- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 476-3/2012 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 941 na parc.č. 325, včetně pozemků, garáže a příslušenství, v k.ú. a obci Rýmařov, okres Bruntál Objednatel posudku: Účel posudku: PROMET REAL s.r.o. 28. října 3138/41 702 00 Ostrava Odhad ceny obvyklé jako podklad pro provedení dobrovolné dražby Podle stavu ke dni 31.12.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 9.1.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Odhadnou cenu obvyklou pro účely dobrovolné dražby 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 941 Adresa nemovitosti: Lidická 941 795 01 Rýmařov Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Rýmařov Katastrální území: Rýmařov Počet obyvatel: 8 711 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 92,1694 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 92,17 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.12.2011 za přítomnosti zástupce objednavatele. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN LV č. 404 ze dne 14.7.2011 Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje zástupce objednatele. 5. Vlastnické a evidenční údaje PROMET REAL s.r.o., 28. října 41, 702 00 Ostrava 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Rýmařově, ve vzdálenosti cca 1 km od centra obce, při ulici Lidická. Okolní zástavbu tvoří zástavba rodinných domů. V Rýmařově je dobrá občanská vybavenost. Nemovitost je tvořena rodinným domem, pozemky, garáží a příslušenstvím sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů.
- 3-7. Obsah posudku I) Administrativní ocenění (dle zákona) a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p. 941 a 2 ) Garáž b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty c) Pozemky c 1 ) Pozemky II) Odhad ceny obvyklé (srovnávací metodou)
- 4 - B. Posudek I) Administrativní ocenění (dle zákona) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p. 941-26a Oceňovaný objekt je rodinný dům typu Okál RD Rýmařov s jedním podzemním, jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, se sedlovou střechou. Základy betonové, nosné konstrukce montované na bázi dřevní hmoty. Střecha sedlová s krytinou z tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnější břizolitová. Vnitřní obklady keramické v koupelně, WC a kuchyni. Dveře náplňové, hladké plné i prosklené, okna plastová. Podlahy v obytných místnostech plovoucí, v ostatních prostorách keramické dlažby. Schodiště kovové s dřevěnými stupni do 1. NP a dřevěné do podkroví. Vytápění objektu ústřední plynovým kotlem. Plynový kotel je rovněž zdrojem teplé vody. Elektroinstalace světelná i motorová. Sociální vybavení je tvořeno vanou, umyvadlem, WC. Objekt je napojen na IS: elektrorozvod, vodovod, plynovod. Kanalizace je svedena do žumpy. Dispoziční řešení objektu: 1. PP : vstupní chodba, prádelna, kotelna, skladovací prostory, garáž, jeden obytný pokoj 1. NP: vstupní veranda, chodba se schodišťovým prostorem, WC s koupelnou, 4 pokoje, kuchyně. podkroví: chodba, WC s koupelnou, 2 obytné pokoje, kuchyně. Stáří objektu je 39 let. Objekt se nachází v dobrém stavu, na objektu je prováděna pravidelná údržba. Součástí ocenění je i vedlejší stavba (dřevěná kolna), dále venkovní úpravy sestávající z oplocení, žumpy, přípojek IS a zpevněných ploch. Garáž je oceněna samostatně. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 39 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 092,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: = 115,00 m 2 1. NP: = 118,00 m 2 podkroví: 6,70*11,50 = 77,05 m 2
- 5 - Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 115,00 m 2 2,50 m 1. NP: 118,00 m 2 2,70 m podkroví: 77,05 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: spodní stavba: (115)*(2,50) = 287,50 m 3 vrchní stavba: (118)*(3,80) = 448,40 m 3 zastřešení: 115*4,60*0,5+1,50*1,40*0,30 = 265,13 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 001,03 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 118,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 310,05 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,63 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ N 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV 0,04 nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 39 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,80 = 0,840 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení III 0,05
- 6-6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,190 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,840 * 1,190 * 0,950 = 0,950 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 092,- Kč/m 3 * 0,950 = 2 937,40 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 937,40 Kč/m 3 * 1 001,03 m 3 = 2 940 425,52 Kč Rodinný dům č.p. 941 - zjištěná cena = 2 940 425,52 Kč a 2 ) Garáž - 24 Oceňovaný objekt je přízemní garáž. Základy betonové patky, nosné konstrukce dřevěné. Střecha pultová s krytinou IPA. Okno jednoduché, podlaha betonová. Vrata dřevěné. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 39 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 755,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 5,20*3,50 = 18,20 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 18,20 m 2 2,40 m
