ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5736-146/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ na nemovité věci pozemek p.č.st.97 se stavbou rodinného domu č.p.19 s příslušenstvím, a pozemek p.č.469/23, katastrální Kunčice u Nechanic (kód:677051), obec Kunčice, okres Hradec Králové Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9 Účel posudku: Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 098 EX 01227/04-054 Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 22. října 2015 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran a přílohy. V Praze, dne 2.listopadu 2015
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je spoluvlastnický podíl na rodinném domě, je cena zjištěná určena porovnávacím způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě k datu ocenění spoluvlastnické podíly prakticky nejsou předmětem prodeje, není použita metoda porovnávací. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro odhad obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena nemovité věci bude stanovena i se znalostí inzerovaných cen porovnatelných nemovitých věcí. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním Kunčice u Nechanic (kód:677051), obec Kunčice, okres Hradec Králové. Nemovitou věc je tvoří: - Pozemek p.č.st.97, - Pozemek p.č.469/23 - Stavba rodinného domu č.p.19, - Vedlejší budovy, - Venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, aj.) Nemovitá věc se nalézá ve střední části obce Kunčice, v blízkosti vodní nádrže. Převažující okolní zástavbou jsou rodinné domy venkovského charakteru. Přístup je z místní zpevněné komunikace. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace II. třídy č.323 a místní zpevněné komunikace, která obec spojuje s obcí Nechanice, s dálniční komunikací D11, která je hlavní spojnicí mezi Prahou a Hradcem Královým. Nechanice jsou vzdáleny 2,5 km severně od obce, dálnice D11 vede 9 km jižně, Hradec Králové je situován cca 15 km východním směrem. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou dopravou s přímými spoji na Hradec Králové, Nechanice, aj. Autobusová zastávka Kunčice, obec je cca 0,2 km jihozápadně od nemovité věci. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Kunčice 331 stálých obyvatel. V obci se nalézá minimální sortiment služeb občanské vybavenosti. Obec Kunčice je ve správním obvodu obce Hradec Králové, obec s rozšířenou působností. Pověřený obecní úřad je v obci Nechanice. Na pozemku p.č.469/23 vázne věcné břemeno jízdy ve prospěch pozemku p.č.st.84. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 3.3.2015 č.j. 098 EX 01227/04-054 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální Kunčice u Nechanic (kód:677051), obec Kunčice, list vlastnictví č.19, vyhotovený dálkovým přístupem dne 01.6.2015 Mapa geografického systému ČUZK katastrální Kunčice u Nechanic (kód: 677051) Místní šetření se zaměřením současného stavu dne 22.10.2015. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.19 pro katastrální Kunčice u Nechanic (kód: 677051), obec Kunčice zapsáni: 1) Kamil Jíra identifikátor: 810314/3092 č.p.19 503 15 Kunčice Spoluvlastnický podíl 11/16, - 3 -
2) Vladimír Jíra identifikátor: 561130/1487 č.p.19 503 15 Kunčice Spoluvlastnický podíl 4/16, a 3) Vendulka Novotná identifikátor: 695804/3059 U Polikliniky 1056 564 01 Žamberk Spoluvlastnický podíl 1/16. 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.st.97 2) Pozemek p.č.469/23 3) Vedlejší stavba 4) Rodinný dům č.p.19 5) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.st.97 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.st.97, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 178 m 2. Pozemek je přístupný z místní zpevněné komunikace. Pozemek je rovinný. Součástí pozemku je rodinný dům č.p.19. 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 5 0.50 331 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 5 0.85 Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment) Součin hodnot 0.184 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.184 1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000-5 -
1.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 279,68 ZC = ZCv x Iu = 1520 Kč x 0.184 = 279.68 Kč Index cenového porovnání x 0.9270 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.900 x 1.030 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 259,26 Cena za celou výměru 178.00 m 2 = Kč 46.148,88 Pozemek p.č.st.97 Cena celkem Kč 46.149,- 2. Pozemek p.č.469/23 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.469/23, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 492 m 2. Pozemek je přístupný z místní zpevněné komunikace. Pozemek je rovinný. Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek. 2.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 5 0.50 331 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 5 0.85 Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment) Součin hodnot 0.184 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.184 2.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky - 6 -
