ZNALECKÝ POSUDEK č. 5160-105/2017 O ceně bytové jednotky č.790/10 v obci Uherský Ostroh, místní část Ostrožské Předměstí, ulice Sídliště č.p. 790, včetně příslušenství a podílu o velikosti 724/11258 na společných částech domu a pozemku p.č.st.864, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 427 m 2, vše zapsáno na LV č.3942 pro k.ú.ostrožské Předměstí Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-48/17-24 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 2.5.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 2.5.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.790/10 v obci Uherský Ostroh, místní část Ostrožské Předměstí, ulice Sídliště č.p. 790, včetně příslušenství a podílu o velikosti 724/11258 na společných částech domu a pozemku p.č.st.864, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 427 m 2, vše zapsáno na LV č.3942 pro k.ú.ostrožské Předměstí 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.790/10 Adresa předmětu ocenění: Sídliště 790 687 24 Uherský Ostroh Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Uherský Ostroh Katastrální území: Ostrožské Předměstí Počet obyvatel: 4 320 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 215,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, I 1,00-2 -
služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 589,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 2.5.2017 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3942 pro k.ú.ostrožské Předměstí - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Pan Petr Smišovský, Sídliště 790, 68724 Uherský Ostroh, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pan Petr Smišovský, Sídliště 790, 68724 Uherský Ostroh, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Vytápění je ústřední z vlastní kotelny. Výtah v domě není. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob - 4 -
stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Bytová jednotka č.790/10 1.1. Pozemek p.č.st.864 1.2. Oceňovaný byt - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Bytová jednotka č.790/10 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemek p.č.st.864 Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 0,95 100-leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90-6 -
8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) IV 1,02 I 1,05 Index trhu I T = P 9 * (1 + Σ P i ) = 0,969 8 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 11 i = 2-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,969 * 1,000 * 1,070 = 1,037 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 589,- 1,037 610,79 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.864 427,00 610,79 260 807,33 Stavební pozemek - celkem 427,00 260 807,33 Pozemek p.č.st.864 - zjištěná cena = 260 807,33 Kč - 8 -
Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemek p.č.st.864 = 260 807,33Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 260 807,33 Kč 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlínský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 292,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 12,5 * 1,00 = 12,50 m 2 pokoj: 16,33 * 1,00 = 16,33 m 2 pokoj: 14,39 * 1,00 = 14,39 m 2 pokoj: 12,32 * 1,00 = 12,32 m 2 koupelna: 2,5 * 1,00 = 2,50 m 2 WC: 1,25 * 1,00 = 1,25 m 2 komora: 1,98 * 1,00 = 1,98 m 2 předsíň: 8,32 * 1,00 = 8,32 m 2 šatna: 2,8 * 1,00 = 2,80 m 2 balkon: 3,25 * 0,17 = 0,55 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 72,94 m 2-9 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,800 = 0,824 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 0,95 100-leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v IV 1,02-10 -
nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 Index trhu I T = P 9 * (1 + Σ P i ) = 0,934 8 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 292,- Kč/m 2 * 0,824 = 11 776,61 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 72,94 m 2 * 11 776,61 Kč/m 2 * 0,934 * 1,070= 858 453,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 858 453,36 Kč - 11 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 260 807,33 Kč Spoluvlastnický podíl: 724 / 11 258 Hodnota spoluvlastnického podílu: 260 807,33 Kč * 724 / 11 258 = 16 772,47 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 16 772,47 Kč Bytová jednotka č.790/10 - zjištěná cena = 875 225,83 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE 1. Bytová jednotka č.790/10 875 225,80 Kč 1.1. Pozemek p.č.st.864 16 772,47 Kč 1.2. Oceňovaný byt 858 453,36 Kč = 875 225,80 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Osmsetsedmdesátpěttisícdvěstětřicet Kč 875 225,80 Kč 875 230,- Kč - 13 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 600.000,- Kč s příslušenstvím - IT credit, s.r.o., Pernerova 494/48, Praha 8, Karlín, 186 02, Zahájení exekuce 203EX-37032/2016-10 ze dne 21.10.2016 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 203EX-37032/2016-23 ze dne 27.12.2016, Zahájení exekuce 185EX-48/2017-17 ze dne 8.2.2017 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 185EX-48/2017-18 ze dne 10.2.2017. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 14 -
prostorný byt 2+1, 78m2, v klidné části Uherského Ostrohu. Bytová jednotka se nachází v2.np bytového domu, jehož součástí je i zahrada. Dispozice bytu: dva prostorné samostatné pokoje, kuchyně s jídelní částí. Koupelna s vanou, samostatné WC, komora. byt je velmi čistý, udržovaný, podlahy v pokojích plovoucí, v kuchyni lino, okna plastová, výhodou bytu je vlastní vytápění - plynový kotel, Bytový dům má svůj uzavřený dvůr a navazuje zahrada, zahradu mají majitelé rozdělenou. K využití je rovněž půdní prostor. Požadovaná cena 960 500 Kč za nemovitost, vč.provize. zrekonstruovaný byt 3+1, 70 m2, se sklepem a lodžií dvanáctipatrového byt. domu ve Veselí nad Moravou. V bytě proběhla rekonstrukce kuchyně, koupelny, podlah, oken, elektřiny, odpadů, omítek. Dům má nové výtahy a je po kompletní revitalizaci. Požadovaná cena 1.782.000,- Kč včetně provize. - 15 -
byt 2+1, který se nachází na sídlišti Hutník ve Veselí n. Mor., o celkové výměře 64 m2 s lodžií a nachází se ve II. NP. Byt je velmi dobře dispozičně řešený, velkou výhodou je šatna o velikosti cca 3 m2, která je mezi obývacím pokojem a ložnicí. Byt prošel v roce 2008 rekonstrukcí (nová koupelna, podlahy, kuchyňská linka, interiérové dveře, platová okna). Po levé straně bytu je koupelna, WC, kuchyň s prostornou jídelnou a obývací pokoj, následuje vstupní chodba, šatna a po pravé straně je prostorná ložnice s novou, velkou lodžií. Bytový dům je po kompletní revitalizaci s novým výtahem. Požadovaná cena 1.450.000,- Kč. - 16 -
Prodej bytu v OV 3+1, 67 m2, v Tasově. Jedná se o starší byt po rekonstrukci. Byt se nachází v klidné části obce. Je rekonstruovaný, střecha, okna, zateplení celého domu, má dva menší sklepy, garáž a kůlnu, vlastní plynový kotel, malé náklady na bydlení. Požadovaná cena 1 210 000 Kč za nemovitost, včetně provize Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.350.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.350.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč V Tršicích 2.5.2017 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.6. - 17 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5160-105/2017 znaleckého deníku. - 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3942 ze dne 30.3.2017 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-19 -
Snímek katastrální mapy - 20 -
Fotodokumentace nemovitosti - 21 -
- 22 -
Mapa oblasti - 23 -
- 24 -
- 25 -