- 7 - Obestavěný prostor: 1. NP: (5,20*3,50)*(2,40) = 43,68 m 3 zastřešení: 5,20*3,50*0,20 = 3,64 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 47,32 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 18,20 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 18,20 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce kovové plechové, s plochou střechou nebo III typ C krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - kovová konstrukce opláštěná nebo obvod. stěny tl do 15 cm I -0,10 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 39 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,80 = 0,714 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti I -0,03 nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1
- 8 - Celkový index I = I V * I P * I T = 0,714 * 0,970 * 0,950 = 0,658 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 755,- Kč/m 3 * 0,658 = 1 154,79 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 154,79 Kč/m 3 * 47,32 m 3 = 54 644,66 Kč Garáž - zjištěná cena = 54 644,66 Kč b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 32 371,36 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 605 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 45 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 2 407,79 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 156,51 Trvalé porosty - zjištěná cena = 156,51 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 325 118,00 92,17 10 876,06 Součet 10 876,06 Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 1 087,61 Mezisoučet 11 963,67 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1700 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem 15 784,39
- 9 - Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 92,17 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] trvalý trávní porost 326 605,00 92,17 55 762,85 Součet 55 762,85 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 5 576,29 Mezisoučet 61 339,14 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1700 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 celkem 32 371,36 Pozemky - zjištěná cena = 48 155,75 Kč Rekapitulace cen nemovitosti (administrativní ocenění) Výsledné ceny: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p. 941 = 2 940 425,52 Kč a 2 ) Garáž = 54 644,66 Kč b) Trvalé porosty = 156,51 Kč c) Pozemky = 48 155,75 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 3 043 382,44 Kč 3 043 380,- Kč
- 10 - II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňovaného objektu je uveden v předcházející části posudku. Mezi pozitiva oceňované nemovitosti patří dobrý stav nemovitosti. Negativa nebyla shledána. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. Pro srovnání byly vybrány tyto nemovitosti: 1) RD 4+1, Bruntál, ul. Nezvalova koncový řadový rodinný dům 4+1 o velikosti 180 m2 s balkónem a terasou krytou markýzou, oplocená zahrada (500 m2) přístupná ze 3 stran. Jedná se o dům zkolaudovaný v roce 1980, v původním stavu. Dům má 2 podlaží, v suterénu se nachází garáž pro 3 auta a velký sklad, v 1.p. je obývací pokoj s krbem, WC, kuchyně a spíž, v 2.p. jsou 3 pokoje, koupelna a šatna. V celém domě jsou plovoucí podlahy. Dům je napojen na kanalizaci, obecní vodovod, elektroinstalaci, vytápění plynem. Na pozemku stojí kůlna a skleník. Hezká a klidná lokalita. Cena 1 990 000 Kč
- 11-2) RD 5+1, Krnov koncový řadový RD 5+1 v klidné části na okraji města Krnov, v městské části Pod Bezručovým vrchem. Jedná se o patrovou, z poloviny podsklepenou stavbu z tvárnic s rovnou střechou, zastavěná plocha činí 86 m2, obytná je cca 130 m2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, toaleta a garáž. V patře je obývací pokoj s balkonem, ložnice a chodba. V druhém patře jsou dva pokoje, koupelna s vanou a toaleta. Majitelé v domě ponechají některé vybavení. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici z obecního vodovodu, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží velmi pěkná udržovaná zahrada s bazénem, krbem a ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 214 m2. Celá nemovitost je oplocena. Cena: 1 999 000,- Kč 3) RD 5+1, Město Albrechtice novostavba nízkoenergetického domu o velikosti 5+1 ve Městě Albrechtice. V přízemí domu se nachází kuchyně, obývací pokoj s krbem, pokoj, koupelna, WC a garáž. V 2.NP jsou umístěny tři obytné pokoje a koupelna s WC. Vytápění objektu je ústřední plynové, dům je napojen na obecní vodovod i kanalizaci. Cena domu je za kompletní dokončenou zkolaudovanou stavbu včetně pozemku. Pozemek o velikosti 480 m2. Užitná plocha domu 190 m2. Cena: 2 250 000 Kč. Z nabídek nemovitostí k prodeji lze vyvodit, že ceny obdobných nemovitostí se pohybují v rozmezí cca 1,9 až 2,3 mil. Kč, dle technického stavu, umístění v lokalitě. Nutno podotknout, že se jedná o nabídkové ceny a tyto jsou o cca 10 až 15% vyšší než realizované.
- 12 - Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 050 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem 2 050 000,- Kč Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti, dobrou dostupnost a s ohledem na velikost stavby a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem 2 050 000,- Kč Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Porovnávací metoda: Srovnávací hodnota: 3 043 380 Kč 2 050 000 Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.
- 13 - C. Rekapitulace zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - rodinný dům č.p. 941 na parc.č. 325, včetně pozemků, garáže a příslušenství, v k.ú. a obci Rýmařov, okres Bruntál, je stanovena ke dni 30.12.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 2 050 000 Kč. Slovy: dvamilionypadesáttisíc Kč V Ostravě, 9.1.2012 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 476-3/2012 znaleckého deníku.
Příloha: fotodokumentace - 14 -