ZNALECKÝ POSUDEK č. 2554-153/13 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p.185 na pozemku p.č. 242 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Chválkovice, obec Olomouc, okres Olomouc s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Milady Horákové 321/8 602 00 Brno Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 169EX 5215/11 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 22.8.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 2.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 185 na pozemku p.č. 242 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Chválkovice, obec Olomouc, okres Olomouc s pozemky a s příslušenstvím. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Prokopa Holého 185/31 779 00 Olomouc Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Chválkovice Počet obyvatel: 99 529 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.8.2013 za přítomnosti majitele předmětné nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.580 ze dne 15.7.2013 - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 22.8.2013 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 580, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 15.7.2013 je majitelem předmětné nemovitosti: Procházka Zdeněk 660205/0950 1/2 Procházková Zdenka 606223/1461 1/2 6. Dokumentace a skutečnost Byla předložena částečná projektová dokumentace a v hlavních výměrách souhlasí se skutečností. - 2 -
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 185 je situovaná na pozemku p.č. 242 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Chválkovice, obec Olomouc, jako objekt se dvěma nadzemními podlažími bez podkroví, nepravidelného půdorysu, řadové vnitřní sekce. Dispozičně tři bytové jednotky 2+1, 3+ kk a 4+kk a nebytový prostor, bývalá prodejna masa. Každá jednotka s vlastním sociálním zařízením. Objekt postaven v roce 1902. V průběhu užívání byla prováděna záchovná údržba, výměna stavebních prvků krátkodobé životnosti a v roce 1988 provedena nadstavba II.N.P. Základové konstrukce s izolací proti zemní vlhkosti, která místy již neplní svoji funkci. Svislé nosné konstrukce zděné z cihel a tvárnic, stropy s rovným podhledem. Zastřešení objektu sedlovou a plochou střechou s krytinou z betonových tašek, asf. šindele a plochou střechou. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu úplné, včetně oplechování parapetů. Fasádní omítky hladké a hrubé vápenné, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady keramické běžného provedení na sociálních zařízeních, WC a za kuchyňskými linkami. Schody betonové s povrchovou úpravou PVC. Dveře dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Okna dřevěná dvojitá a zdvojená. Podlahy obytných místností betonové, koberec. V ostatních místnostech keramická dlažba a PVC. Vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn. Radiátory deskové. Elektroinstalace světelná i motorová, hromosvod proveden není. Zdroj teplé vody kombi kotel ÚT a plynový průtokový ohřívač. Proveden rozvod zemního plynu. Odkanalizování objektu do obecní kanalizace. V kuchyni sklokeramická deska, kombinovaný sporák, elektrická trouba. Z vnitřního vybavení WC, vany, umyvadla a 2 x krb. Záchody splachovací. Objekt jinak bez jiného vnitřního vybavení. Vzhledem ke stáří objektu použita analytická metoda při výpočtu opotřebení. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1122-4 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 5,75*32,0+7,85*5,30+2,75*8,35+11,0*5,45 = 308,52 II.N.P. 5,75*11,55+7,85*5,30 = 108,02 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha I.N.P. 308,52 m 2 2,65 m II.N.P. 108,02 m 2 2,65 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.N.P. (5,75*32,0+7,85*5,30+2,75*8,35+11,0*5,45)*(3, = 1 092,61 m 3 25)+11,00*5,45*1,50 II.N.P. (5,75*11,55+7,85*5,30)*(3,25) = 351,06 m 3 Zastřešení ((5,75*2,00)/2)*20,44+((5,75*2,25)/2)*11,55+((5, 30*1,00)/2)*7,85 = 213,05 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor I.N.P. NP 1 092,61 m 3 II.N.P. NP 351,06 m 3 Zastřešení Z 213,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 656,72 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová, plochá S 100 5. Krytina betonová taška, šindel S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenné hladké, hrubé S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody betonové s PVC S 100 12. Dveře plné nebo prosklené S 100 13. Okna dřevěná dvojitá, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností betonové, koberec S 100-5 - Část [%]
15. Podlahy ostatních místností PVC a dlažba S 100 16. Vytápění akumulační S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody kotel ÚT, karma S 100 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 100 22. Kanalizace do obecní kanalizace S 100 23. Vybavení kuchyně kombi sporák, sklokeramická deska S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní krb S 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,60 100 1,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 99,00 Koeficient vybavení K4: 0,9900 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) - 6 -
Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,18 111 60,00 4,3080 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 22,53 111 60,00 13,5180 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,48 111 60,00 5,0880 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,25 111 60,00 3,1500 5. Krytina S 3,20 50,00 1,00 1,60 1,62 111 60,00 0,9720 5. Krytina S 3,20 50,00 1,00 1,60 1,62 111 30,00 0,4860 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,81 111 50,00 0,4050 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,26 111 30,00 1,8780 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,13 111 70,00 2,1910 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,32 111 30,00 0,6960 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,42 111 50,00 1,2100 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,33 111 50,00 1,6650 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,25 111 50,00 2,6250 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,22 111 30,00 0,6660 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,11 111 30,00 0,3330 16. Vytápění S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,44 111 50,00 2,2200 17. Elektroinstalace S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,14 111 40,00 1,6560 19. Rozvod vody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,03 111 30,00 0,9090 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,82 111 30,00 0,5460 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,51 111 30,00 0,1530 22. Kanalizace S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,83 111 30,00 0,8490 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,51 111 50,00 0,2550 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,15 111 30,00 1,5450 25. Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 111 30,00 0,1200 26. Ostatní S 3,60 100,00 1,00 3,60 3,64 111 30,00 1,0920 Opotřebení: 48,5360 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9900 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5290 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 7 007,87 Plná cena: 1 656,72 m 3 * 7 007,87 Kč/m 3 = 11 610 078,39 Kč Opotřebení analytickou metodou: 48,5360 % - 5 635 067,65 Kč = 5 975 010,74 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Rodinný dům - zjištěná cena = 2 987 505,37 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem LV č. 580 ze dne 15.7.2013. Pro město Olomouc je Obecně závaznou vyhláškou statutárního města Olomouce č. 2/2013 s účinností od 1.7.2013 schválená cenová mapa stavebních pozemků. Pro danou lokalitu je stanovena cena 1.240,- Kč/m 2 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 242 424,00 1 240,00 525 760,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 525 760,- = 525 760,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = 262 880,- Kč Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno Popis Jedná se o věcné břemeno dle notářského zápisu ze dne 13.11.1989, smlouvou RV 1904/1989 Vymezení obsahu: Obsahem tohoto věcného břemene je oprávnění pro paní Marii Tománkovou, r.č. 385107/437 doživotní, bezplatné a samostatné užívání levé strany nemovitosti, z pohledu z ulice a to kuchyně, dvou pokojů, koupelny, WC, společně bude užívat půdu, sklep, prádelnu a dvůr. Dále má právo volného příchodu do všech vyhražených místností a prostor a volného odchodu z nich a právo příjmat v nich návštěvy osob příbuzných a známých, v kteroukoli denní i noční dobu. Délka trvání: Po dobu života. Roční užitek: Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě váženým průměrem na 5.000,- Kč/měs. - 8 -
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. bydlení: Výměra: 1,00 m 2 Jednotková cena: 60 000,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 1,00 m 2 * 60 000,- Kč/m 2 /rok = 60 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 60 000,- Kč/rok * 100 % = 60 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 60 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 60 000,- Kč * 10 let = 600 000,- Kč = 600 000,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Ocenění věcného břemene činí = 300 000,- Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 987 505,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 987 505,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 262 880,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 262 880,- Kč Celkem 3 250 385,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 250 385,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 3 250 390,- Kč slovy: Třimilionydvěstěpadesáttisíctřistadevadesát Kč Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně 1. Věcné břemeno 300 000,- Kč Hodnota věcných břemen činí hodnota věcného břemene slovy: Třistatisíc Kč 300 000,- Kč - 10 -
