ZNALECKÝ POSUDEK č. 864 132 / 09 dle Usnesení č.j. 59 EX 645/06-29 Objednavatel: Adresa: Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno Vypracoval: Ing. Artur Ries, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. kancelář: Ulička 4 623 00 Brno mail: info@znalci-brno.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 645/06-29 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem dne 20.08.2009. Posudek obsahuje: 28 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 3 Zpracováno: 17.09.2009
Obsah posudku strana A NÁLEZ... 3 1 Úkol a předmět ocenění... 3 2 Místní šetření... 3 3 Den ocenění... 3 4 Podklady... 3 5 Limitující podmínky... 4 6 Uznávané metody ocenění... 4 B POSUDEK... 8 1 Aplikovaná metoda ocenění... 8 2 Ocenění... 9 3 Vyhodnocení... 18 C REKAPITULACE... 19 D ZNALECKÁ DOLOŽKA... 20 Seznam příloh... 21 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 59 EX 645/06-29. Předmětem ocenění je budova zemědělské stavby bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 70 (LV 213), k.ú. Malá Kraš, obec Velká Kraš, zapsáno na LV č. 174, vedeného KÚ pro Olomocký kraj, KP Jeseník. Výčet: Hlavní stavby: budova zemědělské stavby bez čp/če Příslušenství: venkovní úpravy: přípojky inž. sítí Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 03.09.2009 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 03.09.2009, což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 174, k.ú. Malá Kraš, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 10.06.2009 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 59 EX 645/06-29 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 - Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 3
- Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů báze II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2009 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report 2008 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Financování developerských projektů (2009) 5 LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 645/06-29. Úkolem znalce je: - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, 6 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 6.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. 4
Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 6.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN = n t= 1 (1+ ČV t VMN t ) VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : kde: VHN = ČV trvalý VMN ČV trvalý... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: t 5
- bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí Poloha nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - vzdálenost od obchodních center - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám - omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma ) 6
Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena - případné restituce, soudní spory Situace na trhu nemovitostí - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 7
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžná opuštěná zemědělská stavba, u které je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) modifikací postupu definovaného Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění. Modifikace spočívá v uplatnění nákladového způsobu ocenění přehodnoceného koeficientem prodejnosti K p, který stanovuje Ministerstvo financí v prováděcí vyhlášce k Zákonu o oceňování (vyhl. č. 456/2008 Sb.). Tento koeficient K p upravuje (přepočítává) databázi srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti a je stanoven dle skutečných prodejů. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8
2 OCENĚNÍ 2.1 Porovnávací způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: O. budovy pro zemědělství (rostlinná a živočišná produkce) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 12711 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 353,30 m 2 4,98 m Součet 353,30 m 2 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 759,43 / 353,30 = 4,98 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 353,30 / 1 = 353,30 m 2 Obestavěný prostor: OP celkem: = 2 562,30 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Obj. podíl Část Konstrukce, vybavení Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 10,80 100,00 1,00 10,80 2. Svislé konstrukce: S 25,60 100,00 1,00 25,60 3. Stropy: S 11,70 100,00 1,00 11,70 4. Krov, střecha: S 6,90 100,00 1,00 6,90 5. Krytiny střech: S 2,80 100,00 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 4,40 100,00 1,00 4,40 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Schody: C 2,30 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Vrata: P 1,80 100,00 0,46 0,83 13. Okna: P 4,30 100,00 0,46 1,98 14. Povrchy podlah: S 3,20 100,00 1,00 3,20 16. Elektroinstalace: S 7,00 100,00 1,00 7,00 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 2,40 100,00 1,00 2,40 19. Vnitřní kanalizace: S 2,30 100,00 1,00 2,30 21. Ohřev vody: S 0,40 100,00 1,00 0,40 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 2,30 100,00 1,00 2,30 25. Ostatní: C 5,30 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 89,11 9
Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8911 Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz. Dok. [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: 10,80 100,00 1,00 10,80 12,12 100,00 12,1200 2. Svislé konstrukce: 25,60 100,00 1,00 25,60 28,73 100,00 28,7300 3. Stropy: 11,70 100,00 1,00 11,70 13,13 0,00 0,0000 4. Krov, střecha: 6,90 100,00 1,00 6,90 7,74 100,00 7,7400 5. Krytiny střech: 2,80 100,00 1,00 2,80 3,14 95,00 2,9830 6. Klempířské konstrukce: 0,70 100,00 1,00 0,70 0,79 20,00 0,1580 7. Úprava vnitřních povrchů: 4,40 100,00 1,00 4,40 4,94 100,00 4,9400 8. Úprava vnějších povrchů: 3,10 100,00 1,00 3,10 3,48 60,00 2,0880 9. Vnitřní obklady keramické: 0,00 100,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Schody: 2,30 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Dveře: 2,40 100,00 1,00 2,40 2,69 0,00 0,0000 12. Vrata: 1,80 100,00 0,46 0,83 0,93 100,00 0,9300 13. Okna: 4,30 100,00 0,46 1,98 2,22 0,00 0,0000 14. Povrchy podlah: 3,20 100,00 1,00 3,20 3,59 100,00 3,5900 15. Vytápění: 0,00 100,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 16. Elektroinstalace: 7,00 100,00 1,00 7,00 7,86 0,00 0,0000 17. Bleskosvod: 0,30 100,00 1,00 0,30 0,34 100,00 0,3400 18. Vnitřní vodovod: 2,40 100,00 1,00 2,40 2,69 0,00 0,0000 19. Vnitřní kanalizace: 2,30 100,00 1,00 2,30 2,58 50,00 1,2900 20. Vnitřní plynovod: 0,00 100,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Ohřev vody: 0,40 100,00 1,00 0,40 0,45 0,00 0,0000 22. Vybavení kuchyní: 0,00 100,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 23. Vnitřní hygienické vybavení: 2,30 100,00 1,00 2,30 2,58 0,00 0,0000 24. Výtahy: 0,00 100,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Ostatní: 5,30 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Instalační prefabrikovaná jádra: 0,00 100,00 1,00 0,00 0,00 100,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 89,11 Rozestavěnost: 64,9090 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 695,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9387 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,7217 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8911 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1800 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2010 Základní cena upravená = 568,99 Kč/m 3 Plná cena: 2 562,30 m 3 * 568,99 Kč/m 3 = 1 457 923,08 Kč 10
Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,649090 Nedokončená stavba = 946 323,29 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 % - 709 742,47 Kč Zemědělská stavba - zjištěná cena = 236 580,82 Kč Celkem po zaokrouhlení 237 000,- Kč 11
2.2 Komparační způsob ocenění srovnání na trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Zemědělská stavba je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaná na rovinatém pozemku. Jedná se o nepodsklepenou zděnou stavbu, která dříve sloužila pro ustájení hospodářských zvířat, která ovšem po zániku zemědělského družstva již neplní svoji funkci. Navíc byla již ze ⅔ zbourána a zbývající část je ve velmi špatném technickém stavu bez jakéhokoliv technického vybavení. Centrum obce Velká Kraš je ve vzdálenosti 1,5 km, do Jeseníku je vzdálenost 24 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu, oplocení je provedeno kolem celého areálu bývalého zemědělského družstva. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizace je do jímky, plynovod není. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 50 60ti lety Počet podlaží: nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z cihel, nezatepleno Stropy: nejsou provedeny Střecha: tvar sedlový, krov je dřevěný Krytina střechy: Klempířské konstrukce: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů chybí osinkocement (vlnitý nad vchodem, šablony na budově) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané Schody: nejsou Dveře: chybí Vrata: dřevěná dvoukřídlá Okna: chybí 12
Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina Vytápění: není provedeno Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: není provedena, bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou (jednopodlažní objekt) Vybavení kuchyní: není Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno Dispozice: 1.NP: vstup, technická místnost, prostor pro ustájení hospodářských zvířat Srovnávací parametry: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Zemědělská stavba 2 562,30 353,30 282,60 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 838, z toho 595 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, ostatní v Jeseníku 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství není 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 13
11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo obtížně před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě - C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží jednopodlažní objekt 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti nejsou 27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem - Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 50-60ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na celkovém špatném stavu budovy Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Vlastníkem byla demontována všechna okna, dveře a veškeré vnitřní zařízení. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit zvýšené finanční prostředky na opravy a rekonstrukci. Je možné, že nový vlastník vyhodnotí situaci tak, že objekt odstraní a vznikne mu tak stavební místo napojené na inženýrské sítě. V této souvislosti ovšem upozorňuji, že zájem o tuto lokalitu není velký, navíc je v realitní nabídce k dispozici dostatek volných stavebních míst. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 174 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 14
Srovnávací nemovitosti: 1) Stodola s číslem popisným v Bukové u Bernartic K nemovitosti náleží velký pozemek 1 388 m 2, zastavěná plocha 388 m 2 a při jeho kraji teče regulovaný potok. Objekt je vhodný k přestavbě na rodinný dům nebo rekreační bydlení. Sítě jsou na kraji pozemku, sjezd na pozemek přímo ze silnice. Cena nabídková: 190 000,- Kč Zdroj: Bonax Group Zámecká 71/10 470 01 Česká Lípa www.bonax.cz Tel.: 777 603 498 2) Hospodářská budova, Starý Maletín Hospodářská budova bývalého statku s přilehlými pozemky. Celý objekt si vyžaduje kompletní stavební rekonstrukci včetně elektroinstalace. Veškeré technické přívody jsou na hranici pozemku (elektřina, plyn, telefon, obecní vodovod a připojení na obecní kanalizaci). Stavba není podsklepena. Původní obytná část je zbouraná, ale zbytek objektu má popisné číslo. Cena nabídková: 350 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář STING - Šumperk Hlavní třída 16A 787 01 Šumperk www.rksting.cz, tel.: 583 283 429 15
3) Zemědělská budova v obci Provodovice Zemědělská budova o zastavěné ploše 713 m 2, pozemky kolem budovy jsou zpevněné asfaltové. Budova je zhruba 8 let po výměně střešní krytiny, objekt sloužil jako kravín a teletník. Stáří budovy cca 40 let. V zadní části pozemku se nachází betonové silážní jámy. K budově dále patří krytý seník který je vzdálen cca 70 metrů od budovy. Příjezd k budově je po obecní komunikaci. Cena nabídková: 400 000,- Kč Zdroj: Reality Kocourek Palackého 2205 756 61 Rožnov pod Radhoštěm www.reality-kocourek.cz Tel.: 571 625 068 4) Zemědělská usedlost Zemědělská usedlost v klidné části města včetně zahrady a pole cca 4 147 m 2, vlastní studna, el. připojka 380V, voda, kanalizace na hranici pozemku, objekt je ve špatném technickém stavu, nutná rekonstrukce. Cena nabídková: 460 000,- Kč Zdroj: Jan Konečný Tel.: +420 737 547 544 16
Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 190 do 350 tis. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce. 17
3 VYHODNOCENÍ Porovnávací způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda srovnání na trhu 237 000,- Kč 190 350 tis. Kč V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve středu intervalu zjištěného komparační metodou, tedy ve výši: 270 000,- Kč 18
C REKAPITULACE Obvyklou cenu budovy zemědělské stavby bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 70 (LV 213), k.ú. Malá Kraš, obec Velká Kraš, zapsáno na LV č. 174, vedeného KÚ pro Olomocký kraj, KP Jeseník, indikuji ke dni ocenění na: 270 000,- Kč slovy: Dvěstěsedmdesáttisíc korun českých V Brně dne 17.09.2009 Ing. Artur Ries, Ph.D. 19
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 26.10.2000 č.j. Spr 2794/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí; pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 864-132/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09132. Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Artur Ries, Ph.D. 20
Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 174, k.ú. Malá Kraš, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 10.06.2009 3. Snímek katastrální mapy 21
Příloha: Barevná fotodokumentace
Příloha: Barevná fotodokumentace
Příloha: Barevná fotodokumentace