4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 279,68 ZC = ZCv x Iu = 1520 Kč x 0.184 = 279.68 Kč Index cenového porovnání x 0.9270 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.900 x 1.030 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 259,26 Cena za celou výměru 492.00 m 2 = Kč 127.557,57 Pozemek p.č.469/23 Cena celkem Kč 127.558,- 3. Vedlejší stavba Oceněno podle 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. 3.1 Popis Předmětem ocenění je vedlejší stavba užívaná společně s rodinným domem č.p.19 v katastrálním Kunčice u Nechanic (kód:677051), v obci Kunčice. Stáří stavby je odborně odhadnuto. Objekt je přízemní zděná stavba. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba je realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Základy jsou v podstandardním provedení, bez funkční isolace. Střecha je sedlová a plochá s dřevěným krovem a krytinou sestávajících z cementových tašek a vlnitých eternitových desek. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná, jednoduchá. Dveře jsou dřevěné. Objekt není napojen na žádnou IS. Technický stav je špatný, nejeví žádnou známku údržby. 3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 3.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 4*11*3.4 = 149.60 m 3 Zastřešení 4*11*1.1/2 = 24.20 m 3-7 - celkem = 173.80 m 3
3.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard 0.07100 100% -0.071 3. Stropy chybí 0.19800 100% -0.198*1.852 7. Úprava povrchů chybí 0.06100 50% -0.0305*1.852 9. Dveře podstandard 0.03000 100% -0.03 12. Elektroinstalace chybí 0.05800 100% -0.058*1.852-0.6316 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.6316) = 0.6589 3.5 Opotřebení stavby Vzhledem ke špatnému technickému stavu je míra opotřebení odborně odhadnuta, a to ve výši 70%. 3.6 Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.6589 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 0.8000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0670 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.9270 pp = It x Ip = 0.900 x 1.030 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.262,52 Cena za celý obestavěný prostor 173.80 m 3 = Kč 219.425,98 Cena stavby bez opotřebení = Kč 219.425,98 Snížení ceny za opotřebení 70% - Kč 153.598,19 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 65.827,79 Vedlejší stavba Cena celkem Kč 65.828,- 4. Rodinný dům č.p.19 Oceněno podle 35 vyhlášky. 4.1 Popis Předmětem ocenění je stavba rodinného domu č.p.19 realizovaná na pozemku p.č.st.97 v katastrálním Kunčice u Nechanic (kód:677051), v obci Kunčice. Stáří stavby je odborně odhadnuto. - 8 -
Objekt je přízemní, částečně podsklepená, zděná stavba s půdním prostorem a stavebně upraveným podkrovím. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba je realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Základy jsou v podstandardním provedení, bez funkční hydroizolace. Střecha je převážně sedlová, s dřevěným krovem a krytinou sestávajících z cementových tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Okna, jsou dřevěná, dvojitá. Dveře jsou dřevěné. Dispoziční řešení objektu: - 1.PP: sklepní místnost, - 1.NP: pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, komora, koupelna se záchodem, chodba, - 2.NP (podkroví): 3 pokoje, kuchyň, chodba. Pokoje v podkroví nebyly zpřístupněny, technický stav, vnitřní konstrukce a vybavení bylo určeno na základě výpovědi uživatele prostor 1.NP. Objekt je napojen na rozvod vody vlastního zdroje, elektra a je odkanalizován. Přípojka plynu je realizována, vnitřně není plyn rozveden. Vytápění je centrální, zdrojem na tuhá paliva. Ohřev TUV je průtokovým elektrickým výměníkem. Technický stav je špatný, rodinný dům je zjevně delší dobu neudržován, stropy v podkroví jsou podmáčené vlivem poškozené střešní krytiny. Vzlíná spodní vlhkost. Statické poruchy nebyly zjištěny. 4.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 4.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 2*4*2 = 16.00 m 3 Vrchní stavba 11.3*8.5*4.5+7.6*6*4.5+3.5*6*3 = 700.42 m 3 Zastřešení 11.3*8.5*5.2/2+7.6*6*5.2/2 = 368.29 m 3 celkem = 1084.71 m 3 4.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.NP 11.3*8.5+11.1*6 162.65 m 2 4.50 m 2.NP 11.3*8.5+7.6*6 141.65 m 2 4.20 m 4.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 100% -0.082-9 -
9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 23. Vybavení kuchyní podstandard 0.00500 100% -0.005 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852-0.16849 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.16849) = 0.9090 4.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Pozemek, jehož součástí je stavba - stejný vlastník 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.04 Negativní - spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.10 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.10) x 1 = 0.900 4.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.02 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 7 0.01 Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka 200 m - 10 -
