ZNALECKÝ POSUDEK č. 3476 336 / 09 dle Usnesení č.j. 59 EX 457/05-49 Objednavatel: Adresa: Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno Vypracoval: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. kancelář: Křenová 299/26 602 00 Brno mail: info@znalci-brno.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 457/05-49 vydaného soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem dne 23.06.2009. Posudek obsahuje: 31 stran včetně příloh Posudek se předává : ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 28.07.2009
Obsah posudku strana A NÁLEZ... 3 1 Úkol a předmět ocenění... 3 2 Místní šetření... 3 3 Den ocenění... 3 4 Podklady... 3 5 Limitující podmínky... 4 6 Uznávané metody ocenění... 4 B POSUDEK... 7 1 Aplikovaná metoda ocenění... 7 2 Ocenění... 8 3 Vyhodnocení... 17 C REKAPITULACE... 18 D ZNALECKÁ DOLOŽKA... 19 Seznam příloh... 20 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 59 EX 457/05-49. Předmětem ocenění je: - spoluvlastnický podíl ve výši 4/54 na pozemcích parc.č. PK 548, PK 560, PK 561, PK 562 díl 1, PK 564 díl 1, PK 568 díl 1, PK 603 díl 1, PK 605 díl 1, PK 658 díl 2 a PK 1024, k.ú. Luka, obec Luka, zapsáno na LV č. 75, vedeného KÚ pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa. - spoluvlastnický podíl ve výši 4/54 na pozemku parc.č. PK 623 díl 1, k.ú. Žďár v Podbezdězí, obec Doksy, zapsáno na LV č. 15, vedeného KÚ pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 15.07.2009 bez přítomnosti vlastníka nemovitostí. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 15.07.2009, což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 75, k.ú. Luka, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 06.08.2008 - výpis z katastru nemovitostí, LV č. 15, k.ú. Žďár v Podbezdězí, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 06.08.2008 - snímky katastrální mapy - usnesení č.j. 59 EX 457/05-49 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 - Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů báze II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. 3
- časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 - Trend Report 2008 vydaný Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) www.artn.cz 5 LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 457/05-49. Úkolem znalce je: - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - stanovit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, - stanovit výslednou cenu. 6 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 6.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhl. č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 4
6.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN = n t= 1 (1+ ČV t VMN t ) VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : kde: VHN = ČV trvalý VMN ČV trvalý... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: - bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. t 5
Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí Poloha nemovitostí - vzdálenost od obchodních center - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám - omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma ) Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena - případné restituce, soudní spory Situace na trhu nemovitostí - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 6
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody u staveb, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u stavebních pozemků a pozemků sloužících pro zemědělskou prvovýrobu nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) modifikací postupu definovaného Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění. Modifikace spočívá v uplatnění nákladového způsobu ocenění přehodnoceného koeficientem prodejnosti K p, který stanovuje Ministerstvo financí v prováděcí vyhlášce k Zákonu o oceňování (vyhl. č. 456/2008 Sb.). Tento koeficient K p upravuje (přepočítává) databázi srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti a je stanoven dle skutečných prodejů. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7
2 OCENĚNÍ 2.1 Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování LV 75 a) Pozemky Pozemky LV 75-27 - 32 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - sousední k.ú. 40,00 % Celková úprava ceny: 40,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemek PK 548 51410 93 9,50 40,00 13,30 1 236,90 pozemek PK 560 51410 6120 9,50 40,00 13,30 81 396,00 pozemek PK 561 51410 163 9,50 40,00 13,30 2 167,90 pozemek PK 562 díl 1 51410 6320 9,50 40,00 13,30 84 056,00 pozemek PK 564 díl 1 51410 51319 9,50 40,00 13,30 682 542,70 pozemek PK 568 díl 1 51410 1100 9,50 40,00 13,30 14 630,00 pozemek PK 603 díl 1 29623 9,14 40,00 12,80 379 174,40 pozemek PK 605 díl 1 4600 9,14 40,00 12,80 58 880,00 pozemek PK 658 díl 2 51410 550 9,50 40,00 13,30 7 315,00 pozemek PK 1024 51400 234 11,13 40,00 15,58 3 645,72 Výměra celkem 100122 Mezisoučet 1 315 044,62 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 1 315 044,62 Pozemky LV 75 - zjištěná cena = 1 315 044,62 Kč LV 15 a) Pozemek Pozemek LV 15-27 - 32 Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % 8
Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemek PK 623 díl 1 10059 9,26 80,00 16,67 167 683,53 Výměra celkem 10059 Mezisoučet 167 683,53 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 167 683,53 Pozemek LV 15 - zjištěná cena = 167 683,53 Kč Rekapitulace: LV 75: a) Pozemky a 1 ) Pozemky LV 75 = 1 315 044,62 Kč LV 75 celkem po zaokrouhlení: 1 315 000,- Kč LV 15: a) Pozemky a 1 ) Pozemek LV 15 = 167 683,53 Kč LV 15 celkem po zaokrouhlení: 168 000,- Kč 9
2.2 Komparační způsob ocenění srovnání na trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis - LV 75 - k.ú. Luka : Pozemky se nachází mimo souvisle zastavěnou část obce, v extravilánu, od centra ve vzdálenosti cca 300 m až 1,2 km. Přístup na pozemky je nezpevněný, možný pouze zemědělskými stroji. Inženýrské sítě nejsou v místě provedeny. Do České Lípy je vzdálenost 27 km, do Mladé Boleslavi je vzdálenost 32 km. Popis - LV 15 - k.ú Žďár v Podbezdězí: Pozemek se nachází mimo souvisle zastavěnou část obec, v extravilánu, u hranice katastrálního území s k.ú. Luka, od centra obce Luka ve vzdálenosti cca 400 m. Přístup na pozemky je nezpevněný, možný pouze zemědělskými stroji. Inženýrské sítě nejsou v místě provedeny. Do České Lípy je vzdálenost 27 km, do Mladé Boleslavi je vzdálenost 32 km. Srovnávací parametry: LV 75 - k.ú. Luka Parc.č. Výměra (m 2 ) PK 548 93 PK 560 6 120 PK 561 163 PK 562 díl 1 6 320 PK 564 díl 1 51 319 PK 568 díl 1 1 100 PK 603 díl 1 29 623 PK 605 díl 1 4 600 PK 658 díl 2 550 PK 1024 234 Celkem 100 122 Srovnávací parametry: LV 15 - k.ú. Žďár v Podbezdězí Parc.č. Výměra (m 2 ) PK 623 díl 1 10 059 Celkem 10 059 10
Srovnávací kritéria - LV 75 - k.ú. Luka: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 107, z toho 73 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta v Doksech 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby minimální sortiment 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport základní vybavení (hřiště) 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce v extravilánu 13 Dopravní podmínky příjezd k pozemkům pouze zemědělskými stroji 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý a mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba - 17 Parkovací možnosti - 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán není řešeno 20 Inženýrské sítě - C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Výskyt radonu neměřeno 22 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 23 Příslušenství nemovitosti - 24 Možnosti dalšího rozšiřování - 25 Pozemky celkem 100 122 m 2 Srovnávací kritéria - LV 15 - k.ú. Žďár v Podbezdězí: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 5 119, z toho 3 559 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, policie 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostatečný sortiment 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace lékařů 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 11
9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji k.ú. Žďár v Podbezdězí, v extravilánu 13 Dopravní podmínky příjezd k pozemku pouze zemědělskými stroji 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý a mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba - 17 Parkovací možnosti - 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán není řešeno 20 Inženýrské sítě - C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Výskyt radonu neměřeno 22 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 23 Příslušenství nemovitosti - 24 Možnosti dalšího rozšiřování - 25 Pozemky celkem 10 059 m 2 Závady právní povahy - LV 75 - k.ú. Luka : Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 75 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl ve výši 4/54). To však vhledem k účelu posudku (exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Závady právní povahy - LV 15 - k.ú. Žďár v Podbezdězí: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 15 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl ve výši 4/54). To však vhledem k účelu posudku (exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 12
Srovnávací nemovitosti: 1) Prodej pozemku trvalý travní porost v k.ú. Luka Pozemek se nachází v okrajové části obce Luka. Jedná se o parcelu p.č. 193/4 o celkové rozloze 24.778 m 2, přiléhající k místní komunikaci. Na pozemku jsou náletové dřeviny. Pozemek se nachází v blízkosti lesů. Cena nabídková: 150 000,- Kč za nemovitost, tedy 6,- Kč/m 2 Zdroj: Vesta realitní kancelář Masarykovo nám. 193/20 405 01 Děčín I www.rkvesta.cz tel.: 412 514 521 2) Prodej zemědělské půdy u Doks Prodej zemědělské orné půdy - pole 6,5 ha - ve Zbynech. Pozemek je vcelku a má příjezdovou komunikaci. Je rovinatý a na jižní straně. Výměra 60 552 m 2. Cena nabídková: 1 280 000,- Kč za nemovitost, tedy 21,10 Kč/m 2 Zdroj: Dumrealit.cz Svornosti 8 150 00 Praha 5 www.dumrealit.cz tel.: 800 262 121 13