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: a) Věcná břemena - věcným břemenem bytu zřízeného Smlouvou o zřízení věcného břemene RV 1904/1989 ve prospěch paní Marie Tománkové, r.č. 385107/437. Hodnota věcného břemene (viz výše) činí po úpravě vlastnickým podílem 300.000,- Kč b) Zástavní práva - zástavním právem smluvním ve výši 700.000,- Kč k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávek ve výši 779,- Kč a jejich příslušenství (spoluvlastnický podíl 1/2), Finanční úřad v Olomouci, Lazecká 545/22, Olomouc - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 4.774,- Kč s příslušenstvím (spoluvlastnický podíl 1/2), Finanční úřad v Olomouci, Lazecká 545/22, Olomouc - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 17.022, 50 Kč s příslušenstvím k podílu 1/2, Severomoravská plynárenská, a.s., Plynární 2748/6, Ostrava - zástavním právem exekutorským, jistina ve výši 5.185,- Kč s příslušenstvím a náklady nalézacího řízení k podílu 1/2, SMART Capital, a.s., Hněvotínská 241/52, Olomouc - zástavním právem exekutorským, jistina ve výši 5.285,- Kč s příslušenstvím k podílu 1/2, Vodafone Czech Republic a.s., Vinohradská 3217/167, Praha - zástavním právem exekutorským, jistina ve výši 5.700,- Kč s příslušenstvím, Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, Olomouc - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 0,- Kč s příslušenstvím a penále ve výši 10.216,- Kč k podílu 1/2, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem exekutorským, jistina ve výši 16.425,- Kč s příslušenstvím k podílu 1/2, Bohemia Faktoring, s.r.o., Letenská 121/8, Praha - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. - 11 -
Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Objekt bez zjevných závad stavebně technického charakteru. Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce Olomouc, katastrální území Hodolany v souvislé zástavbě. Olomouc s veškerou občanskou vybaveností. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní a nákladovou. Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení opotřebení dle stáří a dle skutečného stavu. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti v Olomouci - Hodolanech, a to: - Rodinný dům v Hodolanech, ul. Ostravská, vnitřní řadová sekce. Zastavěná plocha 75 m 2, užitná 150 m 2. Dvě nadzemní podlaží, podsklepení do 2/3. Dispozičně 1+1 a 2+1. Před sedmi lety nová hliníková krytina. V celém domě provedeny nové rozvody vody, kanalizace, ÚT včetně kondenzačního kotle na zemní plyn. V I.N.P. nové rozvody elektro. Cena 2.560.000,- Kč včetně provize, právního servisu. RD Hodolany, Ostravská výchozí cena (VC) 2.560.000,-Kč množství (soubor) (M) 1 Kpolohy 1,00 Kkontsrukce 1,00 Kvybavení 1,00 Ktechnický stav 1,00 Kpozemku 1,00 Kadjustace 1,05 Kpramen zjištění ceny 1,03 Jednotková cena (JC) 2.367.083,-Kč Váha (V) 1,0 kde JC=(VC/M)/(Kpolohy x Kkonstrukce x Kvybavení x Ktechnický stav x Kpozemku x Kadjustace x Kpramen zjištění ceny) - 12 -
- Rodinný dům v Hodolanech, Hellerova ul., samostatný. Dispozičně 5+1, dvoupodlažní, částečně podsklepený. V přízemí 2+1 s koupelnou a WC, v patře tři pokoje a spíž. Užitná plocha 107 m 2 + balkon a sklep. Pozemek celkem 318 m 2. K domu náleží přístřešek s posezením, stání pro auto + dílna. Dům má nová plastová okna, schody, nové podlahy v kuchyni a pokojích, nové klempířské konstrukce. Vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn. Voda napojení na obecní vodovod a vlastní vrtaná studna. Cena 3.030.000,- Kč. RD Hodolany, Hellerova výchozí cena (VC) 3.030.000,-Kč množství (soubor) ( M) 1 Kpolohy 1,00 Kkontsrukce 1,00 Kvybavení 1,00 Ktechnický stav 1,00 Kpozemku 1,00 Kadjustace 1,05 Kpramen zjištění ceny 1,03 Jednotková cena (JC) 2.801.664,-Kč Váha (V) 1,0 kde JC=(VC/M)/(Kpolohy x Kkonstrukce x Kvybavení x Ktechnický stav x Kpozemku x Kadjustace x Kpramen zjištění ceny) - Rodinný dům Hodolany, Lipenská ul., samostatný, dispozičně 6+1, dvoupodlažní. Zastavěná plocha 232 m 2, plocha pozemku 502 m 2. Objekt v původním stavu, zachovalý, částečně podsklepen. V I.N.P. kuchyň, tři pokoje, koupelna, WC, spíž, garáž pro dvě auta a dílna. Ve II.N.P. tři pokoje, koupelna a WC. Za domem zahrada. Cena 2.950.000,- Kč. RD Hodolany, Lipenská výchozí cena (VC) 2.950.000,-Kč množství (soubor) 1,00 Kpolohy 1,00 Kkontsrukce 1,00 Kvybavení 1,00 Ktechnický stav 1,01 Kpozemku 1,00 Kadjustace 1,05 Kpramen zjištění ceny 1,03 Jednotková cena (JC) 2.700.686,-Kč Váha (V) 1,0 kde JC=(VC/M)/(Kpolohy x Kkonstrukce x Kvybavení x Ktechnický stav x Kpozemku x Kadjustace x Kpramen zjištění ceny) - 13 -
Minimální cena Průměrná cena Maximální cena 2.367.083,-Kč 2.623.144,- Kč 2.801.664,-Kč Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti Odhad obvyklé ceny 2.623.144,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem id. 1/2 k celku 2.623.144 x 1/2 = 1.311.572,- Kč Tuto obvyklou cenu zjištěnou porovnávacím způsobem však ovlivňuje i skutečnost, že předmětem ocenění je ideální 1/2 k celku předmětné nemovitosti. Nemovitost z hlediska užívání nelze ideálně rozdělit na 1/2 a takto ji užívat. Taktéž poptávka na současném trhu s nemovitostmi není. Z tohoto důvodu snižuji cenu vlastnického podílu o 12%. 1.311.572 x 0,88 = 1.154.183,- Kč po zaokrouhlení: 1.150.000,- Kč Cena obvyklá v id. 1/2 k celku: 1.150.000,-Kč Rekapitulace Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu rodinného domu včetně příslušenství a pozemku pro exekuci na : Slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíckč Obvyklá cena celkem v id. 1/2 k celku 1 150 000,- Kč - 14 -
Slovy: osmsetpadesáttisíckč Obvyklá cena celkem v id. 1/2 k celku po odečtení věcného břemene 850 000,- Kč V Olomouci 2.10.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2554-153/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13153. - 15 -