8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 1.01 = 1.030 4.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně celková z.p. všech podlaží 304.30 m 2 / z.p. 1.NP 162.65 m 2 = podlažnost 1.87 5. Napojení na sítě (přípojky) 4 0.04 Přípojka elektro, vlastní zdroj vody, odkanalizování, plynová přípojka 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední 7. Základní příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Celková zastavěná plocha nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 670 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 5 0.2400 Stavba ve špatném stavu - nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 80 let) Celkem * 0.05 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.05) x 0.24 = 0.252-11 -
4.9 Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.919,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.252 It: index trhu x 0.900 Ip: index polohy x 1.030 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 449,05 Cena za celý obestavěný prostor 1084.71 m 3 = Kč 487.084,69 Rodinný dům č.p.19 Cena celkem Kč 487.089,- 5. Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. 5.1 Popis Na pozemku p.č.469/23 vázne věcné břemeno jízdy ve prospěch pozemku p.č.st.84, vše katastrální území Kunčice u Nechanic (kód: 677051), obec Kunčice. Plocha dotčená věcným břemenem je cca 70 m 2. Vzhledem k tomu, že nelze zjistit obvyklé nájemné daného pozemku (pozemky tohoto typu se běžně v dané lokalitě k datu ocenění nepronajímají), užitek je určen 5 % z ceny pozemku, tedy ve výši 13,- Kč/m 2. 5.2 Výpočet ceny věcného břemene Roční jednotkové nájemné dosažitelné = Kč 13,- Roční užitek za celou výměru 70.00 m 2 = Kč 910,- Min.roč.užitek pro výpočet (2/3 obvyklé ceny) = Kč 606,67 Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet = Kč 910,- Uvažovaný počet let užívání práva pro výpočet = 5 roků Cena věcného břemene (roč.užitek x počet let) = Kč 4.550,- Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Cena celkem Kč 4.550,- - 12 -
CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč 4.550,- Zjištěná cena celkem Kč 4.550,- VÝSLEDNÉ CENY 1) Pozemek p.č.st.97 Kč 46.149,- 2) Pozemek p.č.469/23 Kč 127.558,- 3) Vedlejší stavba Kč 65.828,- 4) Rodinný dům č.p.19 Kč 487.089,- 5) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč -4.550,- Zjištěná výsledná cena Kč 722.074,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 722.070,- - 13 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemky se stavbou rodinného domu č.p.19 a s příslušenstvím v obci Kunčice. Pozemky jsou rovinné. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita dobrá dostupnost, blízkost krajského města Hradec Králové Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Zřetelný převis nabídky stejného typu nemovité věci v širší lokalitě - Technický stav nemovité věci - Spoluvlastnictví Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze právě pouze typem. V rozhodujících parametrech (zejména technický stav, vybavení a spoluvlastnický podíl ne nemovité věci) jsou příklady v podstatě neporovnatelné s oceňovanou nemovitou věcí. Dále je nutné připomenout, že ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky, s vědomím, že metoda srovnávací (porovnávací způsob) je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny. 1) Cena zjištěná Kč 722.070,- 2) Cena zjištěná spoluvlastnického podílu ¼ Kč 180 520,- Obvyklá cena bude stanovena i se znalostí inzertních cen porovnatelných nemovitostí. - 14 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ na nemovité věci pozemek p.č.st.97 se stavbou rodinného domu č.p.19 s příslušenstvím, a pozemek p.č.469/23 v katastrálním území Kunčice u Nechanic (kód:677051), obec Kunčice, okres Hradec Králové, po zaokrouhlení je: 180 000,- Kč Slovy: sto osmdesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt není v oblasti častého výskytu přírodních katastrof, ale je v blízkosti vodní nádrže, možnost záplavy tedy nelze úplně vyloučit - na nemovité věci vázne věcné břemeno jízdy - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zástavní právo zákonné, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, věcné břemeno jízdy, rozhodnutí o úpadku). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: Celek: 722.070,- Kč Podíl ¼: 180.520,- Kč 2. Cena obecná, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: Podíl ¼: 180.000,- Kč 3. Na nemovité věci vázne věcné břemeno jízdy v hodnotě: 4.550,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 2.listopadu 2015... vypracoval - 15 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5736-146/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 16 -