3) Prodej pozemku v Doksech Pozemek v obci Staré Splavy u Doks s celkovou výměrou 79.473 m 2. Tento rozsáhlý rovinatý pozemek je ohraničen lesem. Pozemek je udržovaný a je zde nyní zaseto obilí. Z tohoto důvodu je možno s pozemkem manipulovat až po sklizni, tj. měsíc říjen. Tento pozemek má dobrou přístupovou cestu, po které se dá přijet i osobním autem. Pozemek je v blízkosti hlavního tahu Staré Splavy a Doksy. Cena nabídková: 980 000,- Kč za nemovitost, tedy 12,30 Kč/m 2 Zdroj: RE/MAX Champion Hrnčířská 762 470 01 Česká Lípa www.re-max.cz tel.: 800 888 778 4) Prodej orné půdy v Tuhani u Dubé Prodej orné půdy o velikosti 121 705 m 2. Pozemek se nachází v KÚ - Tuhaň u Dubé. V současné době je aktivně udržován. Je rovinatý, udržovaný a přístupný z veřejné komunikace. Pozemky jsou v komplexu ostatní orné půdy a v okolí teče potok. Cena nabídková: 10,- Kč/m 2 Zdroj: M&M reality holding a. s. Skořepka 1058/8 110 00 Praha 1, Staré Město www.mmreality.cz tel.: 800 100 446 14
5) Prodej pozemku - orné půdy v Dolní Krupé Pozemek v Dolní Krupé u Mnichova Hradiště na Mladoboleslavsku. Jedná se o menší obec se 184 místními obyvateli. Mnichovo Hradiště, kde je plná občanská vybavenost je od obce vzdáleno 11 km a Bělá pod Bezdězem asi 8 km. Jedná se celkem o dva pozemky na okraji obce u lesa. Jeden pozemek má výměru 264 m 2 a druhý je o výměře 9 923 m 2. Oba pozemky na sebe navazují, jedná se tedy o celkovou výměru 10187 m 2. Tyto pozemky jsou v katastru nemovitostí zapsány jako orná půda. Cena nabídková: 60 000,- Kč za nemovitost, tedy 5,90 Kč/m 2 Zdroj: AVAREAL.CZ Teplá u Třebenic 411 15 Teplá u Třebenic 4 www.avareal.cz tel.: 416 594 787 Závěrečná analýza - LV 75 - k.ú. Luka: Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění se pohybuje v rozpětí od 8 do 12 Kč/m 2. Pro výpočet aplikuji střed uvedeného intervalu, tedy 10,- Kč/m 2. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce. Závěrečná analýza - LV 15 k.ú. Žďár v Podbezdězí: Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění se pohybuje v rozpětí od 8 do 12 Kč/m 2. Pro výpočet aplikuji střed uvedeného intervalu, tedy 10,- Kč/m 2. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce. 15
Výpočet: LV 75 - k.ú. Luka Obvyklá Parc.č. Výměra (m 2 Obvyklá ) cena (Kč/m 2 cena celkem ) (Kč) PK 548 93 10 930 PK 560 6 120 10 61 200 PK 561 163 10 1 630 PK 562 díl 1 6 320 10 63 200 PK 564 díl 1 51 319 10 513 190 PK 568 díl 1 1 100 10 11 000 PK 603 díl 1 29 623 10 296 230 PK 605 díl 1 4 600 10 46 000 PK 658 díl 2 550 10 5 500 PK 1024 234 10 2 340 Celkem 100 122 1 001 220 Celkem po zaokrouhlení 1 000 000 Výpočet: LV 15 k.ú. Žďár v Podbezdězí Obvyklá Výměra (m 2 Obvyklá ) Parc.č. cena (Kč/m 2 cena celkem ) (Kč) PK 623 díl 1 10 059 10 100 590 Celkem 10 059 100 590 Celkem po zaokrouhlení 100 000 16
3 VYHODNOCENÍ LV č. 75 k.ú Luka Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda srovnání na trhu 1 315 000,- Kč 1 000 000,- Kč LV č. 15 k.ú Žďár v Podbezdězí Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda srovnání na trhu 168 000,- Kč 100 000,- Kč V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledku použité metody ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: LV č. 75 k.ú. Luka 1 000 000,- Kč LV č. 15 k.ú. Žďár v Podbezdězí 100 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: LV č. 75 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 4/54 činí tedy 1 000 000,- Kč 4/54 = 74 074,- Kč, po zaokrouhlení 74 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: LV č. 15 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 4/54 činí tedy 100 000,- Kč 4/54 = 7 407,- Kč, po zaokrouhlení 7 400,- Kč 17
C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 4/54 na pozemcích parc.č. PK 548, PK 560, PK 561, PK 562 díl 1, PK 564 díl 1, PK 568 díl 1, PK 603 díl 1, PK 605 díl 1, PK 658 díl 2 a PK 1024, k.ú. Luka, obec Luka, zapsáno na LV č. 75, vedeného KÚ pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa, indikuji ke dni ocenění na: 74 000,- Kč slovy: Sedmdesátčtyřitisíc korun českých Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 4/54 na pozemku parc.č. PK 623 díl 1, k.ú. Žďár v Podbezdězí, obec Doksy, zapsáno na LV č. 15, vedeného KÚ pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa, indikuji ke dni ocenění na: 7 400,- Kč slovy: Sedmtisícčtyřista korun českých V Brně dne 28.07.2009 Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 18
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3476-336/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09336. Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 19
Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 75, k.ú. Luka, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 06.08.2008 3. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 15, k.ú. Žďár v Podbezdězí, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 06.08.2008 4. Snímky katastrální mapy 20
Příloha: Barevná fotodokumentace
Příloha: Barevná fotodokumentace