Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2988/2008 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1246/1 se spoluvlastnickým podílem na domě a pozemku p.č. 2061/573 Adresa nemovitosti: N.Frýda 1246/2, 370 05 České Budějovice Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec České Budějovice, k.ú. České Budějovice 2, kód ČSÚ: 621943, LV: 5178 Ostatní stavby: Pozemky: 2061/573 zastavěná plocha (spoluvlastnický podíl) Vlastník stavby: SJM Toráč Vladimír, Dubenská 1384/5, 370 05 České Budějovice, vlastnictví: SJM Toráčová Šárka, N. Frýda 1246/2, 370 045České Budějovice, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: SJM Toráč Vladimír, Dubenská 1384/5, 370 05 České Budějovice, vlastnictví: SJM Toráčová Šárka, N. Frýda 1246/2, 370 045České Budějovice, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský řad Český Krumlov, č.j. 125 EX 172/06-41 Adresa objednatele: Radniční 28, 381 01 Český Krumlov IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: ing. Petr Braun Fučíkova 370, 373 44 Zliv IČ: 49013734 telefon: 605 955 607 e-mail: petrbraun@volny.cz DIČ: CZ6102090060 fax: Pro účel exekučního řízení. OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 09.06.2008 Datum zpracování : 17.06.2008 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 Vyhotovení č.: 1 Zliv, dne 17.06.2008 Otisk razítka ing. Petr Braun
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena cca v r. 1988 změna stavby Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení rekreace podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn (veřejné/vlastní) / elektro telefon (veřejné/vlastní) / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 9 Počet bytů/nebytů 32/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 724/1 1.NP 4+1 78,00 2,10 0,00 0,00 0,00 80,10 780 / 20 601 19 975 Kč/m2 negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Reprodukční cena Současný stav 1 600 000 Kč x 1 101 000 Kč 1 600 000 Kč 1 573 000 Kč Budoucí stav Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obdobné starší panelové byty 4+1 se na sídlišti Máj v Českých Budějovicích prodávají podle velikosti bytu, umístění stavby prodávají v cenách 1,4-2,0 mil. Kč. Výhody: provedená modernizace domu, dobré docházkové vzdálenosti, dostupnost pěšky nákupního center, MHD 100 m, odstínění od rušné komunikace Nevýhody: neprovedena modernizace bytu, obtížné parkování v těsné blízkosti domu Vzhledem k neprovedené modernizaci bytové jednotky, umístění na sídlišti Máj, umístění bytu ve 2. NP (1. obytném podlaží), jeho podlahové ploše, odhaduji obvyklou cenu ve spodním rozpětí, t.j. na 1,6 mil. Kč. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5178 ze dne 11.5..2008 Prohlášení vlastníka budovy podle zákona č.72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů - nahlédnutí na KÚ Charakteristika obce Město České Budějovice je statutárním městem a metropolí Jihočeského kraje. Je přirozeným hospodářským, finančním a kulturním centrem jižních Čech. Má kompletní občanskou vybavenost: školy, školka, úřady, policie, pošta, banka, kompletní síť obchodů i infrastrukturu. Dopravní spojení MHD. Pracovní příležitosti úplné v dosahu MHD. Poloha nemovitosti Vlastní nemovitost je situována na sídlišti Máj v části Českých Budějovic - Čtyřech Dvorech cca 3,0 km severozápadně od centra Č.Budějovic v blízkosti křižovatky M.Horákové a A. Barcala. Okolní zástavbu tvoří převážně panelové bytové domy a občanská výstavba. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení 1. Nařízení exekuce - Toráčová Šárka - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud (zapsaná na LV) v České Budějovice č.j. 34 Nc-6865/2004-9 ze dne 7.9.2004 2. Nařízení exekuce - Toráč Vladimír - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v České Budějovice č.j. 34 Nc-6865/2004-9 ze dne 7.9.2004 3. Nařízení exekuce - Toráč Vladimír - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v České Budějovice č.j. 18 Nc-6258/2005-7 ze dne 6.5.2005 4. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Toráč Vladimír a Toráčová Šárka - Exekuční příkaz Exekutorský úřad České Budějovice č.j. 105 EX-445/2005 ze dne 14.6.2005 5. Nařízení exekuce - Toráč Vladimír - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v České Budějovice č.j. 34 Nc-7742/2004-7 ze dne 28.12.2004 6. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Toráč Vladimír a Toráčová Šárka - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Prachatice č.j. 40 EX-221/2005 ze dne 30.8.2005 7. Nařízení exekuce - Toráč Vladimír - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v České Budějovice č.j. 18 Nc-5974/2002-4 ze dne 2.12.2002 8. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Toráč Vladimír a Toráčová Šárka - Exekuční příkaz Exekutorský úřad České Budějovice č.j. 8EX-1061/2004-10 ze dne 5.10.2005 9. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Toráč Vladimír a Toráčová Šárka - Exekuční příkaz Exekutorský úřad České Budějovice č.j. 8EX-884/2002-5 ze dne 4.10.2005 Evidence v KN Riziko nezjištěno Pronájem stavby Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Ocenění je provedeno pouze na základě částečné prohlídky bytové jednotky (vlastník neumožnil celkovou prohlídku). Závady váznoucí na nemovitostech: Na nemovitostech neváznou dle LV žádné závady ve formě věcných břemen ani nájemní smlouvy - (vlastníkem nedoloženy) - 3 -
Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Předmětem ocenění je vymezená bytová jednotka č. 1246/1 včetně spoluvlastnického podílu 780/20601 ke společným částem domu a pozemku p.č. 2061/573, umístěné v typovém panelovém domě č.p. 1246 v ulici N. Frýda na sídlišti Máj v Českých Budějovicích. Dům je typovým montovaným domem pro bytovou výstavbu, půdorys domu je zhruba obdélníkový. Prohlášením vlastníka byly v domě vymezeny bytové jednotky. Jedná se o typový montovaný dům ze stěnových panelů konstrukčního systému PS69/2 Jč. Dům je krajní sekcí. Situovaný je na západním okraji města v sídlišti Máj. Má devět nadzemních podlaží. V 1.NP se nachází společné prostory (kolárna, kočárkárna, sklepy). V ostatních podlažích jsou na každém podlaží vždy dva byty 3+1, jeden byt 2+1 a jeden byt 4+1. Založení objektu je na betonových pasech z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny železobetonovými stěnovými panely. Obvodové panely atikové a parapetní jsou keramické zateplené, štítové panely jsou železobetonové sendvičové. Stropy jsou ze železobetonových panelů s rovným podhledem. Střecha je dvouplášťová, horní část z keramických panelů. Krytina střechy je ze svařovaných živičných pásů. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, úplné. Vnitřní úpravy povrchů jsou štukové nebo tapetové. Venkovní úprava povrchů je provedena nástřikem. Vnitřní keramické obklady nejsou provedeny - typová umakartová jádra. Schody jsou železobetonové. Dveře hladké nebo prosklené, okna plastová. Podlahy převážně PVC. Vytápění ústřední z centrálního zdroje. Elektroinstalace 380 V s uzemněním a hromosvodem. Vodovod teplá i studená voda je rozvedena. Kanalizace je napojena na veřejnou síť. Vybavení kuchyní je typové s elektrickým sporákem. Hygienické zařízení je úplné. Objekt je vybaven osobním výtahem. Oceňovaný byt se nachází ve 2.NP vlevo od schodiště a má velikost 4+1. Za předsíní se nachází hala, ze které jsou přístupné čtyři obytné místnosti (obývací pokoj s balkonem), koupelna s vanou a samostatné WC jsou umístěny v umakartovém prefabrikovaném jádrem.okna v bytě jsou plastová, podlahy v předsíni keramická dlažba, v obývacím pokoji korek, ostatní místnosti povlakové krytiny. Byt je vybaven kuchyňskou linkou. Dům byl postaven cca v roce 1988. Po roce 2000 bylo provedeno zateplení fasády a výměna oken. Na domě při vnější prohlídce nejsou patrny zjevné závady. Technický stav bytu je průměrný a odpovídá uvažovanému stáří. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce železobetonové stěnové panely 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dvouplášťová 5. Krytiny střech živičná svařovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů umělá silikátová omítka 9. Vnitřní obklady keramické umakartové jádro, běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké 12. Okna plastové 13. Povrchy podlah běžná keramická dlažba, povlakové (PVC, koberec, korek) 14. Vytápění ústřední dálkové 15. Elektroinstalace světelná 16. Bleskosvod bleskosvod 17. Vnitřní vodovod standardní 18. Vnitřní kanalizace standardní 19. Vnitřní plynovod není 20. Ohřev teplé vody centrální s vodoměrem TUV 21. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 22. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 23. Ostatní běžné digestoře, STA - 4 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 2061 (371 m2) zastavěná plocha a nádvoří (pozemek v převážné ploše zastavěn) k bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl 780/20601. OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyně byt 8,00 m 2 1,00 8,00 m 2 předsíň byt 4,20 m 2 1,00 4,20 m 2 koupelna byt 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 WC byt 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 pokoj 1 byt 8,10 m 2 1,00 8,10 m 2 pokoj 2 byt 8,10 m 2 1,00 8,10 m 2 pokoj 3 byt 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 pokoj 4 byt 20,20 m 2 1,00 20,20 m 2 hala byt 13,60 m 2 1,00 13,60 m 2 balkon balkon 2,10 m 2 0,30 0,63 m 2 Celková podlahová plocha 80,10 m 2 78,63 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 78,63 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 20 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 572 600 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 20 Další životnost roků 70 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 100 820 Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka byt 4+1 N. Frýda 78,63 X X X X Srovnávané jednotky panel. 3+1, zděné jádro K.Štěcha panel. 3+1, původní jádro N.Frýda 75,00 7. NP 3+1 1 510 000 20 133 1,000 20 133 72,00 4. NP 3+1 1 520 000 21 111 1,000 21 111-5 -
panel. 3+1, bez úprav Prachatická 68,00 2. NP 3+1 1 310 000 19 265 0,900 21 405 panel. 3+1, bez úprav Lhenická r.2006 67,00 4. NP 3+1 1 350 000 20 150 1,030 20 755 Průměrná cena 20 851 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 78,63 m 2 Porovnávací hodnota 1 639 514 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Starší byty v panelové zástavbě se na větších sídlištích v Českých Budějovic prodávají v závislosti na stavu, umístění a provedení v cenách 18-25 tis. Kč/m 2. Vzhledem ke stavu bytu, umístění a velikosti odhaduji obvyklou cenu u většího a nerekonstruovaného bytu na 20 350 Kč/m 2 což odpovídá porovnávací hodnotě zhruba 1,60 mil. Kč. Porovnávací hodnota 1 600 000 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5178 ze dne 11.5.2008 3 Kopie katastrální ČB 2-2/23 mapy ze dne 5.9.2005 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 19.09.1990, č.j. 1577/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2988/2008 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -