ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 227/5677/2012 o obvyklé ceně bytové jednotky č. 334/3 včetně podílu ve výši 610/7333 na bytovém domě č.p. 334, 335 a pozemcích čís. parcel 1517, 1518 k.ú. Neštěmice, v ulici Sibiřská v Ústí nad Labem, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 227/5677/2012 LV no.: 1138 Name of subject / Předmět ocenění: Bytová jednotka č. 334/3 v bytovém domě č.p. 334, 335 včetně podílu ve výši 610/7333 na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1517, 1518 k.ú. Neštěmice, v ulici Sibiřská v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Sibiřská 334, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem 16 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 605 731 Kč Market value Tržní hodnota 500.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 500.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 508 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Bytová jednotka č. 334/3 Čísla parcel Parcel of land nr. 1517, 1518 Appurtenances: Příslušenství: přípojky IS Size: Velikost podíl 610/7333 z 320 m2 tj. 26,62 m2 Location in the town: Poloha v obci: na okraji Krajského města Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná odpovídající Krajskému městu MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 1100 Kč/ Construction system: Konstrukční systém: Zděný z cihel Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: 61 Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: 8 197 Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 60.léta min.stol. Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 55 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1138 je bytová jednotka č. 334/3 ve vlastnictví Bohumily Tomáškové, Sibiřská 334, Neštěmice, 403 31 Ustí nad Labem 16. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 1138 je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, nařízení předběžného opatření a uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. V části C listu vlastnictví č. 1138 je evidováno - Nařízení předběžného opatření, Tomášková Bohumila, Sibiřská 334, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem 16, r.č. 615303/0048, na základě Usnesení soudu o nařízení předběžného opatření, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-504/2012-33 ze dne 20.02.2012. Právní moc ke dni 10.03.2012. - Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, Tomášková Bohumila, Sibiřská 334, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem 16, r.č. 615303/0048, na základě Oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné č.j. - 065/2012 ze dne 21.05.2012. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1138 je evidováno - Zástavní právo smluvní k zajištění všech pohledávek vyplývajících z Úvěrové smlouvy č. 700/304/07/1/01, tedy jistiny úvěru ve výši 300.000,- Kč a příslušenství, ve prospěch Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b, Praha 4, Nusle, 140 78, IČ: 49240901, na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 04.09.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 05.09.2007 - Zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 193.079,48 Kč s příslušenstvím, návrh podán dne 9.2.2012, ve prospěch CCRB a.s., Olivova 948/6, Praha 1, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 24723576, na základě Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 51 E-19/2012-14 ze dne 20.03.2012. Právní moc ke dni 18.04.2012. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb. se způsobem využití k bydlení. Weak points / slabé stránky: - nebyly zjištěny Strong points / silné stránky: - zděný dobře udržovaný bytový dům - celkově modernizovaná bytová jednotka se změněnou dispozicí (původně 1+2, k datu ocenění 3+kk) - klidná poloha bytového domu na okraji krajského města Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1138 pro k.ú. Neštěmice a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 6.6.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí týká se bytové jednotky b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 835 pro k.ú. Neštěmice a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 7.2.2012, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Ústí nad Labem týká se bytového domu a pozemku c/ katastrální mapa pro část k.ú. Neštěmice (zdroj : www.cuzk.cz) d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 21.5.2012 svolána na 5.6.2012, 16:00 h. Prohlídka bytu proběhla řádně ve sjednaném čase za účasti majitelky Bohumily Tomáškové. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 703869 Název katastrálního území : Neštěmice Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 95 464 Datum stanovení počtu obyvatel : 1.1.2011 Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Okrajová část krajského města s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Město Ústí nad Labem (95 464 obyvatel) je sídlem Ústeckého kraje, infrastruktura je úplná mj. Magistrát, Krajský úřad, Katastrální úřad, Finanční ředitelství, Krajský soud, Krajská nemocnice, Univerzita J.E.Purkyně, střední školy, zimní stadión, sportoviště, hypermarkety, divadlo, hotely, lodní doprava po řece Labi, autobusové a železniční nádraží. Ústí nad Labem je průmyslovým městem mj. chemická a potravinářská výroba. Město je dobře dostupné silniční dopravou do Drážďan po dálnici D8 (ve směru na Prahu se dálnice buduje) a shodně železniční dopravou (Praha- Drážďany). O bydlení ve městě je zájem, byty jsou aktivně obchodovány. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňované nemovitosti se nacházejí na východním okraji území Krajského města Ústí nad Labem, v městském obvodu Neštěmice. Jedná se o pěknou lokalitu v mírném svahu ve směru na Ryjice. Výhodou je blízká příroda, dobrá dostupnost trolejbusovou dopravou z centra Krajského města (cca 20 minut) a blízká občanská vybavenost v Neštěmicích mj. úřad městského obvodu, základní a mateřská škola, supermarket, restaurace, služby. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 334 na pozemcích čís. parcel 1517, 1518 k.ú. Neštěmice, v ulici Sibiřská v Ústí nad Labem. Bytová jednotka č. 334/3 : K bytu náleží podíl 610/7333 na společných částech domu č.p. 334, 335 a na pozemcích čís. parcel 1517, 1518 k.ú. Neštěmice. Plocha bytu činí 61 m2. Původní dispozice bytu byla 1+2, k datu ocenění je změněna na 3+kk. Dispoziční řešení : Jedná se o typovou bytovou jednotku o velikosti 61 m2 (dispozice 3+kk s balkónem a sklepem). Bytová jednotka je situovaná ve 2.NP čtyřpodlažního bytového domu (1 PP, 3 NP). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné z cihel, stropy jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je valbová s krytinou z hliníkového plechu, klempířské prvky jsou úplné, schodiště jsou železobetonová, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. V domě není výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, plynu a kanalizace. Vytápění a ohřev vody je zajištěn vlastním plynovým kotlem. Bytová jednotka je celkově modernizovaná, má plastová okna, původní vlysové podlahy, moderní vybavení koupelny (rohová vana a umývadlo), záchodu i kuchyně (standardní kuchyňská linka, sporák se sklokeramickou deskou, digestoř), plechová hladká topná tělesa. Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z 60. let minulého století, jeho stáří ke dni ocenění je tedy cca 50 let. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Bytový dům má obnovenou střešní krytinu, klempířské prvky, zateplené štíty a obnovená okna za plastová. Společné prostory bytového domu jsou udržované, čisté. Celkový dojem z bytového domu je dobrý. Bytová jednotka je ve velmi dobrém stavebním stavu, má změněnou dispozici (kuchyňský kout je situován do chodby, někdejší místnost kuchyně se užívá jako pokoj), v roce 2009 byla celkově modernizována mj. včetně rozvodů ÚT, vybavení koupelny a záchoda, vnitřních dveří. Celkový dojem z bytu je velmi dobrý. - 4 -
Pozemky: K oceňovanému bytu č. 334/3 náleží podíl ve výši 610/7333 na pozemcích čís. parcel 1517, 1518 k.ú. Neštěmice. Pozemky jsou svažité, napojené na inženýrské sítě. Bytový dům č.p. 334, 335 k.ú. Neštěmice je přístupný z ulice Sibiřská, ze zpevněné komunikace na parcele čís. 1514/3 k.ú. Neštěmice (v KN jako ost.plocha/silnice ve vlastnictví Ústeckého kraje s právem hospodaření pro Správu a údržbu silnic Ústeckého kraje, příspěvkové organizace) přes zpevněné plochy na parcele čís. 1513/1 k.ú. Neštěmice (v KN jako ost.plocha/zeleň ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem). Přístup i příjezd k bytovému domu je nerizikový. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 334/3 včetně podílu ve výši 610/7333 na společných částech bytového domu č.p. 334, 335 a na pozemcích čís. parcel 1517, 1518 k.ú. Neštěmice, v ulici Sibiřská v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, evidovaného na listu vlastnictví č. 1138 pro k.ú. Neštěmice a obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 5. června 2012 Slovy: Pětsettisíc Kč 500.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1138 tj. zástavní právo smluvní, nařízení předběžného opatření, zástavní právo soudcovské a uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. Jiná rizika v souvislosti s oceňovaným bytem nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle27/5677/2012 Vypracoval: Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 6. června 2012-6 -