Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2970/2008 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 64 s pozemky p.č. 140 a ideální 1/2 Adresa nemovitosti: Číčenice 64 Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Strakonice, obec Číčenice, k.ú. Číčenice, kód ČSÚ: , LV: 25 Ostatní stavby: Kolna Pozemky: 140, 141 Vlastník stavby: Bárta Miroslav, Podeřiště 31, Malovice, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Bárta Václav,,, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Bártová Ludmila, 64, Číčenice, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Vlastník pozemku: Bárta Miroslav, Podeřiště 31, Malovice, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Bárta Václav,,, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Bártová Ludmila, 64, Číčenice, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský řad Český Krumlov, č.j. 125 EX 457/07-27 Adresa objednatele: Radniční 28, Český Krumlov IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: ing. Petr Braun Fučíkova 370, Zliv IČ: telefon: petrbraun@volny.cz DIČ: CZ fax: Pro účel exekučního řízení. OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč (spoluvlastnický podíl 1/2) Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 Vyhotovení č.: 3 Zliv, dne Otisk razítka ing. Petr Braun

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v změna stavby Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení rekreace podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn (veřejné/vlastní) / elektro telefon (veřejné/vlastní) / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž SOUČASNÝ STAV Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / OP ZP Veškeré rozměry pouze orientační - nebylo umožněno místní šetření. RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč Kč Výnosová hodnota x Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/ Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obdobné menší stavby určené k bydlení se v malých obcích s dobrou dopravní dostupností do větších měst se prodávají podle velikosti, provedení stavby, stáří, velikosti pozemku a hlavně umístění v cenách 0,6-1,5 mil. Kč. Výhody: dobrá dopravní dostupnost do větších měst, základní občanská vybavenost a infrastruktura v místě, dobrá dostupnost přírody, možnosti rozšíření stavby. Nevýhody: stavba v těsné blízkosti hlavní silnice a železniční tratě, zvýšená hlučnost a prašnost Vzhledem k velikosti domu, pozemku a jeho provedení, umístění a stavu, odhaduji obvyklou cenu současnou celé nemovitosti na 1,0 mil. Kč. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 je odhadnuta na 500 tis. Kč

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 25 ze dne Kopie katastrální mapy pro obec a k.ú. Číčenice, mapový list Hluboká nad Vltavou 8-2/12 Charakteristika obce Obec Číčenice se nachází v jihočeském kraji cca 4 km východně od města Vodňan. Leží na silnici č. 141 mezi Vodňanami a Týnem na Vltavou. V obci je důležité nádraží na železniční křižovatce tratí mezi Českými Budějovicemi a Plzní a tratí mezi Týnem nad Vltavou a Volarami. V okolí se nachází Strpský a Mlýnský rybník V obci je základní občanská vybavenost- prodejna smíšeného zboží, hostinec, zastávka autobusu i vlaku a úplná infrastruktura vč. plynu. Poloha nemovitosti RD umístěn na západním okraji obce vlevo těsně u hlavní silnice před železničním přejezdem. Dům ze západní strany sousedí s loukou a dále s průmyslovým areálem elektrotechnické firmy Sedlbauer. Z východní strany sousedí s pozemky a stavbami Českých drah. Z jižní strany pozemky navazují na silnici Vodňany - Týn nad Vltavou Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení 1. Nařízení exekuce Okresní soud v Prachaticích 6Nc 1520/ (zapsaná na LV) 2. Nařízení exekuce Okresní soud v Prachaticích 2Nc 1941/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, spoluvlastnický podíl 1/2 Exekuční příkaz JUDr. Marek Frank 125Ex-420/ ze dne Nařízení exekuce Okresní soud v Prachaticích 6Nc 2447/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, spoluvlastnický podíl 1 / 2 - Exekuční příkaz JUDr. Stanislav Pazderka č.j. 117-Ex 1041/ ze dne Nařízení exekuce Okresní soud v Prachaticích 6Nc 2562/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, spoluvlastnický podíl 1 / 2 - Exekuční příkaz JUDr. Dalimil Mika 120 EX 9962/ ze dne Evidence v KN Podle informace p. Bártové spoluvlastník 1/4 Bárta Václav již dávno zemřel - zřejmě dědictví neprojednáno! Pronájem stavby Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Ocenění je provedeno pouze na základě vnějšího ohledání (vlastník se nedostavil k místnímu šetření), na základě předpokladu, že nemovitost uvnitř odpovídá spíše podstandardní údržbě. Závady váznoucí na nemovitostech: Na nemovitostech neváznou dle LV žádné závady ve formě věcných břemen ani nájemní smlouvy - (vlastníkem nedoloženy)

