nová střešní krytina a střešní okna. Přízemí i podkroví byly postupně rekonstruovány na kanceláře s bytem. V katastru nemovitostí je objekt veden jako rodinný dům. Dle prohlídky je dům užíván na bydlení a kanceláře. Z důvodu ocenění cenou obvyklou neprovádím ocenění cenou zjištěnou dle oceňovací vyhlášky. Pro ocenění cenou zjištěnou nemám dostatečné podklady pro ocenění. Nemovitost čp. 43 je napojena na veř. rozvod el. energie, vody a plynu. Kanalizace je dle PD do jímky. Předpokládám, že objekt je napojen na veř. rozvod kanalizace, která je dle PD v uličce vedle domu. Objekt čp. 43 je přízemní s podkrovím. Dle PD jsou částečně zakresleny schody do sklepa. Přístup do sklepa nebyl při místním šetření nalezen. Půdorys objektu je 24,50 m x 13,01 m, tj. zastavěná plocha 318,75 m 2, podlahová plocha obou podlaží je cca 500 m 2. V přízemí se nacházejí chodba, hala se schodištěm, místnosti sloužící pro bydlení, sociální zařízení, prádelna a kanceláře. V přízemí je i druhé schodiště do podkroví. Dle PD je v objektu výtah. Některé prostory byly nepřístupné. V podkroví jsou hala, sociální zařízení, místnosti pro bydlení a kanceláře. V objektu je proveden rozvod klimatizace (4 jednotky osazeny na fasádě domu), V objektu je dále rozvod počítačové sítě. Vytápění je plynovými kotli. Stav kcí je úměrný stáří. Rekonstrukce objektu byla provedena odborně a kvalitně. Vedlejší stavba nebyla zpřístupněna. Na pozemku zahrady č. 600/7 se dále nachází betonový poklop, který není možno otevřít. Předpokládám, že se jedná o studnu. - 2 -
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové, č.j. KSHK 35 INS 12405/2013-B-57, ze dne 11. května 2018 - Výpis z KN, LV č. 132 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 25.5.2018 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 25.5.2018 - kopie katastrální mapy - Plná moc ze dne 31.5.2018 (zmocnění k součinnosti při prohlídce za účelem ocenění nemovitostí vlastníka Mgr. Bc. Petra Kadlece) - Komentář k určování obvyklé ceny vydané MF ČR dne 25.9.2014 - údaje sdělené na stavební úřadu Města Smiřice - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 5.6.2018 - prohlídka dne 5.6.2018 - odborná literatura 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník na listu vlastnictví č. 132 pro katastrální území Černožice nad Labem a obec Černožice zapsán: Petr Kadlec, nar. 29.12.1964 1.4 Předmět ocenění Nemovitosti zapsané na LV č. 132 (stavební parcela č. 60/1-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 638 m 2, jejíž součástí je stavba: Černožice, č.p. 43, rodinný dům, pozemková parcela č. 600/7-zahrada o výměře 1.437 m 2 a pozemková parcela č. 605/1-zahrada o výměře 372 m 2 ) pro obec Černožice a katastrální území Černožice nad Labem, kraj Královéhradecký a příslušenství (vedlejší stavba, venkovní úpravy, studna, trvalé porosty vše co se na předmětných pozemcích nachází). 2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 132 (stavební parcela č. 60/1-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 638 m 2, jejíž součástí je stavba: Černožice, č.p. 43, rodinný dům, pozemková parcela č. 600/7-zahrada o výměře 1.437 m 2 a pozemková parcela č. 605/1-zahrada o výměře 372 m 2 ) pro obec Černožice a katastrální území Černožice nad Labem, kraj Královéhradecký a příslušenství, není zapsáno věcné břemeno. - 3 -
V části C listu vlastnictví jsou zapsána Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno 0,-Kč. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) Pro zjištění výše obvyklé ceny nemovitostí jsou všeobecně užívány tři skupiny metod porovnávací, nákladová a výnosová. Porovnávací metoda je obvykle tou nejlepší a nejvhodnější, protože mapuje trh v místě a čase. Pro použití této metody je ale nutné, aby se se srovnatelnými nemovitostmi obchodovalo a údaje o realizovaných obchodech musejí být informace dostupné. Ze všech metod bývá porovnávací metoda nejpřesnější. Nákladová metoda hledá vztah mezi investovanými náklady a jejich uplatnění na trhu. Výnosová metoda hledá vztah mezi výnosem z majetku a jeho cenou. Zde rozlišujeme vztah nákladové nájemné a ekonomické nájemné. Používá se hlavně při stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej. DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. - 4 -
Předmětem zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) jsou nemovitosti zapsané na LV č. 132 (stavební parcela č. 60/1-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 638 m 2, jejíž součástí je stavba: Černožice, č.p. 43, rodinný dům, pozemková parcela č. 600/7- zahrada o výměře 1.437 m 2 a pozemková parcela č. 605/1-zahrada o výměře 372 m 2 ) pro obec Černožice a katastrální území Černožice nad Labem, kraj Královéhradecký a příslušenství (vedlejší stavba, venkovní úpravy, studna, trvalé porosty vše co se na předmětných pozemcích nachází). Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, z obecních a městských úřadů, z katastrálních pracovišť, realitních serverů a od realitních kancelářích působících v regionu) POROVNÁVACÍ METODA: V tomto případě byly provedeny změny účelu užití dle jednotlivých etap stavebních úprav na kanceláře. Zároveň byly zřízeny sociální části a dle prohlídky je část domu užívána pro bydlení. Převažující účel je ale kanceláře. Změna způsobu využití nebyla provedena na příslušném katastrálním úřadu. Musí se předložit kolaudační rozhodnutí a požádat o změnu způsobu využití. Ocenění a stanovení ceny obvyklé musí být provedeno dle skutečného způsobu využití a to je administrativní budova. A) Realizované prodeje (R) srovnatelných domů (pro podnikání, administrativní budova) v Královehradeckém kraji: Nepodařilo se zjistit realizované prodeje srovnatelných nemovitostí. B) Nabídky domů administrativních budov - (pokud možno srovnatelných, N1-N3) V nabídkách realitního serveru sreality.cz v Královéhradeckém kraji je celkem 49 srovnatelných nabídek, z toho jsem vybral 3 nabídky, které jsou nejblíže k oceňované): 1) Dvůr Králové nad Labem, ulice Smetanova, komerční prostory využívané pro výrobu a skladování s vlastním prostorným parkovištěm. Podlahová plocha 468 m 2. Přízemní objekt s nakládací rampou, Objekt napojen na IS elektro, voda, kanalizace a plyn, telefon. Nabídková cena: 5.199.000,-Kč (11.109,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: TANA realitní kanceláře, Dvůr Králové nad Labem Realitní makléřka předpokládá, že obvyklá cena je o cca 300 tis. nižší. Kladné stránky: lepší výjezd na silnici Záporné stránky: objekt méně vybaven 2) Předměřice nad Labem, ulice Obránců míru, rodinný dům (přízemí, podzemní podlaží a patro) po celkové rekonstrukci, který sloužil jako sídlo advokátní kanceláře, V objektu je celkem 9 kanceláří, 1 zasedací místnost, recepce, archiv, sklad, místnost serverovny, technická místnost, úklidová místnost. V podzemním podlaží je dále kuchyňka. V každém podlaží sociální zařízení muži a ženy. Podlahová plocha 355 m 2. Parkování před domem. Zastávka MHD v docházkové vzdálenosti, celkem pozemky 1.721m 2. Nabídková cena: 10.900.000,-Kč (30.704,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: Bydli - realitní kancelář, Praha Kladné stránky: dle foto nadstandartní vybavení, lepší lokalita - 5 -
3) Opočno, ulice Nádražní, dvoupodlažní podsklepená budova v centru města, v současné době užívána jako administrativní budova. Je zde 10 kanceláří, 4xWC, 1xkoupelna se sprchou, 2xkuchyně, v suterénu šatny a sprchy, ohřev TUV el. boilery. Objekt po celkové rekonstrukci v roce 2010 podlahy, plastová okna a střešní okna Velux, elektro, vytápění elektrokotlem, zateplení, alarm, rozvody počítačových sítí, centrální zvonek, klimatizace v podkroví. Podlahová plocha 300 m 2. Nabídková cena: 3.990.000,-Kč (13.300,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: TPINK REALITY s.r.o., Rychnov nad Kněžnou Objekt znám, je srovnatelný s oceňovaným. Toto je statistika ze dne 14.8.2018. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Dále byly použity zveřejněné informace z realitních serverů www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz apod. Vyhodnocení objektů porovnávací metodou: Ozn. Cena K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Cena porovnávací N1 11.109,- 1,0 1,0 1,1 1,0 0,9 1,1 1,089 12.098,- N2 30.704,- 0,75 1,0 0,9 1,0 0,9 0,9 0,54675 16.787,- N3 13.300,- 1,0 1,1 1,0 1,0 0,9 1,0 0,99 13.167,- V porovnávaných nemovitostech není žádný extrém (metodika MF ČR) - nevyřazuji žádnou porovnávanou nemovitost. K celkový koeficient úprav K1 koeficient úpravy na polohu K2 koeficient úpravy na velikost K3 koeficient úpravy na celkový stav K4 koeficient úpravy dle možností napojení na inženýrské sítě K5 koeficient úpravy dle pramenu ceny (nabídka = -10%, realizace = 1,0) K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce Průměrná cena (po zaokrouhlení) 42.052,-/3 = 14.017,-Kč Cena obvyklá: 500,0 m 2 podlahové plochy x 14.017,-Kč/m 2 = 7.008.500,-Kč Provedl jsem si ocenění cenou zjištěnou s opotřebením ve výši cca 50% a příslušné pozemky. Neoceňoval jsem vedlejší stavbu, venkovní úpravy, studnu, porosty. Cena zjištěná dle oceňovacího předpisu mi vyšla cca 5.750.000,-Kč. Ve výpočtu ceny zjištěné jsou koeficienty prodejnosti apod. Proto vyhodnocuji, že cena obvyklá celé nemovitosti ve výši cca 7 mil. odpovídá skutečnosti. - 6 -
ZÁVĚR: Stanovuji cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 132 (stavební parcela č. 60/1- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 638 m 2, jejíž součástí je stavba: Černožice, č.p. 43, rodinný dům, pozemková parcela č. 600/7-zahrada o výměře 1.437 m 2 a pozemková parcela č. 605/1-zahrada o výměře 372 m 2 ) pro obec Černožice a katastrální území Černožice nad Labem, kraj Královéhradecký a příslušenství (vedlejší stavba, venkovní úpravy, studna, trvalé porosty vše co se na předmětných pozemcích nachází), tak jak je popsáno v posudku, ve výši: Slovy: Sedmmilionůosmtisíc Kč 7.008.000,- Kč Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při dražbě (jedná se o stanovení vyvolávací ceny pro dražbu, případně pro jednání s přímým zájemcem). Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 16.srpna 2018... vypracoval 3. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 58/4498/2018. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 7 -