4 Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Volně stojící rodinný dům ve tvaru obdélníka s přistavěnou verandou Dům má jedno nadzemní podlaží a bez podkrovím. Střechy jsou valbové, tesařsky vázaná, kryté bobrovkami na dvojito. Obvodové konstrukce jsou zděné, stropy rovné. Okna jsou dřevěná špaletová. Vytápění ústřední na tuhé palivo. Ostatní údaje nebylo možno zjistit - nebylo možno provést místní šetření Stavba má jedno nadzemní podlaží, určena je k rodinnému bydlení. Splňuje podmínky zařazení jako rodinný dům. Podle informace pani Bártové se v domě se nachází jedna bytová jednotka 3+1 s koupelnou Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Vzhledem k tomu, že objekt nebylo umožněno znalci prohlédnout, lze podle vnějšího podstandardního stavu údržby předpokládat, že i vnitřní stav domu bude zhoršený. Příslušenství stavby Přípojky sít. Zděná kolnička o rozměrech cca 12 x 6 m umístěná v SZ rohu stavebního pozemku p.č Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy dřevěné 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pálená krytina hladká ve dvou vrstvách 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata garážová sekční 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah povlakové a keramická dlažba 15. Vytápění ústřední na tuhé palivo 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler elektrický 22. Vybavení kuchyní kamna tuhé palivo 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky zhruba lichoběžníkového půdorysu, funkční celek, rovinné. (Podle snímku KN je k pozemku připlocena předzahrádka jiného vlastníka- mezi domem a komunikací) - 4 -

5 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V menších obcích se zainvestované stavební pozemky prodávají v cenách Kč. Vzhledem k umístění pozemku těsně u rušné silnice a železniční tratě, možnosti napojení na inženýrské sítě a malé vzdálenosti od Vodňan, odhaduji cenu pozemku na spodní hranicí t.j. na 300 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha zahrada Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: (rozměry pouze orientační neumožněno změření objektu!) Název Obestavěný prostor 1.NP (10,50*14+1,80*4,0)*(0,30+1,0+2,80) = 632,22 m 3 ((10,50*14)*4/2)-(1/2*10,50*5*4) = 189,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 821,22 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 154 Obestavěný prostor [m 3 ] 821,22 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 79 Další životnost roků 21 Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Kolna zděná stavba se sedlovou 140 1,00 Ks Kč 60 % Kč střechou Kč/Ks Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč - 5 -

6 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Měkynec 609, , Venkovský jednopodlažní dům, bez zavedené vody, koupelny, pouze suchý WC ze dvora. Objekt neudržován, v části vestavěný chlév. Na objektu nebyly prováděny žádné zásadní přestavby, rekonstrukce ani modernizace. nemovitost v horší lokalitě, podstatně horší údržba a technické řešení Rájov 646, , Dům po částečné rekonstrukci s bytem 3+1 Umístění v lepší lokalitě, mladší, vnitřní rekonstrukce ale menší pozemek Stradov 310, , Uzavřený statek, bez modernizací, obytná část opotřebení 80%. Horší technický stav staveb, ale více staveb v příslušenství Rakovice 348, , Chalupa s uzavřeným dvore, obytná část po rekonstrukci, užívaná k rekreaci, opotřebení 50%. Umístění vedle zemědělských staveb, lépe zařízená, ale podstatně horší lokalita Průměrná cena Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 821,22 m 3 Porovnávací hodnota Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 25 ze dne Kopie katastrální mapy pro obec a k.ú. Číčenice, mapový list Hluboká nad Vltavou 8-2/12 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne , č.j. 1577/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2970/2008 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -